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碧桂园不派息无关现金流 高息债拉高净负债率至66.5%

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-17 03:20 来源: 21世纪经济报道

  秦伟

   对于内房企来说,现金流与负债率问题始终紧抓眼球。

   碧桂园(02007.HK)8月16日公布中期业绩,集团2011年上半年总收入及净利润分别约为156亿元和28.7亿元,与去年同期相比,涨幅分别高达33%和59%。期内,碧桂园实现合同销售金额约215亿元,合同销售建筑面积约343万平方米,同比分别增长64%及42%。

   不过,碧桂园并未向股东派发中期股息。

   总裁兼执行董事莫斌表示,不派送中期股息与现金流并无直接关联,公司不派股息是延续了以往的惯例做法。他还指出,持有充足现金也有助于碧桂园在下半年政策变化时抓住合适机遇。

   8月16日,碧桂园以每股3.75港元收盘,上涨5.93%。

   净负债率拉高

   碧桂园半年报显示,截至6月底,集团净负债率为66.5%,比去年底的48.4%增长了18.1个百分点。

   “净负债率的上升主要由于5、6月份的销售合约尚未回款,一般情况下要待两个月后才能收到。”碧桂园首席财务官伍绮琴表示,上半年214亿元的销售额中,5、6月份的销售额约占44%,因此,上半年实际入账销售额仅180多亿元。另一方面,今年年初发行的高息优先票据,也拉高了净负债比。

   今年2月份,碧桂园发行了总额为9亿美元的7年期优先票据,票据年利率为11.125%。截至今年2月,碧桂园已经累计发行了总额约22亿美元的优先票据,年利率在10.5%至11.75%之间不等,均在新加坡交易所上市交易。

   “对于房地产企业来说,66.5%的净负债率还是可以接受的。”一位房地产行业的分析师告诉记者,她指目前房产行业的净负债率普遍较高。

   伍绮琴在记者会上强调,中长期

   而言,碧桂园将维持50%至55%的负债比率。“集团未付土地成本仅43亿元,连同未付土地增值税16亿元,年内要付款项不多,预计负债比率至年底可改善。”

   截至今年6月底,碧桂园的手上持有现金约102亿元。莫斌表示,碧桂园手头资金充裕,尚无继续融资的需求,而上半年销售收入也逐步回笼,他又指出“如果(未来)有好的机会需要(资金)的话,也不排除进行融资。”

   另一方面,受销售成本上升的影响,截至6月底,碧桂园集团的毛利率为32.5%,与2010年上半年相比,微降1.4%。

   对此,莫斌解释,毛利下降并非被“十里银滩”75折优惠拖累,他表示,在定价时就已经考虑到期望毛利水平,十里银滩不会影响毛利水平,反而只会起到提升作用。莫斌强调未来会维持整体毛利率至少25%的指标。

   买楼预期猛于限购令

   今年7月国务院常务会议提出,对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施,这对于主打二三线城市的碧桂园来说,影响可能最为明显。

   不过,莫斌认为,一方面限购令相关政策尚未出台,而碧桂园自身已经做好充分评估和准备,他估计,“推行限购城市的比例会根据现在各个城市的房价涨幅来决定”。

   “实际上,对市场影响最大的不是限购令,而是消费者的买楼预期。”莫斌解释指出,截至今年6月底,碧桂园手上共有93个项目,其中只有不足一成的项目可能受限购令影响。他强调,市场刚性需求仍然存在,截至目前,公司已完成合约销售275亿元,占全年430亿元合同销售目标的64%,有信心完成全年合同销售目标。

   伍绮琴也表示,公司全年的目标交楼面积为590万平方米,目前有500万平方米已完成预售,占80%。

   据悉,碧桂园今年全年计划推出14个新盘,上半年已经推出4个新盘,下半年拟推的10个新盘中已经有2个开售。莫斌表示,希望新盘的去货率维持70%左右。

   “限购令会令市场平稳。”莫斌强调,其本质旨在促进楼市的健康发展,他认为,对于碧桂园来说,限购令是挑战也是机遇,地产行业的强强联合可能为碧桂园提供扩大规模的机会,他还透露得益于限购令对市场预期的影响,上半年碧桂园得以按底价拿到几块地。

   对于早前与美银美林签订的股份掉期合约,伍绮琴表示,今年1月经已争取洽商修改合约条款,若公司有需求,且价格恰当,可终止有关合约。她指出,终止合约则要根据市况及考虑股东利益后综合做出决定。

   她同时强调,碧桂园目前手头持有的102亿元现金全部来自销售收入,抵押给美林掉期合约的2.5亿美元不会影响其现金流。

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