地方国企抢筹商业地产 结构性失衡风险隐现田新杰

　　

　　本报记者田新杰上海报道

　　商业地产热持续吸引着越来越多资本涌入。最新了解，以上海为代表的众多城市，地方国资背景的企业大举进军各类商业地产的节奏近期呈现明显加快趋势。

　　据上海同策咨询研究部总监张宏伟的团队统计，截至2010年底，上海城市综合体已有32个项目，共计770万平方米。在二三线城市，近期在建或拟建的城市综合体数量，成都80多个、合肥22个、无锡20余个、福州16个、石家庄15个、济南16个，就连刚刚获批经济特区的喀什，市区人口约30多万，规划和在建的城市综合体也多达到18个。

　　上海市建筑学会商业地产专业委员会主任高栋近日在“中国商业地产峰会暨2011中国城市综合体高峰论坛”上呼吁，商业地产服务业加速自身的体系化建设，需在行业内建立商业地产全产业链服务模式。

　　地方国资涌入

　　和住宅地产相比，商业地产往往资金门槛较高，而竞争则从土地开始。

　　8月4日，龙湖地产有限公司（00960.HK）公布，于8月3日以30.54亿元中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块。龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪表示，随着大虹桥商务区的快速发展，龙湖有信心用3-5年的时间，将该地块打造为龙湖在长三角的商业标杆项目。

　　随着龙湖加速上海商业地产战局，市场显得更为热闹。

　　8月9日SOHO中国（00410.HK）宣布于8月5日以18.9亿元价格购入上海浦东新区嘉瑞国际广场，命名为“SOHO世纪大道”，这是SOHO中国在上海的第9个项目。自2009年8月18日收购东海广场后，SOHO中国迅速完成了在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽等八个黄金商业区的布局，累计收购金额近190亿元人民币。

　　但是，市场从来不缺竞争。“老潘们”要小心的是，实力雄厚的地方国资背景的企业已经迈出抢占商业地产市场的脚步，尤其是在上海这样的市场，来自地方国资的竞争压力正在快速提升。

　　记者了解到，同济大学控股的上海本土大型综合性上市公司——同济科技（600846.SH）正悄然扩大在商业地产领域的投入，该公司投资开发的同济·晶度商业地产项目近日正式推出，定位为大型企业的总部基地。

　　本报记者了解到，由上海地产集团旗下上海房地产经营集团、上海国际港务集团联手央企中化集团旗下方兴地产合资打造的上海港国际客运中心2号楼——外滩588，即将启动招租工作，已有多家国内外企业巨头表示出浓厚的入驻兴趣。

　　除了抢占上海本土商业地产市场之外，上海国资开始纷纷走出上海，进军全国各重要区域的商业地产市场。

　　上海绿地集团无疑是上海国资企业集团全国化战略的典型代表。记者从绿地集团最新获悉，绿地在全国各地的“高楼战略”依然马不停蹄。8月9日，绿地集团与成都市政府签署项目合作协议，将在成都东部新城文化创意产业综合功能区投建超高层城市地标建筑——成都绿地中心及文化产业综合体，项目总投资规模达120亿元。

　　种种迹象表明，中国楼市这波商业地产投资开发热潮，正随着如上海庞大国资的大举进入而不断扩容升温。

　　结构性风险暗藏

　　国土部旗下中国土地勘测规划院最新发布研究报告显示，京沪广深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远高于住宅地块。一线城市中深圳和广州的商业地价涨幅相对较大，北京和上海的走势相对平稳，涨幅相对较小，分别为深圳11.69%、广州5.41%、北京0.17%、上海0.88%。

　　中国土地勘测规划院高级工程师周光源坦言，推动商业地产及商业地价上扬的主要原因，是住宅市场受到政策性限制，住宅投资前景不明，使商业店面和写字楼成为投资资金关注的对象，许多投资者将资金转而投向商业地产。报告特别提醒，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。

　　中国房地产协会副会长朱中一告诉记者，近几年来，不少开发企业为了扩张业务，主动进入了商业地产，也有不少企业在住宅地产调控的情况下被动进入了商业地产，它们面临的挑战均不容忽视。

　　对整个升温中的市场而言，结构性的矛盾尤其需要提前防范。不少业内人士对整个商业地产市场的风险开始有所警觉和防范。世茂股份董事会秘书罗瑞华表示，住宅开发商想进入商业地产，需具备四个要素，有高素质的商业地产管理人才、要有优质的土地资源、要充足的资金、有丰富的商户资源。

　　张宏伟直言，商业地产的投资者在经营管理方面要准备好交充足的“学费”。