最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》，将国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋从中获取差价的行为按受贿处理，而在实际处理中，是否有职务的便利、是否有对应的请托关系比较好认定，但对于如何确定市场价及如何判断明显低于市场价往往引发控辩双方的争议。

　　问题一，如何确定市场价。市场价的判定标准是什么？有司法机关只是以被告人购房所在楼盘对外标价作为市场价，这是极不科学的，因为个别楼盘的对外标价有一定随意性，不排除个别楼盘脱离市场规律对外标价过高的情况。市场价要参考该楼盘的同一时期同一地区同一类别的物业后做出综合判断。据最高人民法院、最高人民检察院的前述意见规定：“受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算”，这里所提的交易时“当地市场价格”，就需要一个法定权威机构综合当地各种市场因素后作出一个较为客观的价格鉴定结论。

　　问题二，如何判断明显低于市场价。由于低价购房是表面上支付了对价的交易行为，如何判断所支付的对价系明显低于市场价是关键，换而言之，优惠到什么幅度算是明显低于市场价。到底优惠多少算是明显低于市场在刑事类司法解释没有明确界定的前提下，由于缺少具体考量依据，有的司法机关在起诉时不管优惠幅度是多少，只要有优惠就将差价算成是受贿所得，任意放大了自由裁量的权利，这对被告人也是极不公平的。由于，房屋买卖是一种合同关系，最高人民法院《合同法解释（二）》第十九条的规定倒是可以供司法机关在处理类似案件时参考，该条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”按此规定，可将优惠幅度超过30%来判断是否明显低于市场价。当然，如果开发商的优惠价格是公开的、针对不特定对象的，国家工作人员在此情况下优惠购房，不按受贿论处。

　　（作者系著名律师）

　　●许昔龙