作者: ■孙瑞灼

　　防止开发商“囤地”，一方面要进一步完善相关的法律政策，弥补制度漏洞；另一方面还要规范政府行为。

　　对于闲置土地，不仅要清理，还要问责纵容开发商囤地的地方政府和有关职能部门。同时，要运用税收手段抑制囤地行为。

　　据国土资源部最新统计，截至2010年底，全国共查出闲置房地产用地2648宗，面积11944公顷，近18万亩。如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2、每套住房90平方米计算，将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算，将会解决800多万人的住房问题。

　　开发商“囤地”导致土地资源的浪费，助推房价上涨，可谓危害巨大。按照国家规定，土地闲置两年以上，可以由当地国土部门无偿收回，开发商何以能“囤地”18万亩？这值得深思。

　　首先，政策存在漏洞。《闲置土地处置办法》虽然规定了土地闲置时间超过两年可无偿收回，但却规定了例外情况，即对“不可抗力”、“政府、政府有关部门的行为”和“动工开发必需的前期工作”造成动工开发迟延的，不予追究责任，不收回土地。但法律对这3类例外情况均无进一步的具体规定。这制度漏洞容易给开发商钻政策的空子。许多开发商明明是非法囤地获取暴利，却往往举着政府原因的“挡箭牌”。再比如，目前法律对“隐性闲置”也是无可奈何。根据现行规定，开发一部分，闲着一部分，不够闲置地认定标准，以分期开发为手段拖延开发的现象在全国很多城市大量存在。而且，现有政策在治理土地闲置上刚性不足，尚未形成责任追究机制。比如，如果土地闲置超过两年未被收回，有关部门和责任人应受什么处罚并不明确！

　　其次，监管不力。土地闲置与土地投机如影随形。从近年来暴露出的案件来看，在遴选供地对象时，有的地方不是凭市场经济和优选的原则，而是凭关系、交情，甚至权钱交易，导致一些不具备开发资质的企业囤积、倒卖土地；在签订出让合同时，没有约定开发商开工和竣工的日期，一纸“模糊合同”，留下了诸多隐患，制度上的缺陷为开发商故意推迟开发、闲置囤积土地提供了可乘之机。不少地方政府的经济利益和政绩与开发商联结在一起，在纷繁复杂的利益和动机面前，政府对闲置土地“收回”和“重罚”制裁手段很少实施。监管偏软成了土地闲置的重要助力。从执行情况来看，真正被收回的土地少之又少，而闲置税费、违约金相对开发商取得这些土地的增值收益来说，显得微不足道，闲置土地的清理之路远比想象中艰难。

　　防止开发商“囤地”，一方面要进一步完善相关的法律政策，弥补制度漏洞；另一方面还要规范政府行为。从近年来发现的土地闲置问题来看，如果对闲置土地背后的政府不作为、乱作为不加管束，只要涉及“政府原因”便可不受处罚，土地管理问责便难以达到预期目标。对于闲置土地，不仅要清理，还要问责纵容开发商囤地的地方政府和有关职能部门。同时，要运用税收手段抑制囤地行为。通过税收的形式把开发商“囤地”期间的增值收归国有，去除开发商投机的动机。比如土地买的时候价格是200万元，后来变成1000万元了，中间800万元的差额要交税。