早报记者 忻尚伦

　　早报见习记者 王齐

　　尽管前5个月商品房销售业绩不错，但国际信用评级机构标准普尔仍将中国房地产企业的评级展望由稳定调降至负面。

　　15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6-12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。

　　标普称，“展望未来6-12个月的市场情况，实在看不到有可以提振市场的因素。”标普信用分析师符蓓说，2009年以来，房屋供应量一直处于高位，“加上强烈融资需求下的高杠杆率，让我们对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。”

　　摩根士丹利6月15日发布的中国房地产研报同样预计，三季度内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

　　此前一天，国家统计局发布经济数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，销售额同比增长18.1%。同一日，央行宣布年内第六次上调存款准备金率，再次收紧了市场流动性。

　　标普报告还对亚太地区获公开评级的41家房地产开发商的信用前景发表了评论，其中30家为中国公司，且这些公司的评级多处在评级体系的较低端。

　　“政策消息多为负面”

　　符蓓直言，近期政策方面的消息，对于地产商而言都是负面的，“限购令从一线城市范围扩大，销售将面临很大压力，同时还要面临政策执行及资金流动性风险……”

　　符蓓说，地产商大多制订了较高的全年销售目标，接下去会是一个艰难的博弈过程，“如果销售方面远低于公司和市场预期，在信贷政策没有放松的情况下，很快就将削弱开发企业目前仍属强劲的现金流。”

　　需求方面同样不容乐观。符蓓称，从2009年开始，很多地产商都在积极地进行开发建设，但自去年“国八条”出台后，开发商的推货量比较小，“于是便造成目前市场上的新房供应量和存货量都处于高位。”国家在制定调控政策上，没有出现放松迹象，“这是因为今年来，国内房地产的交易量虽然有所下滑，但交易价格并未出现回落，只是增幅在下降。”

　　符蓓预计，今年下半年将出现具有实质意义的房地产价格调整，如果市场销量依然低迷，开发商的现金流将迅速枯竭，价格折扣力度则可能会加大。

　　新华社15日引述北京市住房和城乡建设委员会的消息称，今年前五个月，北京市新建普通住房成交均价14127元/平方米，比去年下降4.8%。（编注：此数据中所述新建普通住房，是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的商品住房，也包括经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。）

　　上海市统计局15日发布的数据显示，1-5月，沪上商品住宅销售面积为561.99万平方米，比去年同期下降21.9%。

　　房企发债难度加大

　　可见的是，目前很多房地产公司的财务杠杆率都处于相当高的水平。

　　标普昨日称，在市场前景难料的情况下，很多开发商不惜以削弱资本结构和增加再融资风险（由于债务集中到期）为代价，于近期积极增强流动性，例如海外发债融资。

　　标普提供的数据显示，去年年初至今，中国房地产公司在海外进行的债券融资规模已达170亿美元；其中，今年1-5月份，合计发债规模达到80亿美元。虽然债券发行对房企的现金流起到了正面作用，但也推高了房地产公司的财务杠杆风险。

　　而标普此番下调对中国房地产公司的评级展望，也将会加大这些公司今后发债的难度。一般来讲，资信等级低的债券，风险较大，只能以较高的利率发行吸引投资者购买。

　　里昂证券今年5月发布的一份研究报告显示，中资房企今年的发债成本（也就是债券利率）都在10%以上。

　　但即便如此，香港市场已出现中资房企的债券认购不足的情况。而境外发债是中资房企近期重要的融资渠道之一。

　　央企开发商不差钱？

　　不过也有部分央企开发商称，其面临的资金压力并不很大，“一线城市销售不给力，二三四线城市销售情况还是很好的。”

　　给予央企开发商信心的是当前的销售数据。6月14日，远洋地产（3377.HK）发布的业绩快报显示，1-5月，该公司合约销售额共计约92亿元，比去年同期上升约46%。

　　山西证券首席分析师苗继文分析也认为，经过上一轮金融危机，一些中小开发商“已经被拍死在沙滩上了，现在的开发商都是有过资金抗压经验的”。

　　苗继文指出，像万科、保利这样的大企业，现在的资金面状况还是可以的，因为前五月的销售情况还很不错。

　　“而且现在的投资结构已经发生转变，由一二线城市逐步向三四线城市推进。而三四线城市的土地还是很便宜的，所以大企业的资金压力由此能得以很好的缓解。”苗继文说。

　　符蓓也承认，有央企背景的内地房企，包括中国海外及华润置地等，由于规模较大、有母公司支持及较易取得贷款，因此面临的风险较小。

　　中国指数研究院分析师陈彦彬同样认为，当下开发商的资金状况尚未恶化到2008年前后的程度，“当时开发商依靠高负债运营，如果不是国家救市，资金链就断裂了”。

　　对于未来的房价走势，苗继文称，要看政府下一步的政策走向和开发商的资金面实际状况。

　　浙江大学公共管理学院教授杨遴杰也称，如果银根继续紧缩的话，房价有可能下降。

　　

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