租赁市场需靠行政调控（观点）

　　

　　又到一年毕业生入职的高峰期。对这些不少大城市的“新移民”来说，租房是入职前必须解决的一个问题。

　　然而，目前中国房屋租赁市场不规范，租赁期过短、租金随意上涨、房屋中介从中捣乱等问题非常突出。培育一个健全的房屋租赁市场，让大学生住得安心、干得顺心，成为政府必须解决的问题。

　　公共租赁房是解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一个产品。今年起，国家加大了保障性住房的建设力度，不少毕业生有望享受租住公租房的福利。但公租房供给毕竟“僧多粥少”，仍有不少大学生不得不通过市场租赁解决住房问题。

　　笔者以为，在特大城市分流部分购房需求压力，有必要在增加公共租赁住房供给的同时，以公共租赁住房的出租经营为带动和示范，实行住房租赁合同的社会控制，甚至施以必要的行政手段，推动房屋租赁市场的规范发展。

　　解约限制，即为了更好保障承租人的权益，对房屋租赁合同的租期、解约条件等予以一定限制。租金管制，即各大城市住房管理部门根据实际情况，制定租金最高限额的政策。

　　目前虽然《合同法》第129条、第130条有“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，以及“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”等保障承租人权益的条款，但总体上法律对处于弱势地位的承租人权益保护仍远远不够，出租人随意涨租金或者“踹”租户现象普遍存在。

　　因此，今后立法部门不妨修订《合同法》中有关条款，规定只要承租人同意，租房合同不得短于一定期限；合同期内，出租人不得随意提高租金；解约只能由承租一方提出等等。只有在立法上更好地保护承租方的利益，租赁市场才能更加稳定。

　　此外，面对飙升的租金，部分大城市还有必要实行租金管制政策，限制租金额度或上涨幅度。一旦部分住房租金超过管制目标，公众可以进行投诉和举报，相关部门应当严厉处罚。国外实践证明，租金管制政策扭曲了价格杠杆，出租方会在一定程度上降低房屋品质。但目前来看，能保障刚毕业大学生的基本居住权是更迫切的需求，因此实行租金管制未尝不可。

　　从当前看，规范和调控房屋租金市场，有助于保障毕业生和部分中低收入人群的居住，降低其生活成本，维护社会和谐稳定。从长远看，大力培育和完善房屋租赁市场，可以减少或顺延居民的购房需求，减少投机炒作和不理性需求，这也是今后楼市调控的一个重要着力点。