房地产信托冲高之后遭遇急冻

　　不少业内人士认为房地产信托市场冰点即将来临，一些开发商转向其他融资渠道

　　监管层从6月初要求信托公司审慎地产业务后，近期陆续传来四大国有银行已暂停代销房地产信托产品、部分信托公司暂停房地产业务的消息；但与此同时，中融、平安、四川等信托公司在7月底至8月初还发行了一批新产品。房地产信托到底“限没限”？记者就此进行了采访。

　　数据

　　上半年发行同比增137.36%

　　楼市调控下，银行开发贷款收紧、开发商绕道信托融资，使得上半年房地产信托市场飙涨。据用益信托工作室统计，今年1月-6月，共有536款房地产信托产品(包括保障房信托)发行，总额高达1670.1亿元的资金通过信托流向房地产领域，发行规模同比增137.36%。

　　其中4月房地产信托创下募集资金248亿元的历史记录，随即5月以256.46亿元再次刷新，据业内人士透露，数据的冲高引起了监管层重视，5月底6月初，银监会向行业内排名前20名的信托公司以“电话”形式进行“窗口指导”，要求控制规模风险。

　　用益信托分析师李旸表示，近期很多产品大多是在7月前“过会”(获得银监会审批)，加之一些项目的信息披露会有所滞后，他预计随着数据的更新，房地产信托的发行规模将会出现稳步下降。

　　现状

　　政策转向 新信托发行遇冷

　　“政策绝对收紧了。”中诚信托一位内部人士告诉记者，近期发行的信托大多获批较早，从7月以来北京市场还没有获批一单新品，一些同行如中融信托内部已经不再批准房地产信托业务，而平安、中信等虽然仍在积极募资，但数个上报给银监会的产品至今没有一单获得通过。

　　据上述人士介绍，政策转向是从7月份开始，此前，虽然银监会曾多次提示应为房地产信托降温，但并未用行政手段控制，只要求信托公司自查。7月后，虽然被银监会明确叫停的只有融资类房地产信托，即以股权形式向开发商发放借款，而对投资类即收益率不保本的产品仍可放行。但在执行中，信托公司在发行新的房地产信托计划前都须上报银监会审核批准，银监会基本采取“不受理”态度，一些上半年房地产业务增长过快的信托公司如中融信托主动暂停了此块业务。

　　“现在就闲着，也没业务可做，”北京一家信托公司的产品经理坦言，“说实话，上半年也赚够了，该收敛一些”。他告诉记者，据他所知目前上报给银监会的房地产信托共有四单，其中一些已经修改了两次，但还没有通过审批。

　　但也有特例。按照“既往不咎”的原则，一些在7月前“过会”的房地产信托产品的再次增发，银监会也选择了“睁一只眼闭一只眼”。记者了解到，中信信托为泰禾地产在北京通州的别墅项目“运河岸上的院子”募资的集合信托计划正在增发，300万以上的年投资收益为10.75%，由于该信托在5月底“过会”，增发仍能正常运作。

　　影响 开发商或转投民间合作

　　虽然上述人士都认为下半年房地产信托收紧是大势所趋，但在前20大信托公司受到严密监管之时，一些此前房地产信托业务较小的公司如大业信托等可能还有操作空间，8月地产信托的发行规模或将小幅下降，更有传言9月银监会或将首次放行少数房地产信托产品。

　　“企业等不起”，当记者向北京大兴一家开发商咨询是否有意发行信托时，该高管明言近期已不准备通过信托融资。据业内人士介绍，房企借助信托融资一般都是为旗下项目的开发输血，是短期的资金借贷，虽然信托计划一般为期1-2年，但企业实际急需用钱的时间可能仅为几个月，政策的不确定性让很多开发商转向其他融资渠道。

　　“我接触到的有三种情况，”中诚信托人士告诉记者，“一是开发商选择卖一部分股权，和别人合作开发；二是以团购形式较大规模出货换取现金；三是进行民间拆借”。用益信托分析师李旸表示，值得注意的是，信托资金中流向工商企业的资金最近持续增加，其中不少是“以工商企业为名行房地产之实”。在楼市 调控不放松的大背景下，开发商的资金突围战役才刚刚打响。

　　本报记者 自曾晖