李季平

　　 按照目前的政策规定，我国的保障房品种根据不同的供应对象，有廉租房、公租房、棚改房、经济适用房、限价房等。在我国大规模建设保障房的背景下，为什么廉租房、公租房、棚改房在分配中很少出现问题，而限价房这个品种却极容易被异化？我认为，其原因主要表现在以下几个方面：

　　 一是房屋产权没有国家层面的法律界定。从各地已经出台的实施细则看，限价房产权大多按照普通商品房对待，也有的参照经适房的管理方式，规定特定购买对象在获得房屋所有权证以后，2年至5年内不得上市交易。与其他保障房品种相比较，限价房由于房屋产权界定法律边界模糊，很容易诱发投机腐败行为。

　　 二是房屋价格确定难以遵守相关政策。2006年5月24日，国务院办公厅转发国家9部委《关于进一步调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中第6条要求：各级城市人民政府“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经适房）和廉租住房的土地供应；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。迄今为止，这一文件是限价房品种根源性政策依据。从该政策规定可以看出，限价房的房屋价格，是在房屋开工建设之前就已经确定了的，并且是通过竞争方式确定的。但在实际操作过程中，各地限价房价格很难遵守这一政策：限价房项目招标过程、结果不透明；在房屋开工建设时，有关部门很少向社会公布中标单位的房价；房屋建设周期一般为2~3年，期间各种建筑材料价格上涨，商品房房价上涨，都会成为拉高限价房价格的因素。因此，各地一般都会参照限价房项目周边商品房的价格，将房价限制在低于商品房20%~30%的水平；这样的价格优势，往往超出城市中夹心层购房承受能力，使限价房这个品种保障覆盖面缩小。

　　 三是房屋成本构成中让利主体模糊。既然“限价房”的价格被“限制”在一定幅度内，与商品房有一定差价，那么，限价房项目成本构成中的让利主体应当是谁呢？从“竞地价、竞房价，以招标方式确定开发建设单位”的规定看，让利主体应当是开发商，可在项目的实际建设过程中，让利的主体却成了地方政府。有的地方将“竞地价”变为“限地价”，以低于市场价的方式让开发单位参与竞争；有的地方在艰巨的保障房任务面前，竟然以划拨土地的方式，让开发商参与“限价房”建设。最终，开发商依照政府土地出让方面让利的多少，来确定“限价房”价格，自己不但一毛不拔，还想从限价房项目建设中获取更大利润。与当初国家政策设计比较，“限价房”建设成本让利主体完全变了，难怪限价房的价格降不下来。

　　 国家大规模建设保障房，是为了解决城市中低收入住房困难群体的住房问题。因此，在保障品种上，没有产权的廉租房、公租房是比较适合国情的。而大量事实说明，有部分产权的经适房，即使国家有着非常严格的、可操作性的政策制度，其在执行中仍然是弊端丛生；而几乎是全部产权的限价房，作为保障房对待，从理论到实践都处于商品房与保障房的夹缝中。可以预计的是，其社会效益比经适房更糟，不如尽早从保障房序列中退出。