回建强

　　2011年上半年已经过去，受到紧缩政策严厉调控的房地产市场交出一份什么样的答卷？日前国家统计局公布了上半年经济运行数据，透过这些数据也能够洞察房地产市场发展的一些特点和动向。

　　宏观经济平稳增长，房地产调控不会放松。今年上半年，我国宏观经济保持了相对较快增长，国内生产总值20.4459万亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。固定资产投资同比增长25.6%，房地产投资增长更是高达32.9%。这表明我国上半年经济增长总体保持了比较快速稳定的增长态势，这也为正在进行的房地产紧缩调控提供了经济基础和外部环境。

　　2010年，我国已经连续对房地产市场进行了三轮政策调控，但由于流动性过剩等因素，政策效果都相对较短，房地产市场价格上涨过快、投资投机旺盛等问题依然存在。今年1月下旬出台的新“国八条”，从限购、限贷、限价等多个角度对房地产市场进行调控，半年来已经取得了显著成效。虽然限购政策对宏观经济增长有影响，但目前来看这种影响还可以忍受。上半年GDP 9.6%的增速也为后续房地产调控提供了经济基础。

　　房地产开发投资保持高速增长，保障房建设加速是重要原因。上半年，全国房地产开发投资2.625万亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资超1.86万亿，增长36.1%。这主要有两方面的原因：一是上半年保障房投资高速增长，且计入房地产开发投资统计指标内；二是去年大量新开工工程跨年结转的因素。

　　商品房市场销售形势小幅回升，触底回升态势明显。上半年，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%，增幅较1~5月增加3.8个百分点。其中，住宅销售面积增长21.1%，办公楼增长8.9%，商业营业用房增长18.6%。值得注意的是，6月份商品房销量环比增长43%，同比去年6月份增长25.4%。6月份商品房销售增幅比较亮眼。

　　与此同时，大型品牌房企逆势扩张。中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，十大开发商上半年的销售金额同比暴增80%。可对比的一个数据是，上半年全国新建商品房销售金额同比增长24%，表明十强企业的销售增速远高于全国平均水平。房地产行业集中度在提升。

　　今年上半年，全国新建商品房销售金额为2.46万亿元左右，十强房企的销售额为3300亿元，所占比重提升至13.4%，去年比重近12%。其中龙头企业万科，去年销售金额约占全国的2%，今年上半年已提高到2.6%。同时恒大、万达、保利等巨头在今年也有望加入千亿俱乐部。大型品牌企业的逆势扩张是今年上半年房地产市场发展的一个显著特征。

　　对下半年房地产业发展的主要趋势，笔者认为，调控政策总体不会放松，但个别地方有提前松动的可能。虽然年初的房地产市场调控已经取得了阶段性的成果，但目前房地产市场的供需矛盾仍较为突出，投资投机的内在需求动力依然强劲，内部动因没有解除。

　　房地产调控政策短期内不会放松，调控效果仍需要进一步巩固。对地方政府而言，严厉的限购、限贷、限价政策日益影响其土地批租收益，部分城市前五个月的收入仅相当于去年全年的两成。土地收入因素使地方政府在限购政策执行尺度上出现摇摆，加上地方融资平台清理所带来的还贷压力，地方财政吃紧，一些地方政府可能会“冒险”冲击限购政策红线。

　　但下半年市场也不会大起大落，如措施到位，销售量将继续企稳回升。未来成交量的上升应该是建立在价格基本平稳或小幅回调的基础之上，如果价格和成交量下半年出现双双走高的情况，那么也不排除政府会出台新一轮的政策调控。价格变化是下一阶段销售回升能否持续的关键因素，可能的预期是价格出现同比小幅回调，但年内总体呈现触底反弹态势。

　　城市市场继续分化，三四线城市楼市迎来发展期。在调控政策的影响下，房地产市场重心将进一步由一二线城市向三四线城市转移；市场比重也将由东部地区逐渐向中西部地区进行转移，这种变化趋势在下半年有可能会进一步加快。

　　房地产市场的“中部崛起”正在变为现实。不过，房地产市场能否真正实现中部崛起，还有很多不确定因素。各地的制度安排、经济发展与社会和谐关系处理、进驻企业的风险意识等都还存在许多改进的地方。

　　（作者系中房研协研究中心高级分析师）