高国华

　　业内专家表示，债券融资的开闸无疑将打破保障房资金瓶颈。允许地方政府融资平台发行企业债券，以增加保障房建设资金，一方面可以通过发行债券募集的资金直接用于保障房建设；另一方面也将起到一种示范效应，可以起到“四两拨千斤”的作用。

　　在债券直接融资开闸之后，市场对于政策的支持有了更多的期待。预计与保障房建设相关的国家或地方性融资创新计划将会被陆续推出，可以预期在信贷资金、保险资金、社保资金、资本市场等多个渠道理顺之后，保障房的融资将实现由点到面的突破。

　　记者高国华饱受融资之困的保障性住房建设，正迎来债券市场直接融资的眷顾。国家发改委日前发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（以下简称《通知》），支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。此举被业内认为是政府大举推动保障房融资创新的重要信号。

　　《通知》提出，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。发改委还表示，为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。

　　而根据财政部最新发布的2011年地方政府债券代理发行计划，今年发行2000亿元的地方债，所募集的资金将优先用于保障房建设，首批504亿元地方债也将于7月11日发行。而早在今年5月上旬，中国银行间市场交易商协会相关负责人就表示，要研究制定通过发行非金融企业债务融资支持保障房建设的可行性方案。很显然，相关监管部门尝试从政策方面为保障房建设开通融资渠道。

　　资金来源问题一直都是保障房建设的短板。按照住建部的测算，今年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的，占比逾62%。但是，由于保障房投资“利润薄且回报期长”，社会资金进入情况并不理想。同时，在银行信贷受限，地方财政投入捉襟见肘的情况下，资金短缺成为制约保障房建设的重要原因，统计显示，截至5月底，全国保障房开工率仅为34%，虽好于去年，但仍显缓慢，其原因之一便是资金缺口较大。

　　国务院副总理李克强近日强调，保障房建设不仅有利于保障和改善民生，增加住房有效供给，抑制房价过快上涨；也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，是加强和改善宏观调控、保持经济平稳较快发展的重要举措。业内专家表示，在这种大背景下，保障房建设是必须完成的任务，如何破解保障房建设所需资金则是确保任务完成的关键，债券融资的开闸无疑将打破保障房资金瓶颈。海通证券房地产行业分析师涂力磊表示，国家在此时适度放宽保障房融资渠道，借助债券市场直接融资将打破这种尴尬，这预示着保障房融资创新和开拓工作正在加快，后期对保障房的建设力度、资金支持都将不断加大。华龙证券房地产研究员李剑锋也认为，目前来看，除了原有的资金来源外，保障房建设资金又有了两块新的来源：一方面，已有部分公司通过银行向市场发债融资；另一方面，让地方政府融资平台这块得到落实，加大政策对保障房的支持力度。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，上述举措意味着保障房建设专项融资的瓶颈已经突破。

　　中金公司发布的研究报告认为，在企业获得银行贷款愈加困难的情况下，成本相对较低的债权融资不失为一个好的渠道。可以预见，随着债券市场直接融资渠道闸门打开，保障房建设专项融资瓶颈有望得到根本性的突破。

　　实际上，在国家发改委的文件正式出台之前，已经有多个地方政府融资平台发债为保障房建设融资。5月31日，山西大同市经济建设投资有限责任公司发行了25亿元公司债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设。6月4日，首开股份发布公告称，该公司拟向银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，募集资金用于公司保障性住房项目建设。随后，栖霞建设亦公告，拟申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中期票据，用于保障房项目配套资金。

　　当然，专家也表示，对于庞大的保障房资金缺口来说，按照目前的发行量，企业债和地方债能够提供的资金量依然有限。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，债券融资政策的开闸将使企业募集到3000亿元~4000亿元规模的资金，即便上述两个平台融到的资金全部投入保障房建设，依然还有数千亿元的资金缺口待补。

　　不过，接受本报记者采访的业内人士表示，在债券直接融资开闸之后，市场对于政策的支持有了更多的期待。可以预期在信贷资金、保险资金、社保资金、资本市场等多个渠道理顺之后，保障房的融资将实现由点到面的突破。上海新世纪资信评估公司公共融资评级部总经理曹明就认为，允许地方政府融资平台发行企业债券，以增加保障房建设资金，一方面可以通过发行债券募集的资金直接用于保障房建设；另一方面也将起到一种示范效应，可以起到“四两拨千斤”的作用。

　　海通证券研究报告认为，即便保障房建设仍面临不小的资金缺口，但相对于目前依然充裕的流动性，特别是大量寻找投资渠道的民间资金的存在，倘若在制度上进行创新，各类资金将有望稳定地流向保障房建设领域，未来几年保障房建设的资金缺口也必然得到弥补。“这是一个好的创新，因为今年总体融资环境偏紧，保障房融资必须要开拓信贷之外的渠道，通过融资平台发行企业债可以推动地方政府更好地完成保障房建设目标。”交通银行首席经济学家连平表示。

　　“国家密集发布金融政策意在吸引民间资金涌向保障房建设”，接受本报记者采访的专家表示，在保障房建设的巨大资金压力下，预计与保障房建设相关的国家或地方性融资创新计划将会被陆续推出。住房和城乡建设部此前曾多次建议，保障房建设需要多部门协作，不断创新融资机制，拓宽融资渠道，多渠道筹措建设资金。相关资料显示，除了信贷资金，社保资金、保险资金也一直谋求进入保障房领域。早在今年年初，社保基金向南京保障房建设发展有限公司发放30亿元的信托贷款，用于该市4个保障房项目的建设。尽管保障房建设的融资渠道得到拓宽，但不少人士亦对保障房项目企业债的还款来源和募集资金用途监管等心存担忧。“这种债有政府财政的担保吗？如果没有能发出去吗？债券收益率多高？”SOHO中国董事长潘石屹在微博(http://weibo.com)上连发三问。还有业内专家担心，允许地方政府发行企业债融资建保障房，会使地方政府债务继续膨胀，加剧地方债务的负担。中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为，以盖保障房名义发债，一个前提就是要保证募集的资金真正投到保障房项目之中。他还表示，更多的是希望一些财务基础较好的平台公司发债，这样也能够降低发债成本。

　　针对外界有关地方债务借保障房企业债膨胀的疑问，发改委财政金融司司长徐林日前重申地方平台债的三个条件：首先，有发债资格的融资平台必须是根据中央文件清理之后得以保留的；其次，发行债券的地方政府当季负债不得超过财政收入；第三，新发债券和所有过往债务总和不得高于项目公司净资产40%。

　　“对于募集资金的用途要严格限制，只能用于保障房建设，不可挪作商品房开发或其他用途，这一点极为关键。”银行间市场交易商协会研究员申世军分析说。有券商机构人士认为，保障房整个链条的很多环节管理还不是很完善，对于项目盈利状况、如何保证每年的利息偿还并不清楚，确定项目还款来源将是最重要的问题，因此，如果债券还款来源没有得到明确保障，商业银行投资此类债券的积极性就会成问题。此外，该人士还表示，中期票据的主要购买群体是商业银行，而商业银行的购买态度直接与银监会对此类债券的风险要求密切相关。很显然，债券直接融资向保障房打开闸门的同时，相关的市场关心的问题还需要一一理清，债券市场支持保障房建设才能落到实处。