QDII基金瞄准海外“不动产”

　　记者 高国华

　　　

　　覆巢之下，焉有完卵。8月份以来，随着美国债务上限提升、欧洲债务危机蔓延、美国主权信用评级被下调等一系列事件引发全球股市连续下跌，在连续遭遇“黑色星期四”和“黑色星期一”后，全球市场面临着2008年以来最严重的“冲击波”。“黑天鹅”掠过，掀起全球市场“冲击波”，更是把QDII基金的这种“无奈”上演到了极致。

　　统计显示，截至8月9日，QDII基金集体重挫，同期平均跌幅达9.19%，而在有业绩披露的47只QDII基金里，有24只QDII年内跌幅超过10%，其中表现最差的招商标普金砖四国指数基金跌幅达到了20%。但在此次市场大跌中，黄金主题基金却“一枝独秀”，借助于黄金价格的强势大涨，诺安全球黄金基金同期上涨了5.07%，截至8月11日的数据显示，该基金成立以来累计净值增长率达22.04%。

　　尽管QDII基金遭受重创，但全球金融市场的大幅波动并没有阻止国内基金业海外“寻梦”的征程，这一次，他们的目光投向了“海外不动产”。记者日前获悉，8月9日，国内首批投资海外REITs(房地产信托凭证)的两只QDII基金——诺安全球收益不动产基金和鹏华美国房地产证券投资基金获得证监会的批准。

　　所谓REITs（Real Estate Investment Trusts），即“房地产信托基金”的简称，以一种在证券交易所挂牌交易，由专业管理人经营管理，主要以收益型不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常需要将90%以上的净收益分配于投资者的金融工具。REITs具有收益稳定的特征。在海外，REITs已经发展了30多年。目前，全球共有500多只REITs产品，主要是欧美市场，亚洲则以新加坡和中国香港市场为主。

　　在国内REITs(房地产投资信托基金)尚在胎中纠结时，公募基金借道QDII基金投资境外成熟市场的REITs，不仅是公募基金在QDII产品创新上的一项重大推进，同时也标志着国内基金业由此迈入不动产投资的新锐时代。资料显示，嘉实基金也已经在不久前上报了类似的产品，国投瑞银基金也计划推出一只类似的专户产品。

　　众所周知，此前QDII基金的投资标的主要限制在以股票、基金以及挂钩于大宗商品的衍生品范围内，此次该两只QDII基金将投资方向定位于房地产市场当属基金业的创举，为国内投资者提供了一个全球的投资工具。资料显示，作为创新产品，上述两只基金产品在区域范围上有所区别。其中，诺安全球收益不动产基金将于8月22日正式发行，该基金主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及香港等发达国家及地区的REITs（房地产信托基金），通过“固定租金+地产溢价”双盈利模式获得长期稳定增长的投资收益。鹏华美国房地产基金则主要投资于美国上市的REITs。

　　8月15日，在由诺安基金主办的“安得广厦诺享启程”REITs投资研讨会暨诺安收益不动产基金新闻发布会上，中金公司新财富研究员白宏炜表示，REITs是海外成熟的不动产投资工具，因其具备收入稳定、业态丰富、专业管理以及高分红、高流动性、高成长性、高透明度等特征，受到了全球投资者的青睐。从海外REITs投资者结构上看，REITs是机构投资者战略资产配置的主要品种之一，如主权财富基金、养老基金、保险公司、大型财务公司等。这从侧面印证这类基金在收益上的稳健性。近年来，REITs基金也日益成为个人投资者的主要理财产品之一。

　　据专家介绍，REITs虽然名为房地产信托基金，但并非国内投资者所熟悉的“炒房”。“与国内现有的房地产信托主要发挥房地产开发融资功能不同，国外大多数REITs多从事不动产经营、管理业务，且涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等等，基本上都属于商业地产。”鹏华基金国际业务负责人对本报记者说，REITs主要收益来自于租金收入、附加服务收入、物业升值、房地产抵押利息，其中，租金收入占大部分。重要的一点是，REITs在税收上享有上市公司没有的优势，不用支付企业所得税和资本利得税。

　　统计数据显示，REITs过往30年平均年收益率可达10%-15%，显著高于其他各类理财产品。而根据法律规定，REITs通常需要将90%以上的当期净收益分红给投资者，这一规定确保了投资者可以获得较为稳定的回报。“通过分析历史数据可以看到，持有商业地产和住宅地产是最好的抗通胀投资品种之一，其收益远远超过美国的通胀率，过去35年，新华富时美国房地产协会发的权益性REITs指数年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数的11.17%。显然这是一类相对安全性较高的固定收益产品。”诺安基金相关人士在研讨会上表示，投资REITs，通过“固定租金+地产溢价”双盈利模式获得长期稳定增长的投资收益。这种产品一定程度上类似债券，但收益率和风险又高于债券。

　　白宏炜表示，REITs的确是很好的投资品种，国外房地产价格自2008年金融危机后一直没有上涨，目前仍在底部，可能这个底部持续的时间仍然较长，不一定很快涨，但却足够安全。在诺安全球收益不动产基金拟任基金经理赵磊看来，美国如果推出QE3(第三轮量化宽松政策)，也将成为推动REITs上涨的因素。REITs涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，基本上都属于商业地产。“美国推出QE3的结果，必然是过多的货币追逐有限的不动产，其结果将推高商业地产资产价格上涨。”当然，任何投资都不是零风险的，所以被业内人士看好的REITs-QDII也会有周期性的波动，基金经理建议投资者将投资周期放长。赵磊建议投资者：“最好将投资期限设定在3年左右，这样就可以抚平周期性的波动，收益是最佳的。”

　　接受本报记者采访的业内专家普遍表示，国内主投REITs-QDII基金的推出，不仅丰富了国内基金产品市场，更是为国内投资者提供了又一种稳健收益型的投资品种。尤其是在当前全球经济错综复杂，主要发达国家经济复苏放缓、财政出现困难，新兴经济体（包括中国在内）通胀高企的背景下，国内投资者有机会通过这一产品，参与北美地区房地产投资，有效实现家庭资产配置的多元化目标。