张晓玲

　　 调控导致的土地市场低迷已持续整个上半年。7月份起，各地进入土地出让高峰，其中宅地的出让也开始大增。

　　 出于对未来房价下行的担忧，主流房企拿地的价格预期也随之下行。整体下行的另一面是，土地市场分化加剧。一些热点二三线城市土地价格、溢价率不降反增，国土部有关专家认为，整体通胀高压下，地价随时可能反弹，下半年土地出让要防止过热。

　　 上半年成交大幅下滑

　　 今年上半年全国土地市场一直处于较为冷清的局面，在住宅类供应量减少的情况下，成交量也在持续减少。

　　 国土部地价监测系统7月发布的数据显示，今年1-6月，全国130个城市住宅类用地成交2778宗，成交面积15695万平方米，同比减少9%。

　　 今年以来，底价、低价成交贯穿整个土地市场。监控数据显示，今年上半年全国130个城市成交楼面均价为1133元/平方米，同比下跌14%；其中住宅类用地成交楼面均价为1445元/平方米，同比下跌14%。

　　 上半年，全国130个城市土地成交溢价率为27%，较去年同期减少4%，其中住宅类用地溢价率为19%，较去年同期减少18%。

　　 限购之下，不同类型城市的土地市场出现分化。

　　 中原地产数据显示，上半年重点城市土地成交量同比大幅下滑。15个重点城市居住用地成交面积同比减少近3成；二线发达城市的土地成交量降幅最为显著，成交面积不足去年同期的一半，与前两年同期均值相比的降幅亦超过3成。居住用地占比显著降低，由2009年80%、2010年83%，下滑至2011年上半年的67%。

　　 世联地产数据则显示，2011年上半年35个大中城市平均溢价率下降，流拍率提升，已逼近2008年时的水平。

　　 受到调控政策持续升级的影响，楼市各类需求均受到限制，开发商也只得收缩战线，减少土地购置。7月26日，保利地产2011第二次临时股东大会上，董事长宋广菊透露，保利地产上半年花费100多亿买地，在国内开发商中排名靠前。但相较于2009、2010年上半年，保利地产的购地金额已经大幅下降。万科董秘谭华杰对记者表示，土地市场有进一步下行趋势，对万科来说，这意味着下半年有更多出手的机会。

　　 房价倒逼地价下行

　　 “溢价率下降、流拍率提升，意味着住宅土地价格下行压力较大，这种压力往往来源于对房价下行的担心。”世联地产研究员卫旭华说。

　　 今年上半年，10家标杆房企共花费购地款762亿元，较去年同期减少17%；购地可建面积3316万平方米，与去年同期基本持平。今年上半年，10家标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例为28%，而去年同期这一水平为57%。

　　 万科、保利、绿城、华润四家公司购地支出较去年同期明显减少，华润自今年以来一直没有增加新的土地储

　　 备，其余三家公司购地支出同比下降幅度在4至5成之间。

　　 虽然目前账上现金有300多亿，但恒大地产许家印表示，下半年不打算拿更多的土地，而是要调整债务结构，尽量减少银行负债。

　　 据中原的测算，目前虽十大标杆房企整体资金链处于紧而不绷的状态，但若标杆房企今年的合约销售金额较2010年下滑20%，则9家开发商的资金流在今年下半年内将会出现“入不敷出”的情况，其中7家开发商资金缺口较小，对各自的资金链不构成实质性的威胁，但有2家开发商的资金链将出现断裂。

　　 世联地产研究总监王海斌认为，就价格而言，下半年因存货增加，竞争压力加大，主流房企将会进行降价促销，整体房价将从结构性下跌转为实质性下跌。

　　 宅地局部过热苗头隐现

　　 根据中原监测，在已公布全年供地计划的8个城市中，上半年总体完成供应情况不足计划的30%。

　　 进入7月下旬，各地方政府开始加紧推地。中国指数研究院上周监测的20个主要城市共推出土地237宗，较上周增加83宗，推出土地面积共计859万平方米，较上周增加197万平方米，其中沈阳、天津、上海推出面积过百万平方米，共推出住宅用地65宗，比上周增加31宗，推出土地面积315万平方米，比上周增加118万平方米。

　　 但记者查询发现，随着供应增多，土地价格、溢价率又出现过高苗头。尤其是一些房价上涨过快的二三线城市，表现得更为明显。

　　 在上周成交的宅地中，北京成交4宗住宅用地，居首的是北京市通州区宋庄镇C-02居住用地地块，楼面单价7501元/平方米，溢价率为33%，由北京首开竞得。

　　 北京当地开发商人士向记者表示，该幅土地的价格并不低，在鼎盛时期，通州主流区域宅地价格也不过7000多元/平方米。

　　 上周，浙江金华市人民西路北侧、后城里街东侧地块受到热捧，其溢价率达到146%，为上榜城市最高，楼面单价为4884元/平方米。

　　 在发布今年第一季度全国城市地价监测报告时，中国土地勘测规划院地价所所长赵松就警告称，“随着大中城市房地产炒作热度的梯度转移，要防止中小城镇的住房及土地价格的跟风上涨。”在二季度监测报告中，她再次强调“谨防三、四线城市曲线规避调控政策现象，以免土地市场再度过热。”