本报记者 姜燕 发自上海

　　未来5年，在住宅产业主体外，商业地产将成为金地集团股份有限公司（600383.SH，下称“金地”）重要的业务板块，与房地产金融一起成为支撑金地未来腾飞的重要“两翼”。按照金地的规划，到2015年，商业地产将达到600亿元，相当于再造一个金地。

　　为了铺路商业地产，金地赴港借壳，拟以8.36亿港元收购香港上市公司至祥置业（00112.HK）61.96%的股份。7月8日，金地总裁黄俊灿在接受时代周报记者采访时表示，5年600亿元的目标不能仅靠香港上市公司这个平台实现，还要与A股的平台协同。

　　买壳扩大融资

　　6月30日，金地发布公告称，公司全资子公司辉煌商务有限公司作为购买方，与作为出售方的华人置业间接全资附属公司BILLIONUP LIMITED就购买至祥置业61.96%的股份进行协商，并达成相关股权买卖协议，董事会批准公司通过辉煌商务以总价约8.36亿港元进行收购。

　　资料显示，至祥置业是一家依据香港法律注册成立的，在香港联合交易所主板上市的有限公司，已发行股本为338765987股，主要经营范围包括物业发展、物业经营等。截至2010年底，至祥置业综合资产总额为10.58933亿港元，综合负债总额为949.4万港元，权益总额为10.49439亿港元。

　　时代周报记者查阅金地财报了解，辉煌商务为金地在港注册的全资子公司，注册资本100万港元，经营范围包括房地产项目销售推广与服务，金地旗下房地产基金平台和集团部分项目公司股权皆在其下。

　　正略钧策管理咨询顾问王云向时代周报记者表示，自新一轮房地产调控开始之后，房地产企业的融资难度不断加大，土地价格则节节攀升，资金成为下一步发展的核心竞争力所在。因此，金地通过本次收购，可以顺利获取海外融资平台，为未来房地产开发奠定资金的基础。

　　“2011年，金地新的战略从住宅开发转向住宅开发为主、商业开发运营和房地产金融为两翼的‘一体两翼’，与开展房地产基金、信托等一样，收购港股上市公司，有助于集团完善融资平台，提高资本运作的能力和空间，是战略实现的重要路径和手段。此外，港股上市平台，对于金地未来的海外拓展，也将会有一定帮助。本次借壳的至祥置业收购价低于10亿元，从壳公司规模上来看，仅靠该壳公司支持金地商业地产实现5年600亿元的发展目标是不现实的，因此，向壳公司注资应该是势在必行，但以何种方式、如何配置资产，目前仍未有明确迹象。”王云说。

　　对此，黄俊灿坦言，“五年600亿元不能依靠境外平台实现。香港公司将来会投资商业地产，境外资本能够来国内，适当参与商业地产，更多要看资本市场的机遇与发展，是否能与内地协同得更好。现在集团A股也有商业项目，北京的写字楼商场已投入使用，西安有在建的五星级酒店、购物广场，绍兴有十几万平方米的商业综合体，深圳也有商业写字楼项目。”

　　短期带来裨益有限

　　平安证券分析师窦泽云指出，金地将面临全面要约收购义务，但至祥置业的上市资格仍会保留，考虑到金地的资产及盈利状况，预计持有人不会要求金地以对等价款全部购买所持股票。而至祥置业的融资功能将体现为收购金地已有项目和增发新投项目，未来至祥置业或将对辉煌商务增发以购买辉煌商务持有的部分资产，实现融资，考虑到外汇管制及产业政策等因素，至祥置业可能实现的融资主要以资本金的形式投入到内地项目中。

　　根据香港的监管规则，在完成收购、取得控制权之后的24个月之内，若壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率任意一项指标超过100%，都将构成“非常重大的收购事宜”，会被按新股IPO上市处理。

　　“当金地获得过多股权后导致壳公司面临退市时，金地可能选择将多余股权卖给第三方，以保证股权不会过度集中，至祥置业上市资格将继续保留。”窦泽云称。由于宏观调控影响，内房股被严重低估，泓褔资产管理有限公司执行董事邓声兴认为目前买壳并不是一个好时机，尽管可以降低收购成本，但融资的可能性也被降低。

　　王云也表示，由于至祥置业当前规模较小，需要金地不断增强其规模，至祥置业在短期内为金地带来的裨益将较为有限。

　　但黄俊灿对此并不担心，“未来随着城市化进程和生活水平提高，商业地产是房地产行业中存在比较多机会的形态。因此，金地下很大决心，未来每年把集团20%左右资源拨到商业地产上，一方面成立商业地产公司，一方面收购香港上市公司。”

　　金地已在2010年9月成立商业地产公司，目前相关商业资产已转移至商业公司旗下，包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等。而在2011年，金地也将重点培育商业地产的开发运营能力以及大盘的开发能力，从资金、人才、管理资源上给予充分倾斜。

　　下半年将大规模拿地

　　除了借助香港上市公司海外融资外，辉煌商务的子公司稳盛(香港)投资管理有限公司作为管理房地产基金的平台，未来将为金地的住宅和商业地产提供更多的资金支持。在金地的5年计划里，房地产基金也将管理600亿元的资产。2008年8月，金地与瑞银环球资产管理共同发起成立“瑞银金地中国房地产美元基金”，并于2010年3月完成首期约1.2亿美元募资，2010年12月完成第二期募资，目前基金规模接近2亿美元。

　　2010年，稳盛投资也开始试水人民币房地产基金，投资的项目包括深圳观澜项目一期和武汉四新两个住宅项目。黄俊灿告诉时代周报记者，目前国内房地产投资商和开发商是二合一的，而国外往往是分开的，未来房地产基金是一个趋势，“投资房地产有三种渠道，一种是买房子，一种是买上市公司股票，还有一种就是买房地产基金，共同来做开发商。我们通过房地产基金可以把资金从消耗有限的产品到转换成制造更多产品。今年我们管理的人民币基金和美元基金规模预计要达到50亿元。”

　　今年前6月，金地累计实现签约面积81万平方米，同比增长67.8%；累计签约金额112.5亿元，同比增长109.3%。仅6月份，签约额达到36.9亿元，同比增长240.5%。

　　目前，金地的“褐石、名仕、天境、世家”四大产品系列已覆盖金地50%以上的项目，涵盖了金地在建的约20个项目。黄俊灿称，未来，金地将会推出更多的产品系列，中高端与高端的比例控制在7:3。对于全年握有189亿投资额度的金地来说，“上半年拿地比较谨慎，宏观调控下要耐得住寂寞，下半年会紧盯市场政策，毫无疑问会拿很多地。”