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二手房成交缩水催热租赁市场

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-09 06:48 来源: 金融时报

  记者 胡萍

  

  从当前的调控来看,部分购买力转租代购是导致租赁市场活跃的原因之一;从经济角度看,由于通胀和加息预期并未减弱,这也使得租金有一定上涨空间。

  租金的上涨对于CPI的影响越来越大,也会影响到中低收入家庭的生活,因此,今年初相关部门已明确表示,房租调控也是房价调控的一部分。但是由于租金往往由分散的个体市场所决定,所以实际操作上会有一定的难度。

  每月2600元到每月3200元,这是北京市军事博物馆附近一套一居室在短短几天时间发生的变化。研究生毕业留京的王林(化名)近期因工作地点的变动想重新租套房,看了近十套之后选定了上述一居室,并从前任租户处了解到房租是每月2600元,可当8月初王林跟房东谈续租时,房东涨价了!这让月入不足3000元的王林十分郁闷。

  “每年开学前、大学生毕业后都是租房的旺季,某些热点地段的房子肯定是要涨的。”带王林看房的北京链家地产的二手房经纪人小张这样解释。

  除了小张说的这些季节性因素,我们注意到,随着房地产市场调控的逐渐深入,住宅买卖市场持续低迷,迫使部分需求转向租赁市场,这也是导致租金持续上升的重要原因。

  租赁市场活跃 租金水涨船高

  小张的另一个客户刘女士就是“以租代买”的例子。刘女士的小孩在中关村地区上学,原打算买一套房,既可自住又可当投资,可她看中的位于中关村东路的航天社区房价一直在每平方米5万元左右,于是只好先租了一套。“我手头积累了很多客户,这些客户中部分刚性需求仍选择观望,宁愿租房也不愿此时入市,这使得住房租赁市场活跃,以租代买现象明显增多,不少热点地区的租金水平在短期内甚至出现两位数的增长。”小张告诉记者。

  刘女士更是在市场中真切地感受着租赁市场的变化:“去年初,这里的小两居还在每月4000元左右,今年8月,我的原房东一下将租金提高至5000元,前两天我听说那套房已经租出去了,租金是每月5100元。”

  从中原地产对全国五大城市二手住宅租金指数的测算来看,7月份,除深圳二手住宅租金指数小幅下跌外,北京、上海、广州、天津四大城市的二手住宅租金指数继续上扬。以广州为例,据业内人士透露,由于租赁房源吃紧,平均租金已升至今年最高水平。以区域来看,7月份平均租金最高的是天河区和越秀区,7月份套均租金分别达到每月3440元和每月3086元。谈及租金上涨问题,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉本报记者,从当前的调控来看,部分购买力转租代购是导致租赁市场活跃的原因之一;从经济角度看,由于通胀和加息预期并未减弱,这也使得租金有一定上涨空间,毕竟“房租跟着物价走”;此外,由于推动租金上涨的各项因素并未发生变化,预计未来租金仍会保持上升的态势。

  买卖市场低迷 房价现松动迹象

  受限购、限贷以及季节性因素的影响,小张们的业绩越来越不好完成了,“之前市场火的时候,我们基本不做租赁业务,可现在不做也得做啊。”小张说,“虽然现在要求看房的客户还是不少,但通常是看了十几甚至几十套后,还是继续观望。”小张所在的小组上个月只做成了一单买卖业务。据北京房地产交易管理网数据显示,北京7月份二手房总网签套数为8579套,环比6月份上涨了7.8%,日均网签套数为276套,比6月份上涨11套。北京中原地产市场研究部张大伟分析认为,剔除其中的合同更正等影响,全月的实际二手房过户量依然在7500套以内,而且日均实际过户的套数依然在250套以内,最近3个月的二手房市场成交量已经接近2008年下半年水准,市场依然处于绝对低迷中。

  再放眼全国其他城市,来自21世纪不动产上海区域的统计数据,7月份,上海共计成交二手房1.34万套,逼近了1.3万套行业盈亏平衡点;中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智分析当前深圳二手楼市时表示,随着楼市调控政策执行力度更加严厉,市场悲观气氛浓烈,7月份,全市二手房成交面积环比下跌59%,全市成交套数环比下跌45%;7月份,广州二手楼市依然冷热不均,各区表现不一,有分析认为由于广州市要求今年10月1日之前二手房网签系统与银行系统全面对接,新政落地后二手房成交量将会不可避免地出现大幅萎缩。

  市场成交低迷的同时,成交价格也在发生微妙变化。中原领先指数系统数据显示,2011年7月,北京、深圳的二手住宅价格指数继续呈小幅下跌,其中北京已是连续第四个月下跌;上海、广州和天津的二手住宅价格指数则继续小幅上升,但涨幅进一步收窄,环比涨幅均未超过1%。

  由于目前二手房缺乏量的支持,不少二手房业主主动降低报价,多家中介机构认为,随着楼市调控政策的深入,今年下半年二手房价格松动或是大势所趋。

  房租也须调控但难度较大

  购买需求有所萎缩、议价空间加大,这都是受一系列调控政策的影响,而在遏制房价过快上涨、打击投资投机需求后,调控的触角仍在不断延伸。今年初,相关部门已明确表示,房租的调控也是房价调控的一部分。今年要加大廉租房公租房建设力度,这样就会解决相当一部分租赁需求,特别是中低收入群体的需求。

  我们注意到,7月13日,北京市政府发布了《北京市房屋租赁管理若干规定》,通过对租金过快上涨可采取行政干预、提高对承租方的保障、增加租赁房源供给、遏制群租等条款的规定稳定租赁市场。其中关于租金过快上涨可采取行政干预的信号尤其引人关注,业界普遍认为这是一个积极的信号,表明地方政府已经在采取措施。

  杨红旭说,租金上涨对于CPI的影响越来越大,也会影响到中低收入家庭的生活,但是租金往往由分散的个体市场决定,实际操作上会有一定的难度。

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