本版撰文 信息时报记者 叶虹

　　经历3～4月的高位运行后，近期，东莞二手房成交量悄然下降。据金信联行市场部统计数据显示，上月东莞市中心区二手房销售套数环比5月有25.8%的降幅。不过，相比去年同期则上升了19%。合富置业最新发布的数据也显示，就整个上半年而言，二手住宅交易宗数同比增加约两成。

　　房价也显示出上升的态势，今年上半年，东莞二手住宅成交均价为5528元/平方米，同比去年上涨10%。展望下半年，业内人士均认为，是否限购将成为最大的不确定性因素，将影响下半年东莞整个楼市阶段性走向。

　　上月成交量环比回落逾两成

　　据金信联行市场研究部统计数据显示，6月东莞市中心区二手房成交量在连续高位徘徊数月后开始有所回落，环比下降了25.8%。“这是由于银行房贷利率上浮，二手房按揭业务门槛逐步提高，打击了部分资金不太充裕的买家，刚需受压制，致使成交量出现萎缩。”金信联行市场部经理罗平分析道。

　　合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉则认为，这种回落是正常的。“3～4月东莞一手新盘纷纷加大让价促销力度，一手住宅供应、成交创新高。受此影响，部分二手买家被分流，但由于整体气氛热烈加上市政建设利好，二手成交量仍保持较高水平。而5～6月买家限购预期减弱，受房贷趋紧、利率税费上升等因素影响，成交量正常回落。”肖伟嘉说。

　　而且和去年同期相比，事实上，东莞大多区域的二手房成交量都有所上升。据合富置业数据显示，2011年上半年东莞二手住宅交易面积、成交宗数同比增加约两成。除常平同比减少外，其余各区均有较大幅度增加，其中南城、东城、虎门增幅最大，同比增加三成左右。

　　业主心态强硬 反价时有发生

　　楼价方面，今年上半年东莞二手楼价总体呈稳步上扬态势。合富置业数据显示，由成交均价看，今年上半年东莞二手住宅成交均价为5528元/平方米，同比去年上涨10%。

　　“东城一楼盘一套120平方米的毛坯房，业主去年放盘价是65万元，现在已反价到73万元。”金信联行东泰花园店一名置业顾问告诉记者。

　　据介绍，受一手楼价高位上涨、主城区供需仍然偏紧、市政建设力度加大、通胀加剧以及二手需求增加影响，6月开始，东莞二手业主的心态越来越强硬，城区部分业主出现较大幅度反价的现象。城区优质单位的业主惜售心态有所加重，部分业主多轮返价，叫价不断升高。

　　此外，肖伟嘉还介绍，买家结构较以往有所改变，主要由在东莞工作、做生意、生活的新莞人首次置业买家、本地改善型买家，以及少数受广州、深圳限购令影响而外溢的外来需求支撑。在一线城市严厉政策的调控下，深圳、香港、广州等外来需求将会持续增加，这在一定程度上提升了东莞楼市的活跃度，为东莞二手楼市的稳健发展注入了一股新的动力。

　　“今年上半年东莞二手投资客的比例不高，基本保持在一成左右，绝大部分为港澳台、广州以及内地其他省份的外地户籍投资需求，一般青睐东城、南城等配套成熟或市政利好的区域。此外，也有部分投资客青睐商铺、写字楼等商业物业，个别广州、深圳的投资客购入了优质别墅产品。”肖伟嘉介绍。

　　下半年是否限购决定楼市走势

　　合富置业专家认为，下半年是置业旺季，东莞二手楼市的首次、改善型置业者将会增多。如果政策比较稳定，本地户籍、新莞人买家后市预期应会保持稳定，他们下半年入市意愿会逐渐提升。而由于一线城市普遍限购，如上半年那样，少量深圳、香港、广州等外来需求可能将转移到东莞二手楼市。

　　下半年东莞楼市的政策走势是最大看点，即大家关注的是否限购成为最大的不确定性因素，也是影响下半年东莞整个楼市阶段性走向的关键因素。一旦限购，市场交投、价格出现短期调整的几率较大。

　　金信联行市场部经理罗平也认为，随着楼市政策的进一步紧缩，刚性需求被抑制，成交量的下滑也必给成交价带来下行压力。但受东莞楼市以自住需求为主的现状所致，业主的心态偏硬并不急于出手，未来成交价即使有下滑也比较小。

　　同时，不断出台的楼市政策会逐渐导致相当一部分投资楼市的热钱被挤压出来，届时楼市将会理性回归，价格最终由市场供求关系来决定。

　　此外，他分析称，由于相关楼市政策日趋严紧，坚持不住及急需资金周转的卖家会选择降价出售，楼价或出现松动，建议有意购房者应伺机而动，多看房、多议价，尽快寻求适合自己的房子，以免买房成本因楼市政策出台而再次增加。