北京楼市降价潮蔓延_明年初拐点将现？

　　阴雪 马可佳

　　“不退差价，誓不罢休。”8月6日，几十位购房者都出现在北京通州楼盘华业东方玫瑰售楼处前，拉开了老业主们维权的序幕。

　　一切源于华业东方玫瑰项目在8月初的降价。彼时，该楼盘以特价房的名义，推出60套均价为14000~15000元/平方米的房源，这一价格和优惠前的16500元/平方米的均价相比，降幅达10%以上。

　　而华业东方玫瑰只是北京楼市逐渐蔓延开的降价潮中的一员。

　　降价风潮蔓延

　　同样位于北京通州区的“珠江拉维小镇”，是北京此轮推出特价房楼盘中的“先锋”。

　　7月中旬，该项目销售人员开始告诉客户，南北通透的现房，二居、三居的都有，售价只在每平方米14500元。这一价格对比2010年12月开盘的预期均价28250元/平方米下调了近半。

　　近日，《第一财经日报》记者以购房者身份来到现场，发现售楼处并未出现因降价而排队抢购的现象。一位销售人员告诉记者：“14500元是指毛坯房价格。而现在出售的都是精装修，均价16000~17000元/平方米不等。推出特价房以后，一套两居室的总价要比之前优惠超过50万。”记者获悉，调控后，该楼盘在降价前的近半年时间内只有11套成交。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟分析，通州的商品房库存量全市最多，同时，2010年初开始该区域房价从每平方米1万元上涨到2万元以上，价格虚高，炒作氛围浓郁，且部分购房者为外地户籍。因此，限购及限贷政策影响了北京市场的需求，通州也就成为了最先感受到楼市调控压力的“重灾区”。

　　除通州以外，同属郊区的大兴区楼盘也做出了类似举动。如旭辉集团开发的“旭辉御府”，该项目近期推出了100套17600元/平方米的特价房，相比此前21000元/平方米的销售均价，降价幅度超过3000元/平方米。不久前，该楼盘又加推50套特价房，并由此引发大兴楼市的“价格战”。

　　一位业内人士告诉本报记者，由于2010年初北京楼市一轮大幅度价格上涨，导致不少开发商对于2011年楼市的价格充满信心。旭辉御府的位置位于大兴区黄村新城北区，距离北京城市中心区相对较远，且周边配套并不完善。但在最初定价时，公司高层坚持认为超过2万元/平方米的定价并不算贵。这也导致调控后该项目签约率不高。

　　8月以来，这股自通州、大兴而来的降价风潮出现了逐渐蔓延并扩大的趋势。

　　亚豪机构统计数据显示，8月第一周（8月1日~7日）北京共有8个项目开盘，其中纯新盘项目两个，其余均为老项目后期。8个开盘项目累计提供商品住宅2520套、24.2万平方米。从这些新盘上市的价格来看，折扣力度有逐渐加大趋势。其中位于大兴区域的红木林项目公开报价为20500元/平方米，但是因为赠送面积等活动，折合之后的均价在16000元/平方米左右。另外，金隅万科城、建邦华府、中粮万科长阳半岛等项目均有不同幅度的折扣。

　　据链家地产市场研究部统计，2011年至今，北京市一共有99个新开商品房项目入市，其中大约有30%的项目最近一期价格低于前期价格，其中不乏万科、远洋、绿地等大型房企旗下的项目。尤其是5月份后，这一趋势开始逐渐明显，而8月初开盘的项目，基本全部低开。

　　该研究部的另一项统计则更具参考意义：目前北京在售项目为353个，8月份打折促销项目数已经达到160个，占比接近50%，创调控后最大值。

　　全面降价可期

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，2011年上半年，北京商品房住宅交易总套数达到了43975套，同比去年同期51869套下调了15.7%。张大伟预计，今年全年成交量将很难突破9万套，这一成交量将创造近10年的新低。

　　截至8月11日，北京可售的期房住宅为70073套，现房住宅为37209套，二手住宅为36672套，总库存量接近14.4万套，已是继2009年初以来的历史高点。来自链家地产市场研究部统计显示，截至7月31日，北京全市新房库存量已连续68天处于10万套以上的高位。其中大部分库存积压向中小房企倾斜，去库存化形势严峻。

　　业内人士表示，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量将在今年住宅市场中集中爆发。“金九银十”是楼市的一贯法则，但今年受调控影响的北京楼市，要想保持往年的火爆成交量，8月的市场表现显得尤为重要。“预计下半年入市楼盘将达到110个左右，这些项目在下半年提供的住宅将超过7万套，年内库存量将明显上涨，北京房价8月下行压力较大。”张大伟表示。

　　面对巨大的调控压力，开发商开始选择“以价换量”。然而，目前大多数“特价房”折后价格也只是和前期成交均价持平而已，而且多数项目是“滞销盘”，因此并没有让购房者享受到太大实惠。

　　对于这种情况，消费者心知肚明。在通州一家售楼中心，购房者张先生表示：“我一直想买一套房子，但现在这样的情况，我认为还有继续降价的空间。”记者获悉，张先生此前已经在该楼盘交了1万元订金，但由于市场下行，张先生决定先退回订金，看年底市场反应再决定。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，目前特价房多在远郊，而且通州等区域过去一两年房价涨幅较大，而北京的其他区域，尤其是在中心城区可能房价依然是比较坚挺，整个城市还没有迎来拐点。

　　不过也有业内人士认为，特价房开始出现代表着一个调控关键点，因为，特价房实际就是降价，是开发商借此试探市场反应的一种手段。如果购房者对特价房反应冷淡，说明房价还需下降。而如果特价就出现抢购，则说明刚需依旧存在，只是被调控短时间压抑住了购房需求。

　　协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁表示，在政策和资金压力下，地产企业纷纷开始“以价换量”，对新开楼盘均采取降价促销手段。从后市看，由于部分房地产上市公司净利润大幅下滑，资金链进一步紧绷的迹象越发明显。预计未来一段时间将进入开发商和购房者的新一轮博弈，供应将放缓，价格下行压力较大，市场成交将轻微浮动。

　　链家地产首席分析师张月也认为，随着调控的深入，开发商降价求售的心理也逐渐增强，目前2011年新开在售期房拟售价与成交价的差距已经扩大到10%。在7月份全国销售额大幅下降的情况下，未来开发商降价的趋势也会逐渐明显。

　　“今年下半年，房子有可能出现卖不动的情况。”北京万科总经理毛大庆坦承，每年的12月到第二年1月，都是开发商资金链最为薄弱的时期。今年这一现象将尤为严重，因为在限购政策未有任何松动的情况下，固定数量的资质购房人群随着市场的不断消化会逐渐减少。因此，他预计：“楼市的拐点将在明年春节前后出现。”