公租房、廉租房的低利润和潜在的政策风险，与市场融资工具的逐利性不相匹配，导致了保障房市场融资困难

　　记者 郭琳

　　“保障房如何融资”被认为是保障房建设中最重要的一环，尤其近期这一问题受到了更加广泛的关注。日前有媒体报道称，今年上半年我国保障房的开工率尚不足50%的最重要原因是“钱荒”。

　　一位业内人士却告诉《中国投资》，像旧城改造、经适房等类型的保障房项目并不差钱，真正差钱的是公租房和廉租房项目，并且我国保障房能使用的融资工具并不少。

　　据了解，目前我国保障房建设的融资工具主要有以下4种：银行、信托、保险资金、基金。并且6月21日，国家发改委下发的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》(以下简称《通知》)，又给保障房建设增加了债券融资的方式。

　　“尽管保障房的融资工具并不少，但能被公租房、廉租房项目有效使用的却并不多”，中央财经大学会计学院教授鲁桂华在接受《中国投资》采访时表示。

　　“我们公司在全国各地都有保障房项目，不过却没有涉及公租房、廉租房的项目”，某房地产信托公司一位工作人员对《中国投资》说道。他进一步告诉本刊，不仅该公司如此，整个行业对于投资这两种保障房项目的态度都比较审慎。而他的话也从侧面印证了鲁桂华的观点。

　　产权不明 利润低微

　　“目前，公租房、廉租房除了政府扶持和企业自筹之外，资金主要来源还是银行贷款”，正略钧策咨询顾问魏庆在接受《中国投资》采访时表示。之所以对别的融资工具使用较少，跟公租房、廉租房的项目特性是分不开的，他进一步分析指出。

　　鲁桂华也对《中国投资》表示了类似的看法，他指出尽管住建部将经济适用住房、限价房、棚户区改造、公租房和廉租房都统一称为保障性住房，但是其内涵却不尽相同。

　　首先，从产权角度分析，经济适用住房、限价房和棚户区改造等保障房项目产权归属、投资收益比较明晰，建成后产权将直接售卖给消费者，因此投资者的资金回笼时间较短，回款容易。尽管其投资收益没有商品房高，但呈现出稳定的特点，对投资者吸引力较大。

　　而公租房、廉租房不仅产权归属不明晰，投资收益也受到质疑。“回款主要依靠建成后的租金收入，回款困难，周期非常长。作为以盈利为目的的投资机构来讲，是不会进入这样的市场的”，那位房地产信托公司工作人员分析道。

　　在鲁桂华看来，公租房、廉租房的公共属性强于其他几种类型的保障房，甚至可以称其为准公共产品。准公共产品介于私人物品和纯公共产品之间，从理论上来讲它应该由政府和市场共同提供，但由于我国在本阶段政府和市场中的定位尚未厘清，因此市场对介入公租房、廉租房的建设表现出观望态度。

　　此外，公租房、廉租房的盈利模式尚未有定论，也是导致市场融资工具对其持观望态度的重要原因。

　　银监会在4月的一份文件就要求新增平台贷款仅能投放在保障性住房建设领域，即公租房、廉租房等。但文件明确指出，平台贷款投放前提是这些项目被证明有偿还能力。恰恰业界普遍认为，公租房、廉租房很难证明有偿还能力。所以即使公租房、廉租房十分迫切的想要使用融资工具进行资金筹集，融资工具方面的意愿也并不强烈。

　　不过，魏庆认为公租房、廉租房是存在微利的。鲁桂华也表示，公租房、廉租房的一些特性被放大了，导致其中存在的微利被掩盖了。魏庆建议，投资方和融资方都应充分了解融资工具自身的特点，从而将公租房、廉租房项目中的微利挖掘出来，达到双赢效果。

