上海二手房指数７月略有上升

　　商报记者 袁晨晨

　　最新发布的二手房指数报告显示，2011年7月，上海二手房指数为2598点，较6月上升1点，环比上涨0．03％，涨幅相比6月缩小0．06个百分点。

　　上海二手房指数办公室认为，随着一手房促销带动需求，二手房市场挤出效应渐显。同时，紧缩政策也使得二手房市场面临压力越来越大。这种平缓走势或将持续，拉锯或考验各方耐力，今后，涨或跌的局面都有可能发生，但幅度不会大。

　　市中心率先跌价

　　经统计，4个市中心区及浦东陆家嘴二手房指数7月平均下跌0．01％，而8个传统市区在7月平均下跌0．03％。

　　商报记者注意到，4个市中心区首现下跌，其中，长宁下跌0．01％，徐汇下跌0．02％，新黄浦下跌0．05％，静安下跌0．07％。究其原因，一方面，不少贷款申请卡壳，置换客有心无力。7月再次加息，贷款也更收紧，市中心部分改善型业主苦于没人接盘，同时也无法向银行申请到足额贷款。由此，部分房源出现一定议价空间，但仅停留在1％－2％，惜售心态仍较明显。另一方面，一手高档楼盘交易冷热不均，市中心二手房也出现疲态。对刚需购房者和改善型家庭来说，大半年的楼市调控不仅没有令房价下跌，反而导致购房成本越来越高，出手的冲动越来越低。他们的心态与业主相去甚远，甚至希望有20％－30％的议价空间。买卖双方博弈再度加剧，后市走向依然不明。

　　61个板块出现上涨

　　与此同时，7月全市128个控制点中，上涨61个，下跌63个，持平4个。持平板块大幅减少，上涨和下跌板块数量基本相同。

　　下跌板块7月平均下跌0．26％，跌幅比6月扩大0．02个百分点。其中，嘉定丰庄板块和安亭板块分别下跌0．84％和0．60％，青浦赵巷板块和重固板块均下跌0．53％。下跌板块主要聚集在外围区域，由于外围新盘集中上市，在政策重压下价格低开，而区域内同质二手房挂牌价格保持高位，出现了价格倒挂。在外围的一、二手房供应都较充足的前提下，部分二手房失去价格支撑，议价空间拉大，房价出现下跌。

　　而7月上涨板块则平均上涨0．33％，涨幅比6月扩大0．14个百分点。这些板块主要受到学区房和小户型的带动。市区级知名中小学周边的二手房，为楼市注入了动力，这些地区优质教育资源集中，一直处于供不应求的状态。且供应主力仍是小户型、低总价的刚需房源，成交价格坚挺，去化速度较快。比如普陀武宁板块上涨0．88％，真如板块上涨0．49％。

　　另有持平板块，包括长宁中山公园、徐汇长桥、闵行航华、松江莘闵等板块，主要聚集在轨交沿线和自住比例较高的板块。

　　随着限购城市增加等调控加码临近，一手房存销比的扩大，购房者对价格下行预期增强，出手更为慎重，二手房市场开始面临更严峻的市场考验。上海二手房指数办公室认为，不受限购和限贷的刚性需求和改善型需求已在前几个月陆续释放；而在ＣＰＩ持续走高的背景下，业主更坚定地认为房产是抗通胀的主要产品，对持有房源惜售且价格不动摇。这导致买卖双方又开始陷入持续观望和深度博弈之中。7月下旬，上海出台新“沪四条”，从严实施限购政策的同时，进一步限制了开发商的“涨价权”，更加剧了楼市成交量的萎缩。