田新杰

　　因出让所持房地产开发公司股权而获得非经常性损益大幅增长，华丽家族(600503.SH)最新披露中报获得净利润88倍增长；非凡中国(08032.HK)最新披露预期截至2011年6月30日今年前6个月录得纯利，主因是收购沈阳体育主题地产开发公司获得的廉价购买收益。

　　上述事实似乎在说：作为房地产行业企业并购的主要参与方——卖和买，都因为并购获益匪浅。世上岂有这样的好事？

　　“继2010 年中国房地产行业并购案例的井喷式增长之后，2011年一季度房地产行业的并购案例数和并购金额均创下单季度历史新高，占据并购市场诸多行业之首。”易居研究院企业研究中心总经理、首席研究员周建成说。

　　但易居研究院在其最新报告中指出，由于财务、政策、管理等方面的不确定性，并购方将面临财务风险、管理风险、项目风险、政策风险、法律风险等诸多风险。

　　房地产并购高潮

　　周建成说，从2008 年世界金融危机以来，受市场低迷等因素的影响，并购已经成为中国房地产行业整合的主要途径，且呈现加速的趋势。

　　最新统计则显示，今年第一季度全国房地产业完成并购32 起，同比增加22 起，是2009 年全年的1.6倍，尤其是并购涉及金额，高达12.72亿美元，几乎是去年下半年的并购额的总和。且目前仍在持续增长。

　　记者注意到，当前房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点，在2010-2011年房企并购的典型案例中，并购方中不乏万科、SOHO中国、富力地产、合景泰富、恒大地产、佳兆业、恒盛地产等企业，而被并购方中则包括了昆明新河民房地产、上海中方滨江房产、深圳九州房地产、上海城投悦城置业、深圳建设等公司。

　　周建成认为，除了调控背景、行业整合大势因素外，非房地产主业企业退出房地产业，是加速房企并购浪潮推进直接原因。

　　“而非房地产主业企业退出房地产业主要有两种情况：一是一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业，因经验不足、规模小、缺少专业人才等而选择退出房地产业，从而集中力量发展主业；二是国务院要求78家非房地产主业的中央企业退出房地产市场。”

　　不过，尽管背景类似，但在具体的并购中仍呈现各自不同的模式和特点。

　　分析研究2010-2011年房企典型并购案例可以发现，股权收购和项目收购是房企并购的两种基本模式。房企并购又有多种具体的操作方式，包括控股目标企业，参股目标企业，合作开发，土地使用权收购，在建工程收购，整体开发项目收购等。

　　风险潜藏

　　值得一提的是，并购中的买家并非清一色的大型房企，中小型房企也积极进行并购，只是两者的并购行为特点迥异。在这股行业大潮中，是否真能如本文开头所提及的华丽家族和非凡中国分别代表的被并购方和并购一样，实现共赢？周建成认为，最终决定成败的细节，主要在于并购的具体策略。

　　周提醒，在并购出价时还需注意价格上下限、首次要约价格及协商修正等问题。另外需综合考虑现金支付、股权支付、资产置换支付、综合证券支付等不同并购支付方式。

　　诸多业内人士提醒，由于财务、政策、管理等方面的不确定性，并购方将面临诸多风险。财务风险包括了定价风险、融资风险、付款风险 ；管理风险主要来自管理和整合风险；项目风险在于收购项目与公司战略是否吻合；政策风险，则无疑是国家信贷政策、土地政策等的不确定性风险；法律风险主要发生在标的的隐性债务，需要委托专业会计师事务所对目标企业进行财务审计和调查。

　　一位圈内的资深人士告诉本报，在许多看似双赢的并购案背后，有许多企业的苦衷。譬如，在华丽家族88倍上半年净利润增长的背后，恰恰是其房地产主营业务的多年惨淡经营。今年上半年，改公司扣除非经常性损益的净利润为-2540万元，同比下降了37.98%。这家上海老牌的上市房企，自2008年借壳上市以来，连续四年都通过出售旗下资产提升公司利润。

　　

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