新加坡丰树集团24亿收购上海永银大厦

　　唐文祺

　　思虑再三，具备新加坡投资巨头淡马锡“血统”的丰树集团终于正式出手。该公司旗下的丰树印度—中国基金（下称“丰树中印基金”）最终以约24亿元人民币的价格，将上海淮海中路的永银大厦纳入囊中。对于成立已有近3年时间的这一私募房地产基金而言，该项目为首度入驻上海市场的第一枚棋子。

　　公开资料显示，永银大厦实际上为一综合性物业，交易项目除了一幢28层楼的酒店式公寓之外，还包括了一栋16层的写字楼以及5层楼的裙房。如果按照总建筑面积6.2万平方米折算的话，其成交均价约为38700元/平方米。

　　丰树中印基金是丰树集团旗下的私募房地产基金之一，主要投资于中国和印度富有潜力的重建计划与新开发项目。根据该基金的投资策略，将重点关注于一、二线城市的商业、住宅和综合项目。

　　DTZ戴德梁行提供的数据显示，截止到2011年6月3日，上海房地产市场第二季度的各类物业交易案例中，混合类型物业的成交金额在期内达到5364万元，领军于住宅、写字楼及商铺等其他类型物业产品。

　　在此之前，丰树中印基金已先后在北京、西安以及佛山等地投资项目，物业类型包括了写字楼，以及城市综合体。此次永银大厦的收购落定，是该基金首度进入上海房地产市场。“这一综合性物业的IRR大致与市场平均值差不多，但其酒店式公寓这一部分，如果实行散卖的话，会带来较大利润回报空间。”一位不愿意透露姓名的投资业界人士称。

　　丰树集团中国首席执行官卢仕曾在去年一次公开场合中表示，自2005年进入中国以来，上海市场始终是其关注焦点，不过考虑到投资回报及存在风险，因此始终未曾出手。对于这一观点，多位外资基金投资人士亦向《第一财经日报》表示，上海市场向来有其特殊性，一方面，权属明晰、性价比高的项目已经难觅，另一方面，受到市场租金回报持续上扬的行情“鼓励”，大多数业主更愿意选择自己持有。

　　据了解，永银大厦已不是第一次“出嫁”，此次交易中的卖家为美资基金Pacific Esplanade，公开资料显示，该基金注册之地位于香港地区。由此可见，该项目仍然属于境外交易。

　　此前卢仕曾经对外透露，丰树中印基金的设计周期是“5＋5”模式，（即5年期的基金周期，但可延长5年），具体的退出时机和渠道，视届时环境而定，或采取新加坡发行REITs，或采取整体出手散卖等不同方式。据了解，永银大厦当前的酒店式公寓管理品牌，为新加坡星狮集团旗下的辉盛国际管理有限公司。假设未来采取散卖方式的话，最具参考意义的楼盘，当数附近的济南路8号，目前对外报价约8万元/平方米。

　　据悉，此次交易为高纬环球主持达成，这已是该企业在半年间达成的第3单大宗物业交易案例。RICS（英国皇家测量师公会）中国分会主席李旭表示，中国各大城市中部分快速发展的商业地产市场正在面临着城市化、经济和社会发展的更多机遇，导致商业地产市场总体上仍然保持高增长势头。

　　他指出，以今年第二季度数据为例，中国商业地产市场租用与投资需求的净平均值依然处于正数区域，分别为+63及+42。而未来租金预期的净平均值则可达到+73，资产值预期的净平均值则为+71。“这说明对于市场的短期前景仍然保持乐观情绪。”