自2008年完成收购上海城开（集团）有限公司后，上实控股宣告进入房地产领域。上实控股行政副总裁，上实城开、上海城开总裁倪建达说，崇明东滩项目今年可以动工，第一期示范性的中心区开发有7平方公里，崇明东滩可以做的整个一个结构量在400万平方米（制图为上实控股地产业务重组前的架构图）。

　　早报见习记者 王齐

　　“上实（集团）旗下将只有一个地产平台，按照上实的战略考虑，就是一个平台，一个团队。而这个平台，就是上实城开。”

　　上海实业控股有限公司（00363.HK，下称上实控股）行政副总裁，上海实业城市开发集团有限公司（00563.HK，下称上实城开）、上海城开（集团）有限公司（下称上海城开）总裁倪建达2日接受早报记者采访时表示，上实控股未来作为控股公司，直接经营的业务是基建和消费品，上实城开则会变成上实控股的主要地产平台。

　　上海实业（集团）有限公司（即上实集团）为上实控股母公司，上实控股眼下持有上实城开45%股权、上海城开59%股权。去年下半年，中新地产（集团）控股有限公司更名上实城开，上实城开登陆港交所。

　　一位知情人士透露，今后，上海实业（集团）有限公司（即上实集团）所有的房地产业务都会装进上实城开。

　　“第一步，就是把上实控股所持上海城开59%股权装进去；第二步把由徐汇国资委持有的上海城开41%的股权装进去，然后把上实集团其他房地产业务资源逐步装进去。最终达成一个大地产的概念。”上述知情人士表示。

　　此前的4月15日，上实控股与上实城开已公布了“第一步”：上实控股向上实城开注入上海城开59%股权。

　　另一位知情人士说，从2008年商讨收购中新地产开始，上实集团就打算整合房地产业务了。选择目前这个节点进行整合，主要出于三方面考虑：第一，资本市场投资者和证券市场监管层要求整合旗下的地产资源；第二，是基于集约利用资源、合力协同作战，增加行业话语权的考虑；第三，在调控的背景下，资产整合对各方都是一个比较好的选择。

　　一位不愿透露姓名的机构分析师昨日称，此次重组对上实城开来说，是一件好事情。毕竟上海城开管理团队经营能力和商业化运作能力比较强，而且该团队的整合经验也很丰富。对其他涉及此次重组的企业而言，也未必是一件坏事情，这几年这部分房地产业务的发展速度不是特别快。

　　地产板块的整合思路

　　事实上，在去年中新地产更名为上实城开的几乎同一时间，上实地产业务重组一事便已初露端倪。当年8月17日，上实控股宣布，其在港全资子公司上实地产以51.3亿元自有资金和银行贷款，从上实集团手中收购上实发展（600748.SH）63.65%的股份。

　　不过，为什么选上实城开，而不是上实发展作为上实的房地产平台？

　　“上实发展在A股市场上市后，只要是外资控股的，就没有机会再融资。从这个角度来讲，一个上市公司没有融资功能，就不可能再作为一个主要平台。”知情人士说，“上实城开和复地不一样。上实城开和上实控股不是H股，而是香港红筹概念股，红筹的概念就是作为国资背景的香港本地股。所以，所有的融资计划、募资行动都不受中国证监会监管。这和H股就不一样了，复地5月在香港退市，是因其在内地和香港市场都不能融资，所以只能私有化。”

　　早报记者了解到，上实集团旗下的房地产业务之前比较分散，包括上实控股和上实城开两家在港上市公司，并拥有未上市的上海城开59%股份；上实集团在A股还拥有上实发展的控股权，而这些公司的房地产业务存在不同程度的重叠和交叉现象，导致该集团地产资源无法全面整合，协同效应无法充分发挥。

　　上实方面提供的资料显示，目前，上实控股已成为上实集团房地产业务发展的旗舰平台，旗下房地产项目遍布全国，土地储备（项目总建筑面积）近2400万平方米。同时，上实控股在香港还有一部分的房地产，包括香港南阳酒店和上海实业大厦。

　　“接下来是把上实控股的地产业务平移到上实城开。”前述知情人士说。上实控股的瘦身战略

　　倪建达说，上实控股的发展战略是瘦身。

　　此前的2月26日，上实控股公告，已与香港大亨郑裕彤旗下的周大福企业有限公司达成协议，后者以约40亿港元接手上实控股在上海的三处物业，其中便包括上海四季酒店约77%股权，以及上海青浦的两处宅地——F地块和G地块。

　　对于一个资产整合扩张的公司而言，卖掉四季酒店，卖掉青浦的1000多亩地，这一举动令很多业内人士表示不解。

　　“上实方面的考虑是，有一些不是非常好的资产结合这次整合，卖的时候就打包一起卖。”知情人士告诉早报记者，“他们肯定算过账，其实四季酒店经营压力很大，每年都要亏几千万。另外，青浦我们有4300亩地，现在做完的只有海伦别墅的一半、海上湾的一部分。按照土地管理规定，三年必须全部建完。这是个巨大的压力。朱家角地区一年的成交量也就在5万平方米。”

　　“我反对提全国化，全国化其实一点不好，天天坐在飞机上，生活质量极其低下，管理效率极其低下。其他就是找机会，房地产公司要说一个完全的战略，其实是吹牛的、瞎说。”倪建达称，上实城开的竞争力在于，它是一个非常核心的公司，有强大的政府背景，也是国内房地产市场和海外资本市场结合非常紧密的一个公司。同时，上实城开是一个市场化程度很高的国有企业，不会和政府去要所谓的优惠政策，从来不要免税，从来不要任何的附加条件。

　　“很多人说房地产是一个暴利行业，我举个例子。万源城，我做了十年，土地成本是很低的，我们拿到的净利润率不到30%。”倪建达说。

　　房地产板块的弓形布局

　　上实方面提供的资料显示，上实集团已为旗下房地产业务敲定战略发展定位：“实施差异化扩张战略，坚持住宅开发和商用物业持有经营并重的综合性产品和业务发展。”按规划，其房地产产品线计划涵盖城市公寓、城市大型生态社区、城市核心商业综合体、城市安居公寓四类；打造商业地产的“中心”系列、住宅开发的“城”系列。

　　上实房地产业务的目标是，3-5年内进入国内房地产商的第一梯队，并在商业地产领域处国内领先地位。

　　倪建达称，上实城开的区域发展呈弓形。区域选择以上海为中心，形成沿海、沿江两线，长三角、环渤海和中西部二、三线城市的“弓形”布局。

　　“我们将有统一的地产品牌；统一的运作平台；统一的地产经营管理团队。而上实城开的管理团队将会全面覆盖到整个房地产平台。”倪建达说。

　　

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