王肖邦 柳九邦

　　限购令下，内地楼市阴晴莫测，境外置业的市场却如火如荼。当资金不断流向境外房地产项目的同时，以代理境外房产销售为业务的中介市场也悄然升温。

　　“人民币升值，内地房地产市场被调控，加之近年来内地房价持续上升，对比之下，境外房产的购入成本不再显得高不可攀，种种因素推动着内地富裕阶层前往境外置业。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪对《第一财经日报》表示。

　　就在本月，上海锐丰宣布与加拿大21世纪不动产合作，推出加拿大一二手房地产销售业务。这家总部位于美国的房地产中介机构，正试图通过旗下兄弟公司的合作，从这一新兴的中介市场中分一杯羹。

　　事实上，远不止21世纪不动产一家，活跃在各大房展会上的代理机构、外资代理行以及互联网海外置业平台都在紧锣密鼓地布局各自的业务。

　　境外置业市场有多大？

　　让这些中介机构觊觎的境外置业市场究竟规模几何？

　　作为境外置业最主要目的地之一的香港，据称目前新楼买家有40%来自内地，以至香港楼价一度超越1997年的高位。为此，上个月香港金管局甚至推出“限贷”政策，对于主要收入并非来自香港的按揭贷款申请人，贷款的最高按揭成数不论物业的种类和价值需下调至少一成。不过仍然难挡内地买家的热情。

　　在伦敦，莱坊的研究显示，2010年11月至2011年4月，伦敦市中心售出的新建物业中，近六成由亚洲买家购入，其中内地买家占亚洲买家的10%。第一太平戴维斯的报告更是称，中国买家的涌入有望促成伦敦房价再增长15%。

　　在悉尼，根据《悉尼先驱晨报》此前的报道，Hurstville地区的一家地产中介称，公司有25%~30%的销售来自于海外买家——主要是为了孩子上学而买房的中国家庭。不过越来越多外国买家却“触怒”了当地居民，今年4月，澳大利亚政府制定了收紧措施，临时性居民若要购买房产，必须经过外国投资审查委员会的预先批准，不过这样的举措不能阻止已经到来的购买热潮。

　　在温哥华，据叶厚彪介绍，原本内地投资者以中年人为子女教育所做投资居多，物业类型多选择小户型房源，但近两年来，购房群体有年轻化趋势，20岁上下的留学生置业慢慢成为主流。与之伴随的是，大户型、豪宅的购买明显增加，约占华人购房比例的5%至10%。高力国际报告称，一季度内地投资者在当地购房比例已达到29%。

　　随着越来越多内地投资者进入境外房产市场，内地买家一掷千金的豪气出手成为境外媒体竞相追逐的话题，也令内地投资者境外置业的行为蒙上一层夸张的喜剧色彩，但这些故事并非虚构。

　　“最近内地一个不足20岁的年轻女子，打算在多伦多购置一个总价达到300万加元的高端住宅项目。因为年龄偏小，项目开发商担心其购买力，婉拒将物业卖给她。不过，这个女子半小时内便返回，手持20%的支票定金将房屋买下。”叶厚彪说起他所了解的案例。

　　“总体来看，海外置业的市场处于稳定的增长态势，预计每年的增长率在20%左右。海外置业多为子女教育、留学或者投资移民，纯粹的房地产投资并不多，购买人群以经济发达的大城市富裕阶层为主，并呈现年轻化的趋势。”叶厚彪说，“境外置业的热点目的地也正在由传统的香港、东南亚等较近地区向美国、加拿大、英国、澳大利亚等地区外扩。”

　　代理机构布局境外置业市场

　　不过，与火热的境外置业行为相比，代理相关业务的内地中介市场虽然一直存在，却未成气候也欠缺规范。业内人士称，境外房产代理难以找到值得信任且操作规范的内地合作伙伴，成为制约其拓展内地业务的障碍。

　　不过外资代理行积极以及具有海外背景的中介机构的介入，正在重塑这一市场。

　　今年初，戴德梁行在大中华区成立海外物业部，通过英国总公司团队的挑选，将海外项目引入内地，并提出要为国内投资者提供国际热点城市高端住宅物业的顾问、购买、租赁等“一站式”全程服务。而高力国际早在去年9月就在中国设立国际物业部，并于11月进入全面运作。

　　“我们计划在上海个别区域，面向目标客户举行小型研讨会进行前期的推广，并向顾客介绍房产信息。”叶厚彪称，上海公司寻找客户，加拿大公司销售房屋，双方平分佣金收益，是21世纪不动产上海与加拿大两地公司合作的商业模式。

　　不过，相关代理业务的扩张却受到目前外汇管制的制约，正如第一太平戴维斯报告中所指出的：“现在的问题是，中国买家无法将他们的钱带出中国。”面对海外置业的需求高涨，中国的外汇管制相当严格，每人每年只能凭身份证购汇5万美元。

　　如何帮助客户解决这一问题，也成为一些代理机构的业务范畴。上海一家主推多伦多房产项目的出入境服务公司的咨询顾问告诉记者：“购汇限制完全没有问题，如果您有外汇账户的话，美元直接可以换成加币，这个本身就不存在购汇限制的问题，如果没有外汇账户的话，只要采用多人分期付款方式就可以解决。”记者了解到，所谓“多人分期付款”指的是用不同的身份证多次申请购汇，同时，该项目的首付款可分三次付清，比例分别为10%、15%、10%。