胥会云

　　短短一个月，上海的保障房开工和筹措迅速提速。目前，上海已基本形成廉租房、经济适用房、公租房和动迁安置房“四位一体”住房保障体系。

　　根据规划，2011年度上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。数据显示，今年上半年上海全市共新开工752.5万平方米、约10万套,开工率约50%。

　　保障房建设提速

　　最新数据显示，截至今年6月底，上海市公共租赁住房建设筹措约22.5万平方米(约4500套),占全年计划（200万平方米，约4万套）的11%。而一个月前的数据还显示，公租房的筹措进展缓慢，截至今年5月底只完成了2800套，3万平方米以上，为计划的1.5%。

　　在上海整个保障房体系中，经济适用房和动迁安置房的开工数量也在这一个月内得到了较大的提升。截至6月底，新开工建设经济适用住房140万平方米（约2.24万套），占全年计划（500万平方米，约8万套）的28%；新开工建设动迁安置房590万平方米（约7.4万套），占全年计划（800万平方米，约10万套）的74%。

　　而此前，上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东告诉《第一财经日报》记者，截至5月底公租房进度不快，是因为很多前期工作要落实，比如机构的建立、资金的到位、很多项目的落地也需要时间。但是李东也表示，有信心有决心在国家规定的时间内，完成这一进度节点。

　　今年下半年，上海还有约750万平方米集中开工建设，加上在建的保障性住房2500万平方米，全市保障性安居工程的在建总面积超过3000万平方米。

　　资金保障

　　在整个保障房建设中，资金问题无疑是最引人关注的，也是关系保障房是否能顺利按计划完成的关键。

　　在经济适用房、动迁安置房建设方面，上海市已形成了“企业兴建、定向供应、滚动开发”的良性运行机制，由项目中标企业带资开发建设，资金可以通过出售回笼，银行信贷资金也比较愿意进入。

　　为了解决资金问题，李东称，上海已经与银行建立一对一机制，一个项目对应一家银行，各银行也表示了积极的态度。

　　但更关键的是公租房建设筹措所需的资金，因为公租房会使得资金长期沉淀，因此如何找到一种低成本的融资渠道，使得公租房运营成本降低，实现可持续发展，并不容易。

　　今年5月上海市副市长屠光绍曾在《经济日报》发表署名文章称，根据上海市“十二五”规划，上海计划新开工建设和筹措公租房1000万平方米，约20万套。根据相关测算，目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。如果按照1万元测算，“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1000亿元，除去30%的资本金，则共需通过市场融资筹措700亿元建设资金。

　　但一个不容忽视的现实却是，上海住房租赁市场的租售比已严重失衡，根据公租房的租金略低于市场水平的要求，即使按照低于市场水平10%来测算，公租房租金净收益率仅为3.5%左右，和目前的贷款利率有着较大的差距。

　　如何在传统的融资模式之外，寻找到新的合适的途径，成为公租房建设中必须破解的难题。

　　李东透露，目前公租房的资金，一部分来自财政投入，上海市政府投入1，各区县则匹配2，今年上海市财政安排了16亿元，也就意味着各区县要匹配32亿元，“再加上中央也给了上海3个多亿，专项用于保障房和公租房，这样就有超过50亿元资金。”

　　另外，公积金、保险资金都成为了上海开建保障房的资金来源。3月9日，中国太保（601601.SH）也宣布太保公租房债权计划正式通过了保监会备案，募资40亿元参与投资上海地产有限公司在上海市建设的约50万平方米公共租赁住房项目。5月13日，上海城投控股（600649.SH）与中国平安（601318.SH）签约推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募资不超过30亿元用于支持上海保障性住房建设。

　　上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元也透露，目前也在和一些企业洽谈，是否可以做十年期先租后售，用十年以后产权的增值部分，弥补租赁时的收益。

　　另外， 企业年金、其他保险资金、企业债券等各种可能的融资渠道也都在考虑中。