本版撰文 信息时报记者 杨孝蓉 实习生 侯林殷

　　自去年10月以来，央行已在6个月内4次加息，加息后五年期以上贷款基准利率已高达6.8%。近日，多名投资客向信息时报记者表示，随着投资住宅的成本越来越高，写字楼的投资回报优势开始逐步显现。从去年开始，全国各地就掀起了一股商业地产投资潮。

　　不过，一直以来，东莞写字楼市场不像住宅成交那般火爆，也不像北京、上海、广州等大城市一样商业地产已日臻成熟。目前，东莞很多写字楼仍存在空置的现象，这让持币观望的投资客们更加犹豫不定。

　　近日，记者走访东莞多家写字楼租售中心以及中介发现，市面上除了即将推出的台商大厦和海德大厦外，基本没有一手写字楼在售。多名业内人士表示，目前广州、深圳的投资客还没有大批进军东莞写字楼市场，因此东莞写字楼价格仍比较理性。

　　调查

　　写字楼货量很少 集中在二手市场

　　近一两年国家出台的一连串楼市政策，主要集中针对住宅市场。随着房贷成本越来越高，处于“调控空白地带”的商业地产越来越受投资客的关注，其中租金回报较高的写字楼更是普通投资客青睐的对象。

　　不过，在庞大的需求面前，东莞的写字楼数量却远远不足。近日，记者来到财富广场租售中心要求买写字楼，其商业顾问小王明确告诉记者，“一手写字楼没货。”随后，记者来到东莞大道旁的中心协和大厦销售中心，其销售代表也以“没有货卖”作为回复。在鼎峰·卡布斯广场，其置业经理罗湛热情地向记者推介该项目的租凭业务；当记者询问其是否在售时，他表示A座是纯写字楼，目前只租不卖。

　　“东莞的写字楼本身就很少，现在在建的也不多，只有台商大厦去年已经封顶，海德大厦还在筹建中。”合富置业中信凯旋分行主管段姣凤表示，台商大厦和海德大厦由于拥有轻轨利好而备受关注，目前已成为地标性建筑。

　　满堂红(中国)置业有限公司写字部营业主任小李告诉记者，目前东莞写字楼主要集中在二手市场，比如财富广场、君豪商业中心和御景大厦等，均为二手写字楼。作为一手的标志性建筑台商大厦，则需要预约才能看。其中，东城和南城的写字楼比较集中。由于新兴企业入驻、交通便利、周边小区也多，现在南城写字楼的受关注度比较高。

　　据了解，目前东莞二手写字楼的售价一般在9000元/平方米以上。对于这一价位，无论金信联行市场部经理罗平还是东莞市房地产协会中介协会秘书长郑浩辉都认为，这个价位不高，“东莞市中心位置的一手住宅都卖到9000元/平方米，何况是写字楼。”

　　市场

　　高回报吸引买家 莞写字楼不愁卖

　　尽管货量不多，但近期东莞写字楼市场的关注度已逐步升温。“相比之前，最近一段时间写字楼市场比较旺，成交量明显上升。”罗平表示，其中，鸿福路一带的写字楼成交比较多，还有第一国际也是成交的热点之一。一位不愿透露姓名的业内人士认为，东莞的一手写字楼不愁卖，比如现在台商大厦要看铺位就需要预约。

　　对于写字楼受到热捧的现象，罗平分析认为，这是由多方面原因促成的，其中最主要的是调控因素，由于近期银行方面的动作比较大，资金收紧，买住宅贷款的难度有所增加，投资客可能将目光转向不受调控影响的写字楼市场，“假如以前只有20%的投资客会选择写字楼，现在的比例则有所增加。”

　　东莞市启富房地产信息咨询服务有限公司总经理助理林晶也认为，由于2011年住宅打压政策较频繁，很多投资渠道受限，特别是受到限购的人士，只能转向商业地产。

　　其次，从经济形势来讲，东莞的消费生活指数成增长趋势，随着物价上涨，主要的投资渠道如股市、黄金、白银等，都不如不动产保险。另外，目前写字楼的投入不大，而回报则较高，回报率一般达5%，因此颇受专业投资者欢迎。

　　林晶从价格上涨幅度的角度，分析了近期写字楼趋旺的原因。他表示，2009～2011年三年间，尤其是今年，写字楼的价格涨幅非常明显，这是所有投资客都有目共睹的。格林分行经理薛元辉也同意这一观点表示，以第一国际为代表，去年年底是7000多元/平方米，现在已涨到9000多元/平方米，涨幅达20%。