　　融资工具大多观望

　　尽管融资工具的特点不尽相同，但其本质都是逐利的，正是这种逐利性使得其对投资收益较高的项目关注较多，而对于微利项目的关注不够，鲁桂华对本刊表示。

　　由于政策性银行和商业银行的资金来源、自身定位等不同，导致其对于公租房、廉租房的放贷态度并不完全一致。

　　政策性银行放贷时，会以政治需要、社会发展为第一考虑因素。因此它会充分响应政府号召，为公租房、廉租房项目提供资金支持。而以公众存款作为主要资金来源的商业银行，在放贷过程中则首先考虑资金的回收风险，即安全性。在资金量有限的情况下，商业银行放贷会倾向于回款快、回款能力强的优质项目。显然，公租房、廉租房并不符合优质项目的标准。

　　“所以政府在控制银行对商业地产放贷量的时候，对于保障房却网开一面。这一举措就是为了引导银行贷款向公租房、廉租房倾斜”，魏庆表示。然而，在人民银行为应对通胀不断提高准备金率，商业银行银根不断紧缩的情况下，“商业银行放贷给公租房、廉租房项目实际上是完成政治任务的表现”，鲁桂华直言不讳。

　　保险资金方面，作为对险资投资进行监管的部门，保监会的态度则非常积极。一位知情人士透露，据悉，目前社保基金已经在南京保障房建设、天津保障房建设中各投资超过30亿元人民币，但尚未公布对各种类型保障房的投资比例。

　　但是，鲁桂华认为，站在投资角度，社保基金如果投资公租房、廉租房项目根本就是一种错误，而且是对于投保人的不负责任。全国社保基金理事长戴相龙近日表示，社保基金不是保障房建设的主力。

　　信托在项目选择过程中，更是以收益率为主。据某信托公司工作人员介绍，该公司投资保障房项目主要有以下几种情况：首先该项目的收益率较高；其次当地政府的经济状况较好，能及时兑现合同中的承诺；最后，如果保障房项目不赚钱，而当地政府会另外给信托公司一个商业地产项目，该项目赚的钱足以弥补保障房项目中的损失。

　　对于公租房、廉租房项目而言，除非政府采用最后一种运作方式，否则信托公司基本不会考虑。私募基金的情况也基本如此。

　　潜在的政策风险

　　除投资收益较低以外，政策风险较高是公租房、廉租房难以利用融资工具的最主要原因，接受《中国投资》杂志采访的业内外人士如此认为。

　　此前，有媒体曾报道租赁型保障性住房受银行冷遇，对此银行方面的解释是目前政府在这方面的政策尚不明确，银行不知道该如何进入。

　　鲁桂华认为银行方面谨慎的态度可以理解，“在无法清楚预计贷款何时能完全回收的时候，银行的观望是正确的。即使目前很多保障性住房项目的贷款都有政府为其担保，但是政府的财力是否能够保障贷款得到偿还同样需要关注”。

　　实际上，不仅银行因为政策原因选择观望，而且基金、信托等融资工具也选择观望，甚至观望情绪比银行更浓。

　　魏庆认为，在政策中最让投资者担忧的是产权归属不明晰。投资者认为限价房、经适房的政策风险较小，愿意投资的主要原因就是其产权明晰。房子建好之后，产权属于消费者，投资可以顺利收回。而公租房、廉租房的产权属于谁，政府尚无准确定义。

　　一位基金公司的工作人员分析认为，若投资者持有产权，通过租金逐渐回收投资，在回收过程中一旦政府政策发生变化，收回投资的风险就会变高。

　　针对目前有地方试点公租房、廉租房在建成一定年限之后可以出售的方式，魏庆表示也存在政策风险。“当前公租房、廉租房还属于探索阶段，并没有一种成功的模式可供全国各地复制。这些先行先试地区政策的将来走向也难以把握，所以也存在一定的政策风险”。

　　另外，现阶段政府对于保障性住房的关注主要集中在开工率上，对于保障性住房质量的监管不够，是投资者但心的另一个政策性风险。

　　“由于缺乏监管，保障性的住房质量问题频频被曝光。投资者担心，政府对于保障性住房质量的监管缺失，导致其质量不达标。而一旦出现质量问题，投资者的回款风险将大大增加”，魏庆分析道。

　　接受《中国投资》采访的专家均表示，改变这种现状一方面需要政府从宏观层面进行引导；另一方面需要结合融资的特点，充分挖掘公租房、廉租房中的利润。

　　

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