碧桂园不派息无关现金流 高息债拉高净负债率至66.5%

　　秦伟

　　 对于内房企来说，现金流与负债率问题始终紧抓眼球。

　　 碧桂园（02007.HK）8月16日公布中期业绩，集团2011年上半年总收入及净利润分别约为156亿元和28.7亿元，与去年同期相比，涨幅分别高达33%和59%。期内，碧桂园实现合同销售金额约215亿元，合同销售建筑面积约343万平方米，同比分别增长64%及42%。

　　 不过，碧桂园并未向股东派发中期股息。

　　 总裁兼执行董事莫斌表示，不派送中期股息与现金流并无直接关联，公司不派股息是延续了以往的惯例做法。他还指出，持有充足现金也有助于碧桂园在下半年政策变化时抓住合适机遇。

　　 8月16日，碧桂园以每股3.75港元收盘，上涨5.93%。

　　 净负债率拉高

　　 碧桂园半年报显示，截至6月底，集团净负债率为66.5%，比去年底的48.4%增长了18.1个百分点。

　　 “净负债率的上升主要由于5、6月份的销售合约尚未回款，一般情况下要待两个月后才能收到。”碧桂园首席财务官伍绮琴表示，上半年214亿元的销售额中，5、6月份的销售额约占44%，因此，上半年实际入账销售额仅180多亿元。另一方面，今年年初发行的高息优先票据，也拉高了净负债比。

　　 今年2月份，碧桂园发行了总额为9亿美元的7年期优先票据，票据年利率为11.125%。截至今年2月，碧桂园已经累计发行了总额约22亿美元的优先票据，年利率在10.5%至11.75%之间不等，均在新加坡交易所上市交易。

　　 “对于房地产企业来说，66.5%的净负债率还是可以接受的。”一位房地产行业的分析师告诉记者，她指目前房产行业的净负债率普遍较高。

　　 伍绮琴在记者会上强调，中长期

　　 而言，碧桂园将维持50%至55%的负债比率。“集团未付土地成本仅43亿元，连同未付土地增值税16亿元，年内要付款项不多，预计负债比率至年底可改善。”

　　 截至今年6月底，碧桂园的手上持有现金约102亿元。莫斌表示，碧桂园手头资金充裕，尚无继续融资的需求，而上半年销售收入也逐步回笼，他又指出“如果（未来）有好的机会需要（资金）的话，也不排除进行融资。”

　　 另一方面，受销售成本上升的影响，截至6月底，碧桂园集团的毛利率为32.5%，与2010年上半年相比，微降1.4%。

　　 对此，莫斌解释，毛利下降并非被“十里银滩”75折优惠拖累，他表示，在定价时就已经考虑到期望毛利水平，十里银滩不会影响毛利水平，反而只会起到提升作用。莫斌强调未来会维持整体毛利率至少25%的指标。

　　 买楼预期猛于限购令

　　 今年7月国务院常务会议提出，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，这对于主打二三线城市的碧桂园来说，影响可能最为明显。

　　 不过，莫斌认为，一方面限购令相关政策尚未出台，而碧桂园自身已经做好充分评估和准备，他估计，“推行限购城市的比例会根据现在各个城市的房价涨幅来决定”。

　　 “实际上，对市场影响最大的不是限购令，而是消费者的买楼预期。”莫斌解释指出，截至今年6月底，碧桂园手上共有93个项目，其中只有不足一成的项目可能受限购令影响。他强调，市场刚性需求仍然存在，截至目前，公司已完成合约销售275亿元，占全年430亿元合同销售目标的64%，有信心完成全年合同销售目标。

　　 伍绮琴也表示，公司全年的目标交楼面积为590万平方米，目前有500万平方米已完成预售，占80%。

　　 据悉，碧桂园今年全年计划推出14个新盘，上半年已经推出4个新盘，下半年拟推的10个新盘中已经有2个开售。莫斌表示，希望新盘的去货率维持70%左右。

　　 “限购令会令市场平稳。”莫斌强调，其本质旨在促进楼市的健康发展，他认为，对于碧桂园来说，限购令是挑战也是机遇，地产行业的强强联合可能为碧桂园提供扩大规模的机会，他还透露得益于限购令对市场预期的影响，上半年碧桂园得以按底价拿到几块地。

　　 对于早前与美银美林签订的股份掉期合约，伍绮琴表示，今年1月经已争取洽商修改合约条款，若公司有需求，且价格恰当，可终止有关合约。她指出，终止合约则要根据市况及考虑股东利益后综合做出决定。

　　 她同时强调，碧桂园目前手头持有的102亿元现金全部来自销售收入，抵押给美林掉期合约的2.5亿美元不会影响其现金流。