唐韶葵 实习生李励斯

　　7月19日下午，广州市常元房地产公司拍得广州市天河区珠江新城B2-11商业地块，以12.8亿元，折合楼面地价17933元将其收入囊中。当日共有万科（000002.SZ）、富力（2777.HK）、合景泰富(1813.HK)、广州常元房地产4家开发商报名参与竞拍。该地的起拍价折合楼面地价为13800元/平方米，超出了2009年合景泰富（1813.HK）拍得珠江新城地王D3-4的13538元/平方米的成交价， 故毫无悬念地成为广州新地王。

　　对此业内人士普遍认为，商业金融用地地价走势表明开发商看好商业地产后市。而对于在广州市区没有商业项目的万科而言，此次参与竞拍，让业界为之侧目，而最终美林基业旗下公司拍得，有业内人士直指，该公司背后必定有基金投资支撑，或者是受托于某家尚无房地产开发资质的央企。

　　万科也疯狂？

　　竞拍结束后，广州常元房地产代表表示，该地块楼面地价确实很高，但对能够竞得该地块非常满意。并透露，该地块将来将会建写字楼。据了解，广州常元房地产公司为美林集团的合作方。

　　新地王位于广州城市中轴线旁，是该区域最后一宗土地，总面积5948平方米，规划建筑面积71379平方米，出让年限40年，起拍价14010元/平方米，未开拍已成单价“地王”。

　　虽然新地王的起拍价超过2009年地王的成交价，早在拍卖前就有业内人士指出起拍价定价属于合理范畴。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，广州CBD甲级写字楼均价仍在3万元/平方米左右徘徊，比起售价已超过4万元/平方米的北京、上海、深圳仍然偏低，物业潜在价值突出。珠江新城B2-11地块拍卖的结果表明广州写字楼价值此前被严重低估了。

　　赵卓文更指出，今年房地产调控政策不断出台，住宅类物业投资需求受到抑制，大量资金流向写字楼和商业物业市场。B2-11地块的拍卖有望掀起下半年广州土地拍卖的第一个高潮。

　　市国土房管局相关负责人接受媒体采访时强调，商服物业与商品住宅市场是两个截然不同的市场，面对的是不同的客户群体，该地块以较高价格成交并不会对商品住房市场产生大的影响。

　　戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文直指当下住宅市场变数太大，日前，住建部正草拟“新版”限购名单，拟扩大对二三线城市的限购，众多开发商纷纷进军商业地产以避调控风险，导致开发商有意加大商业地产筹码，而万科的举牌，除了实现其进入广州市中心的愿望之外，还有可能就是在已经拥有多个住宅项目的广州开发属于自己的企业总部，这次是最后也是唯一的机会了。

　　新地王出炉对后续商业地产市场前景有何影响？仲量联行广州及深圳董事总经理吴中豪表示，楼面地价1.8万/平方米——2.1万元/平方米之间是他最初的估算价值，而以接近1.8万元/平方米成交，主要还是银根问题。“如果不是银根收紧，单价绝对过2万元。”吴仲豪称，此前广州珠江新城在售的甲级写字楼，均全部一个星期内消化完。他又给记者算了一笔账：按照1.79万/ 平方米，加上2.8%成本、20%利润匡算，则要卖3.3万元/平方米以上才有得赚，相比今时今日的珠江新城甲级写字楼市场价，这个楼面价不算夸张。

　　吴进而分析，在过去一年，商业地产结构性的变化已经完成，目前是需求推动的市场，今天的成交就是开发商对后市乐观的表现，而成交价格完全是银根短缺导致价格偏低。

　　满堂红研究部主任沈锐培同样指出，如果按照该地块将来建设写字楼来分析，目前珠江新城写字楼每平方米售价为3-4万元，如果按写字楼价格自然增长，幅度与GDP增速一致的话，2年后珠江新城的写字楼大概在4-5万元/平方米。

　　世联地产首席技术官黎振伟也赞同此观点，他认为过去珠江新城的商务价值还没有体现出来，目前珠江新城有的写字楼都能卖到3-5万元/平方米，所以这种地价走势是必然的。黎振伟称，“去年白云新城住宅地块都卖到2万元/平方米，而当时周边的住宅仅售1.6万元/平方米而已。”

　　而对于下半年地价走势，黎振伟认为不可能大起大落，除非出现政策极端打压，但这将对经济不利。黎振伟认为现在业内对调控过度的忧虑是不必要的，“过去的房地产是正常的吗？当我们要回到正常的时候，应该怎么走？调控是回归到合理的相对正规的做法，用税制等，开发商要认识到外部环境在变化。”

　　美林基业背后是谁？

　　令一众业内人士大跌眼镜的是，此次地王得主常元房地产隶属广州本地开发商美林基业集团。该集团此前曾开发过美林海岸、美林湖畔等楼盘，并在美林湖畔花园旁边开发有专业市场类商业地产，在花都开发了大型旅游地产——美林湖别墅区，由于商业地产经营不善与别墅社区销情不理想，美林基业已经连续多年没有扩张迹象。而此次突然发力拿地，意欲何为？黎庆文分析一般情况下只有两种可能性：背后有投资公司给钱，以美林当前的经营状况，自掏腰包的可能性不大。银根收紧，况且地价给付目前也要在半年内全部缴清。

　　可以肯定的是，美林基业作为一家准上市公司，其上市筹备已经运作多年，2006年底，美林基业董事长、总裁刘远炳向本报记者坦承公司已全面启动上市工作，“上市地选在香港，具体时间和内容还没有定。”但他强调，公司还是以生产为主，业务重点在广州和清远两地。

　　2004年中，美林基业位于广州市东圃的大型住宅小区美林湖畔花园入市，并携该企业名下另一产品——美林海岸花园之"舒适、休闲"住宅小区的美誉度打开市场。

　　今年10月29日，位于美林湖畔花园南区的美林家居世博园(以下简称家居世博园)国际馆开业。多个家居国际品牌在此开设中国首家旗舰店。有关该公司上市的传言同时在市场传开，但多年来，美林基业并无更大发展。

　　因此，黎庆文肯定这样一家公司背后一定有资金支撑，如果要上市，美林基业缺乏一个漂亮的资产包，以碧桂园（2007.HK）为例，上市当年，碧桂园就有5座五星级酒店，而美林资产盘不大，连经营成功的商业地产也没有，可以说是缺乏优质资产。

　　谈及第二个可能性，黎庆文举了个例子，当年新光地产拍下珠江新城b1-3地块，而后该地块开发商变成广东省广晟资产经营有限公司，换言之，这是监管的大型国企之一投资的项目，而新光地产仅仅是受托购买地块的公司。

　　很显然，新光地产背后有一个有钱买家，委托其投地。因为广晟当时还不具备房地产资质。而且没有建成团队做管理。

　　那么美林基业属于哪一种呢？“第二种可能性比较大”黎庆文称，一般基金公司不会做长期投入，除非投资的公司短期内可以做上市。

　　

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