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限购挤出资金涌向商铺 租金攀升吹大深圳商业地产泡沫

2011年06月16日 02:25 来源:每日经济新闻

  每经记者 胡廷鸿 发自深圳

  去年12月,“中心城卖铺了”的广告传遍深圳大小街道。怡景中心城位于深圳核心商务中心区、毗邻深圳国际会展中心,同时与深圳地铁1号线相接。深圳怡景中心城公司拿出8000平方米的商铺出售,吸引了来自北京、山西、温州等地的投资者。

   深圳中心区是深圳全市的中央商务区,集聚着大量高端写字楼,不过缺乏足够的商业配套。因此,从2006年以来,怡景中心城 、COCOPARK等大型购物中心逐步建立。因处于黄金地段,该区域的商铺和写字楼租售价格一路看涨,零售商铺的租金价格从以前的100多元/平方米/月,上升到目前的500元/平方米/月左右。

   据《每日经济新闻》记者了解到,去年以来,由于大量的投资者们涌向零售商铺投资,福田中心商务区的商铺市场租金价格上升了5%~10%。

   “因为‘限购’,不少投资者的目光转向了商业地产领域,这催生了当前的商业地产租售价格上升,一旦政策放松,商业地产或将面临泡沫风险。”业内人士提醒投资者。

  商铺租金逐步攀升

   作为深圳中心区第一个启动的商业项目,怡景中心城被称为中心区商业项目的破冰之作,同时也是继万象城、金光华后,深圳又一个大体量的购物中心。不过,该中心城开业4年以来,曾被看好的商业氛围仍不见好转。

   去年12月,为购买战略投资者持有的50%股份,以换取统一经营管理,怡景中心城开始合计发售8000平方米的商铺,售价为16万元/平方米左右。商铺的出售吸引了不少来自北京、山西、温州等地的投资者们。

   “比如一楼一间480多平方米的铺面,以前的租金每月为3.4万元左右,现在租金每月为14万元。不过,新出租的商铺租金将有所提高。”一名负责怡景中心城广场商铺销售的美联物业置业顾问向《每日经济新闻》记者介绍。

   目前,因房地产调控政策,“购房受限”的部分投资者转而投向商业地产领域。随着投资商业地产的热度上升,也带动了深圳市商铺、写字楼租售价格的攀升。

   去年以来,由于大量投资者们涌向零售商铺,福田中心商务区的商铺市场租金价格上升了5%~10%。

   同时,位于深圳罗湖区蔡屋围的京基KKMALL在去年正式开业,东门及蔡屋围片区商业气氛日趋浓厚,租赁成交活跃,新放盘的商铺租金涨幅高达10%以上。

   今年一季度,南山区文化中心片区商铺租金上涨最为明显,由于其连接前海与后海湾的特殊地理位置,部分商铺租赁均价上涨20%左右。该区商用物业(含写字楼)目前是位居福田中心区、罗湖蔡屋围之后,居全市租金第三位的区域。

   深圳市出租屋管理办发布的写字楼商铺抽样调查显示,今年一季度深圳商铺租赁均价达到222元/平方米/月,环比上涨3.3%,同比上涨26.1%。另外,一季度,首层平均租金已经攀升至809元/平方米/月,环比上扬0.6%。

   同时,在旺盛需求的带动下,一季度,深圳的优质商铺空置率持续走低,维持在4.5%左右。

   “目前,由于住宅市场‘限购’,不少投资者转而投向商业地产领域,这也使得商业地产租售价格不断上升,如果政策放松,商业地产或将面临泡沫风险。”业内人士提醒。

  高回报率能否兑现?

   据悉,此次怡景中心城推出的铺位面积大多在30平方米~500平方米,按预计售价和当下租金计算,发售铺位年出租回报率在5%左右。

   怡景中心城承诺的高租金回报率能否兑现,遭到部分业内人士的质疑。对此,中原地产华南区董事总经理李耀智表示:“现在整个市场的平均租金回报率一般为3%~4%,5%的回报率能否达到很难说。”

   而负责怡景中心城销售的美联物业置业顾问表示:“不同楼层的租金价格有所不同,现在我们新出租的商铺租金初步报价是每个月400元/平方米~1000元/平方米,能否达到5%要看出租情况。”

   据了解,目前中心城广场定位为中高端路线,其主要业态是餐饮和时尚购物、娱乐,所占业态比例超过50%,主力店铺包括顺电、家乐福、雅乐荟、金逸国际电影院等。与周边的大型购物广场相比,怡景中心城广场的商业业态分布仍然十分单一。同时,从商圈角度看,与深圳华强北等传统商圈相比,该区域的商业氛围也吸引力不足。

   据《每日经济新闻》记者了解,今年7月底怡景中心城还将拿出少量商铺出售。“怡景中心城的商业定位一直没有明确,人流比较少。现在打散出售商铺,对其后期运营管理、定位有所损伤。”中国指数研究院华南分院市场研究总监林建晖表示。有业内人士认为,怡景中心城租金价格过高,合约租期过短,经营频繁转让,商户难以维系,很难吸引品牌和有实力的商户进驻。

   “中心城广场现在打算业态提升,向中高端路线,租期到后的商铺就不再续租。”对此,有知情行业人士向记者表示。

  同质化竞争严重

   虽然地处黄金地段,但怡景中心城自开业以来,面临着商业人流不足的窘境。临近中午时分,记者站在该中心城的购物广场六楼大厅看到,偶尔有消费者进出,人气冷清。

   除怡景中心城外,在该区域内,类似业态分布的大型购物中心还有COCOPARK、购物公园、天虹广场、卓越时代广场等购物中心。此外,正在修建的皇庭·晶岛广场在今年初启动招商。按已开业的大型购物中心面积计算,目前该区的商业面积超过50万平方米。对此,有业内人士质疑,中心城区常住人口仅有30多万,能否支撑发展过快的大型商业购物中心?

   对此,深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为:“作为中心商务区,中心城区并不是完备的商业区,没有高端的零售专卖店。即使运作得很大,也不是真正的商业区。中心城区的每一个商业设施是为中心商务区配套,单点与点式的配套很难形成密集型阶段式的商业空间布局。”

   ”商业业态分布不足,购物中心彼此孤立,难以催生成熟的商业商圈。“上述业内人士表示。

  商业地产或过热

   纵观深圳,持续升温的商业地产热仍在发酵。

   据《每日经济新闻》记者了解,与怡景中心城相接,整个项目跨度长达663米的地下商业街项目连城新天地也将于今年8月开业。连城新天地与4家大型购物中心相连,所在商圈商场总营业面积近37万平方米,与周边的购物中心连接成片,构成深圳CBD最大的商业矩阵。

   同时,深圳市场商业供应量仍在不断放大。今年即将落成的项目包括皇庭·晶岛、东海国际中心购物广场和华侨城欢乐海岸,总面积约为27万平方米。

   不过,相关数据显示,在去年四季度销售面积大增后,商业地产项目销售面积不断下滑。

   中国指数研究院统计数据显示,去年,深圳商业地产项目新施工面积为38.69万平方米,竣工面积为25.27万平方米,实现销售面积为21.89万平方米,空置面积高达到51.83万平方米,销售均价达到25162.17元/平方米。

   今年一季度,空置面积攀升到81.7万平方米,销售面积为仅5.32万平方米。而今年1~4月份,开发商在商业地产项目领域的投资达到了16.13亿元。

  

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