二手房成交缩水催热租赁市场

　　记者 胡萍

　　

　　从当前的调控来看，部分购买力转租代购是导致租赁市场活跃的原因之一；从经济角度看，由于通胀和加息预期并未减弱，这也使得租金有一定上涨空间。

　　租金的上涨对于CPI的影响越来越大，也会影响到中低收入家庭的生活，因此，今年初相关部门已明确表示，房租调控也是房价调控的一部分。但是由于租金往往由分散的个体市场所决定，所以实际操作上会有一定的难度。

　　每月2600元到每月3200元，这是北京市军事博物馆附近一套一居室在短短几天时间发生的变化。研究生毕业留京的王林（化名）近期因工作地点的变动想重新租套房，看了近十套之后选定了上述一居室，并从前任租户处了解到房租是每月2600元，可当8月初王林跟房东谈续租时，房东涨价了！这让月入不足3000元的王林十分郁闷。

　　“每年开学前、大学生毕业后都是租房的旺季，某些热点地段的房子肯定是要涨的。”带王林看房的北京链家地产的二手房经纪人小张这样解释。

　　除了小张说的这些季节性因素，我们注意到，随着房地产市场调控的逐渐深入，住宅买卖市场持续低迷，迫使部分需求转向租赁市场，这也是导致租金持续上升的重要原因。

　　租赁市场活跃 租金水涨船高

　　小张的另一个客户刘女士就是“以租代买”的例子。刘女士的小孩在中关村地区上学，原打算买一套房，既可自住又可当投资，可她看中的位于中关村东路的航天社区房价一直在每平方米5万元左右，于是只好先租了一套。“我手头积累了很多客户，这些客户中部分刚性需求仍选择观望，宁愿租房也不愿此时入市，这使得住房租赁市场活跃，以租代买现象明显增多，不少热点地区的租金水平在短期内甚至出现两位数的增长。”小张告诉记者。

　　刘女士更是在市场中真切地感受着租赁市场的变化：“去年初，这里的小两居还在每月4000元左右，今年8月，我的原房东一下将租金提高至5000元，前两天我听说那套房已经租出去了，租金是每月5100元。”

　　从中原地产对全国五大城市二手住宅租金指数的测算来看，7月份，除深圳二手住宅租金指数小幅下跌外，北京、上海、广州、天津四大城市的二手住宅租金指数继续上扬。以广州为例，据业内人士透露，由于租赁房源吃紧，平均租金已升至今年最高水平。以区域来看，7月份平均租金最高的是天河区和越秀区，7月份套均租金分别达到每月3440元和每月3086元。谈及租金上涨问题，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉本报记者，从当前的调控来看，部分购买力转租代购是导致租赁市场活跃的原因之一；从经济角度看，由于通胀和加息预期并未减弱，这也使得租金有一定上涨空间，毕竟“房租跟着物价走”；此外，由于推动租金上涨的各项因素并未发生变化，预计未来租金仍会保持上升的态势。

　　买卖市场低迷 房价现松动迹象

　　受限购、限贷以及季节性因素的影响，小张们的业绩越来越不好完成了，“之前市场火的时候，我们基本不做租赁业务，可现在不做也得做啊。”小张说，“虽然现在要求看房的客户还是不少，但通常是看了十几甚至几十套后，还是继续观望。”小张所在的小组上个月只做成了一单买卖业务。据北京房地产交易管理网数据显示，北京7月份二手房总网签套数为8579套，环比6月份上涨了7.8%，日均网签套数为276套，比6月份上涨11套。北京中原地产市场研究部张大伟分析认为，剔除其中的合同更正等影响，全月的实际二手房过户量依然在7500套以内，而且日均实际过户的套数依然在250套以内，最近3个月的二手房市场成交量已经接近2008年下半年水准，市场依然处于绝对低迷中。

　　再放眼全国其他城市，来自21世纪不动产上海区域的统计数据，7月份，上海共计成交二手房1.34万套，逼近了1.3万套行业盈亏平衡点；中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智分析当前深圳二手楼市时表示，随着楼市调控政策执行力度更加严厉，市场悲观气氛浓烈，7月份，全市二手房成交面积环比下跌59%，全市成交套数环比下跌45%；7月份，广州二手楼市依然冷热不均，各区表现不一，有分析认为由于广州市要求今年10月1日之前二手房网签系统与银行系统全面对接，新政落地后二手房成交量将会不可避免地出现大幅萎缩。

　　市场成交低迷的同时，成交价格也在发生微妙变化。中原领先指数系统数据显示，2011年7月，北京、深圳的二手住宅价格指数继续呈小幅下跌，其中北京已是连续第四个月下跌；上海、广州和天津的二手住宅价格指数则继续小幅上升，但涨幅进一步收窄，环比涨幅均未超过1%。

　　由于目前二手房缺乏量的支持，不少二手房业主主动降低报价，多家中介机构认为，随着楼市调控政策的深入，今年下半年二手房价格松动或是大势所趋。

　　房租也须调控但难度较大

　　购买需求有所萎缩、议价空间加大，这都是受一系列调控政策的影响，而在遏制房价过快上涨、打击投资投机需求后，调控的触角仍在不断延伸。今年初，相关部门已明确表示，房租的调控也是房价调控的一部分。今年要加大廉租房公租房建设力度，这样就会解决相当一部分租赁需求，特别是中低收入群体的需求。

　　我们注意到，7月13日，北京市政府发布了《北京市房屋租赁管理若干规定》，通过对租金过快上涨可采取行政干预、提高对承租方的保障、增加租赁房源供给、遏制群租等条款的规定稳定租赁市场。其中关于租金过快上涨可采取行政干预的信号尤其引人关注，业界普遍认为这是一个积极的信号，表明地方政府已经在采取措施。

　　杨红旭说，租金上涨对于CPI的影响越来越大，也会影响到中低收入家庭的生活，但是租金往往由分散的个体市场决定，实际操作上会有一定的难度。