上海7月首块宅地低溢价出让

　　资料来源：上海市规划和国土资源网

　　地块名称面积（平方米）土地用途容积率 起始价（万元）成交价（万元）竟得人

　　华新镇华徐路西侧地块83925.8商服用地1.51007122700上海海博西郊物流有限公司

　　重固镇北青公路北侧地块25797.1商服用地2.03224.65850申通快递有限公司

　　68860.21.05195551955

　　朱家角镇邱家港西侧A4地块107954.1普通商品房1.08139882600上海久青房地产开发经营有限公司

　　上海建工房产有限公司，

　　上海现代建筑设计集团置业有限公司

　　朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块

　　商住、

　　普通商品房

　　早报记者 周祺瑾

　　时隔大半年之后，曾因“低密度土地出让禁令”而暂停出让的朱家角镇邱家港西侧A4地块，在将容积率提升至1.0后再度入市，成交价大幅缩水。

　　7月14日，上海市规划和国土资源局网站公告，上海有4幅地块进入出让。这4幅地块全部位于青浦，其中惟一的一幅普通商品住房用地，即是朱家角镇邱家港西侧A4地块。昨日，该地块被上海久青房地产开发经营有限公司，以总价8.26亿元摘得，溢价率1.5%，成交楼板价为7651元/平方米。这也是今年7月以来上海土地市场首现宅地出让。

　　值得一提的是，前述朱家角镇邱家港西侧A4地块在去年底曾进行过预申请，但此后因国土资源部下发“低密度土地出让禁令”——即出让地块容积率不得小于1，而被暂停出让。

　　此番重新入市，朱家角镇邱家港西侧A4地块的容积率已从此前的0.7被提升至1.0。

　　低溢价成交

　　上海市规土局网站显示，重新入市的朱家角镇邱家港西侧A4地块，东至邱家港，南至新塘江路，西至浦泰路，北至淀山湖大道；出让面积为107954.1平方米，起始价格为81398万元。

　　早报记者从上海市规土局网站看到，朱家角镇邱家港西侧A4地块，共有19家开发商领取申请书，其中3家开发商参与竞买，最终成交溢价率为1.5%。

　　2010年12月23日，上海市规土局发布通知称，“为贯彻落实国土部有关文件精神”，朱家角镇邱家港西侧A4地块、朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块等在内的6幅地块暂停预申请活动。

　　商住性质用地——朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块，昨日也进行了出让。上海市规土局网站显示，朱家角镇张家圩路南侧A3-1，A3-2地块吸引了23家开发商，有2家确定参与竞买。该地块重新入市后，容积率也从不大于0.7调升至1.0。

　　最终，朱家角镇张家圩路南侧A3-1，A3-2地块，被上海建工房产有限公司、上海现代建筑设计集团置业有限公司以51955万元底价摘得，成交楼板价为7545元/平方米。

　　昨日，某位不愿具名的开发商称，容积率上升，可能影响了开发商对上述地块的兴趣。

　　“身价”缩水

　　2010年初，朱家角曾推出过B7、B8地块和B3、B4地块，两幅地块容积率均为0.7，这两幅地块的成交楼板价分别达到14284元/平方米和14577元/平方米。

　　据克而瑞上海事业部总监付琦介绍，从地理位置上看，此次推出的朱家角邱家港西侧A4地块和朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块，和朱家角B7、B8地块和B3、B4地块，都位于朱家角老镇旅游区的西侧，地理位置十分接近。

　　付琦分析，时隔一年半后，前述4幅地块成交价格差异很大，其中部分原因是市场环境——2010年初，房地产市场较为火爆，因此开发商普遍看好后市，拿地热情高涨。目前则是市场调控紧缩时期，开发商拿地谨慎。“此外，如今两幅地块容积率上调，稀缺性不再，这也是导致地价缩水的原因”。

　　汤臣集团董事总经理特别助理周如纳在近日举行的张江汤臣豪城项目介绍会上也称，容积率1.0以下的地块禁止出让后，低密度地块稀缺性凸显。容积率提升的地块，相对来说竞争力就不那么明显。

　　值得指出的是，前述朱家角镇邱家港西侧A4地块的答疑纪要显示，该地块不能建造双拼别墅，且需配建一定比例的保障性住房，建成后无偿移交政府。

　　开发商看跌后市？

　　据付琦分析，从昨日成交的前述两幅朱家角地块来看，楼板价在7500-7600元/平方米，建成后的房源售价约1.5万-1.6万元/平方米，和周边在售项目价格持平。“这折射出开发商对未来两年市场是看平甚至看跌。”

　　据久银地价昨日发布的地块评估报告，目前朱家角镇邱家港西侧A4地块和朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块周边，在售项目主要有两个，其中海上湾华庭4月底加推192-247平方米左右的房源，报价18000～23000元/平方米。另一项目为中信泰富朱家角新城，目前在售90平方米的两房、126平方米的三房和少量70平方米的一房房源，两房报价14000元/平方米，三房报价15000元/平方米。

　　商业地块的高溢价率

　　前述两幅朱家角地块之外，昨日上海土地市场还成交了另外两幅商服用地，均以高溢价成交。其中，华新镇华徐路西侧地块，被上海海博西郊物流有限公司以总价2.27亿元的价格摘得，溢价率高达127%。

　　另一商服用地重固镇北青公路北侧商业地块昨日被申通快递有限公司5850万元摘得，溢价率81.4%。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍称，商办类地块以高溢价成交，多归因于其较低的起拍价。从规划看，昨日出让的华新镇南部片区将依托虹桥综合交通枢纽规划，是未来房地产开发的主要区域，前景普遍看好。另外，此幅地块规划为仓储物流用房，被一家物流公司摘得尚属情理之内。

　　付琦则认为，前述两幅商服地块所在的华新镇和重固镇，都非青浦区住宅规划的主要区域，因此对现代商业配套需求不多，综合两幅地块的条件来看，成交价格并不算很低。

　　

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