房企融资通路全面受堵 上半年千亿融资盛宴终结

　　张晓玲

　　 近日，继资本市场融资、信托融资被暂停之后，中国内地房地产商在境外融资的通路也遭封堵：通过为境外子公司发债进行对外担保，从而达到融资目的的做法，被外管局一纸通知叫停。

　　 自此，地产商国内外融资通道几乎全被封锁。

　　 而作为资金来源中的“救命稻草”，销售回款在下半年面临更多的难度和不确定性，数据显示，地产商7月销售、去化普遍放缓。分析人士认为，持续的内外交困将迫使地产商降价，房价拐点将在三季度来临。

　　 封堵H股地产商

　　 自2009年底A股资本市场借壳上市、增发等融资被叫停之后，地产商海外融资就成为热门。

　　 世联地产统计显示，仅2011年上半年，内地地产商海外融资便超过千亿，而2010年这一数字为60亿。利率高、年限长和新型的合成债发债方式，是今年海外融资的特色。

　　 但7月底外管局一份通知为海外融资设限，通知明确，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。

　　 金地集团资本管理部总经理助理许亚峰11日对本报记者表示，该文件主要影响的是境内注册的H股地产公司如富力地产（2777.HK）、首创置业（2868.HK）、北京北辰（0588.HK）等的发债。

　　 公开资料显示，上述H股公司上半年合共在香港发行债券、票据融资超过200亿港元。

　　 而大部分在香港上市的地产公司如恒大地产（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）、龙湖地产（0960.HK）等都是在海外注册的红筹公司，则没有这方面的限制，可直接由母公司进行发债，无需提供担保。

　　 但随着内地调控深入，国际资本市场越来越不看好内地房地产业，红筹海外融资也已受阻。“要不就要以超过13%的利率发债，这个成本太高了，”深圳一家在香港上市的民营地产商人士对记者说，进入下半年以来，在香港融资已经很难。

　　 一家香港投行人士对记者称，一些原本投向内地房地产、集中在泛亚地区的私募基金，目前也受到中国外管部门监管；且他们认为，内地房地产商过去两年很多拿地成本偏高，接下来房价下行，很多公司估计要进行存货减值准备，“要选一家好公司来投很难”。

　　 境外融资后的钱如何转到境内，也有诸多限制。“海外融资之后钱怎么进来，还需要研究。”8月9日中期业绩会上，万科总裁郁亮说，万科有很多外资合作伙伴，但发现钱进来非常困难。

　　 “我们试图走出一条不依赖融资、不依赖向股东要钱的发展之路，”郁亮坦言，目前房地产行业的融资通道几乎全部封死。

　　 融资通道全面受阻

　　 进入2011年，地产商传统的资金来源房地产开发贷和按揭贷款都在下降。万科提供的数据显示，目前房地产开发资金来源中，国内开发贷款最近一年多的时间内持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，这是2006年以来的最低水平；同时与去年同期类比，前6个月国内贷款降到了6.8%，接近2007年以来的低点，仅比2008年底略高一点。

　　 国家统计局房地产行业景气报告显示，7月份个贷4896 亿元，下降5.1%， 已连续5个月出现负增长。

　　 对于保利地产等近日拟通过发行票据进行保障房融资、缓解资金压力的做法，郁亮表示，这个很难，因为保障房利润率仅有2%-3%。

　　 世联地产研究员卫旭华表示，今年以来，大型地产商向海外市场融资，而中小房企则主要依靠信托基金募集资金。地产商的债务结构已经改变，传统的银行贷款比例正在急剧缩小，而以高利率、循环借贷为特征的海外融资、信托债务大幅上升。这也预示着，地产商的财务风险在加大。

　　 截至6月底，一向以财务稳健著称的中海，其综合净借贷比率从去年底的22.8%上升至38.5%。而上半年销售欠佳的绿城中国（03900.HK）负债率则升至138%。

　　 作为房企几乎唯一的资金来源通道，销售回款也面临更多变数。

　　 国家统计局数据显示，7月份全国商品房销售面积环比6月大降33.7%。本报记者统计显示，7月份主流房企销售大幅下滑，万科、保利、中海、龙湖、富力等公司销售环比6月出现3成以上下降，各公司去化率放缓。前十大房企中唯一环比上升的恒大地产，也仅上升0.1%。

　　 另一方面，房企存货大幅增加。Wind数据显示，截至8月10日，20家房企上半年的存货达3177.64亿元人民币，较一季度的2842.42亿元，增长了近12%，比去年同期的2171.95亿元，大幅增长了46.3%。

　　 链家地产首席分析师张月认为，目前我国银行信贷持续收紧，二三线城市限购扩大，势必会对房企下半年的销售业绩和资金状况造成冲击，尤其是实力较弱的中小房企。因此，中小房企大面积“以价换量”的可能性较大。

　　 “三季度将出现实质性降价，”世联地产研究总监王海斌对记者称，即使如万科上半年销售了600多亿，但由于各地实行严格的预售资金监管、以及银行放贷时间拉长等因素，万科上半年实际结算的金额也不到200亿。

　　 穆迪投资者服务公司副总裁PeterChoy表示，穆迪预测未来几个月内中国一线城市房地产销售额同比将下降25%-30%，而二线城市的降幅将会更大。