张海英：处罚违规开发商制度不能“示好”

　　张海英

　　 10日公布的 《房地产开发企业资质管理规定 （修订征求意见稿）》，重点应该在于规范开发商资质管理，但最高处罚违规开发商3万元的规定却引起舆论广泛关注和质疑。原因不难理解，这一处罚标准与开发商的违规所得相比，似乎就是九牛一毛，不仅对开发商没有实质威慑力，而且等于是变相鼓励开发商去囤地，去更改容积率，去捂盘惜售。

　　 不过，仔细阅读该意见稿，就会发现有些解读过于片面，只提到最高罚款3万元，没有提到关于资质方面的处罚。意见稿的原意是，开发商出现囤地、更改容积率等情形的，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

　　 也就是说，对违规开发商是双重处罚：一是从经济角度处罚，二是从资质角度处罚。应该说，比较有杀伤力的是“资质处罚”，因为资质往往是开发商拿地、开发项目的本钱之一。但又不得不说，即便是双重处罚，也是温柔式的处罚，没有多少现实意义，对开发商难以构成真正威胁。

　　 先说经济处罚。南京市曾经发布过 《商品房销售管理办法》，其中有惩治捂盘的条款，处罚的额度是1000元到10000元，成为一时笑谈。现在，意见稿将处罚上限提高到3万元，同样也是笑谈——青岛曾对开发商囤地等行为最高处罚可达10万元，都没有起到实质效果，意见稿规定最高罚3万元又有多少效果呢？

　　 再说资质处罚。一方面，意见稿规定地方房地产监管部门可视情节轻重作出资质处罚，也就是说，情节轻重全由地方监管者说了算。而现实中，很多地方监管者往往与违规开发商“穿一条裤子”。另一方面，我们对开发商资质审批并不是非常严格，曾有接近住建部门的朋友多次声称，建筑企业、开发商需要资质的话自己可以花钱“运作”。

　　 通过上面分析不难发现，对违规开发商的处罚存在三个问题：一是制度规定的处罚力度太轻；二是处罚的弹性太大，尤其是地方监管者掌握处罚尺度前景难以乐观；三是开发商有多种办法来应对处罚，比如，降低资质之后花钱托人再买资质，吊销资质后换个“马甲”再申请资质；再不行的话，利用有资质的开发商来拿项目。

　　 在我看来，房地产市场之所以乱象丛生，主要原因就在于政府处罚力度与开发商违规所得严重不成正比。比如，杭州市国土局2007年曾对闲置土地每亩罚款9.5万元，但实际上每亩地价上涨了约552万元，罚款额仅为涨价的1/50。这样的处罚力度显然是糊弄大众、纵容开发商违规。

　　 目前，针对开发商囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售等违规行为，各种各样的制度不少，每部制度中也都有处罚条款，但没有一个条款的处罚力度与违规所得成正比，处罚开发商似乎变成了一种逗人玩的游戏，既应付国家主管部门，又应付社会大众，还向开发商传递出某些友善的暗示。

　　 我以为，当地方监管部门象征性处罚开发商时，国家有关立法部门以及全国性房地产制度就不能再向开发商“示好”了，不仅经济处罚力度要严厉，而且资质处罚不能手软，更要把违规开发商纳入刑罚。有关部门要意识到，面对开发商频频“顶风作案”的现实，惟有严厉惩罚才能唤醒开发商的道德良知和法规意识。