　　展望

　　价格仍处“洼地” 有前景也有风险

　　一直以来，东莞的商业地产缺乏市场关注度，不过这一境况有望在未来几年内被扭转。众所周知，东莞在整个珠三角中，其发展很平稳。假设几年后，东莞的经济向广州和深圳看齐，整个楼市以及写字楼的前景是很可观的。

　　薛元辉表示，目前第一国际附近正在修建轻轨。轻轨开通后，与广州就形成了半小时生活圈，势必带动广州和深圳投资者进军东莞。

　　据了解，目前广州市中心的写字楼价格已高达2万～3万元/平方米，相较之下，东莞写字楼市场价格则仍处于洼地。林晶也表示，随着南城城市建设进一步推进、完善，写字楼市场也有很大的上涨空间的。

　　当然，任何一项投资都是有风险的，写字楼也不例外。郑浩辉认为，投资写字楼虽然回报率很高，但也存在风险。因为写字楼不属于刚性需求产品，本身就是用来投资的。同时，写字楼是一个长线投资产品，一两年不一定有回报，这就需要投资者等得起。如果在这个过程中，政策发生变动，对投资者来说可能就有一定的损失。

　　林晶也坦承，写字楼、商铺的转换率不像住宅那么频繁，一般是长期性持有，具有交易周期长、资金回笼慢的特点。

　　观点PK

　　金信联行格林分行经理薛元辉：不受调控影响 建议投资写字楼

　　我个人认为，现阶段投资写字楼比较合适。现在国家调控政策打压的是住宅市场，因为住宅是民生工程，价格太高会影响人们的住房问题；而非住宅则不同，比如写字楼就是用来投资的，国家现在不打压这一块。

　　写字楼就像别墅，都是稀缺物品，必然有投资价值，因为资源就那么多。现阶段肯定是投资非住宅好一点，写字楼回报率一般在5%～6%，比住宅高。

　　目前，在东莞投资写字楼的一般是本地人，广州和深圳的客户相对较少，他们还没看重东莞这个市场。因此在暴涨期还没到来之间，东莞写字楼是很有投资价值的。

　　东莞市启富房地产信息咨询服务有限公司总经理助理林晶：住宅笋盘较多 写字楼缺少选择

　　我认为目前在东莞投资住宅比较好，准确来说是投资别墅。因为住宅市场的选择范围比较大，买到笋盘的机率高一点，而写字楼本身量不多，很难选到笋盘。

　　其实，不管是短线还是长线投资，东莞的住宅特别是别墅是有投资价值的。我有朋友在投资别墅方面有丰富的实战经验，从他们投资别墅的经历来看，收益很丰厚。相较之下，写字楼的回报周期则长一点。

　　投资解答

　　1、投资客李先生2005年左右计划投资写字楼，当年华凯广场首次发售均价约为4200元/平方米，现在月租金45元/平方米，回报率达10%。但现在二手写字楼价格大幅上涨，华凯广场售价已过10000元/平方米，再加上二手过户费，回报率相对低了许多。现在购买是否划不来？

　　薛元辉：李先生的回报率是用以前的售价和现在的租价计算，其实当时月租金也没有45元/平方米，用当年的租金来算，回报率也不是10%。我认为投资要看两方面，一方面是租，一方面是升值，不能只看出租回报率。比如说拿40万元买楼，以80万元出售，尽管租金可能没有太大变化，但其中的升值空间却达40万元。

　　2、东莞主要是加工型城市，许多企业在厂内设置办公室，办公成本低而且方便。随着更多写字楼的建成，包括东城、南城已建和准备建的南城总部基地，东莞是否有足够多的企业需要这么多的写字楼？

　　薛元辉：本来东莞这个地方就比较特殊，一般的工厂都不需要铺位，直接在工厂里办公，不用去租写字楼。租写字楼的大部分是没有工厂或做贸易的公司。但随着东莞进一步发展，会招一些企业进来，到时会有一些企业总部进驻。毕竟现在东莞去广州、深圳的交通十分方便，肯定会吸引一些企业向这边迁移，所以说东莞写字楼将来还是有需求的。虽说目前也有空置率，但已明显在降低。比如第一国际2009年前空置率达60%，现在不到20%。

　　

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