新一轮二三线城市限购名单呼之欲出

　　林小昭 张燕

　　广受关注的新一轮限购城市名单很有可能将在本月底前“尘埃落定”。

　　据《上海证券报》报道，住建部7月底已经下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。预计8月份二三线城市限购令将“靴子落地”。

　　30个左右城市或被纳入

　　这5条标准包括：一、根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二、将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；三、今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四、位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；五、群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉《第一财经日报》，预计这一轮将有30个左右的城市被纳入限购名单中，京、沪、广、深等一线城市周围自住或投资较热的城市，之前未实施限购的二三线热点城市以及房地产投资比重较高的城市等都可能会被纳入其中。

　　限购政策对房地产市场的调控作用立竿见影。在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，而限购最严格的京沪广深四个特大城市的同比涨幅仅为3.85%。

　　根据北京中原对全国50个未限购的二三线城市的调研发现，无一城市的住宅价格出现下跌。受周边核心城市出台“限购”政策的影响，一些二三线城市承接了来自这些核心城市的部分投资或自住需求。

　　例如，由于闽南的厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市。泉州城区的商品住宅均价，从今年1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破万”；隔一个月后，已接近每平方米1.1万元。而在珠三角，由于广州、深圳、佛山的限购，部分投资者转向了东莞等城市，东莞7月商品住宅均价为8586元/平方米，已经超出了今年8240元/平方米的控制目标。

　　此前七月，廊坊限价、江门“限外”等边缘性调控出来，尽管不是真正意义上的限购，但都对该区域内市场造成较大的波动，并出现了部分“恐慌限购”的现象。例如江门市场上很多楼盘都抢在7月底开了盘，为避免遭受政策限制。

　　或遇地方打折

　　相比限购令呼声的高涨，地方政府在新一轮限购中的积极性并不高。尤其是虽然限购令直接影响了房地产消费市场，令开发商的资金链趋于紧张，但相比开发商，很多地方政府的压力显然更大。

　　张大伟指出，从第一轮限购政策的出台来看，各地政府在实施过程中的执行力度并不一样。调控较严厉的城市如北京，限购区域遍及全市，外地购房者需出具5年纳税或社保证明；而一些城市限购范围只在部分市辖区或城区，外地购房者一般出具1年纳税或社保证明。

　　例如像长沙的限购范围仅为“市辖五区限购九十平方米以下”，贵阳的限购范围为“中心城区一环内”。

　　“各地调控力度不一主要是因为地方政府对中央政策的理解和接受程度不尽相同。”张大伟说。在制定政策过程中，北京等城市希望改变以房地产拉动的经济增长模式，就会较大程度抑制房地产的过快增长；而有些地方政府在现阶段主要把房地产作为财政收入的重要来源，不一定能接受过于严厉的调控政策。

　　尤其是限购城市导致地产市场“凝滞”，地方卖地就更加困难，卖的价格也上不去，这跟地方政府的利益诉求相反，会加剧地方政府的财政困境。

　　目前，已实施限购令的城市共有44个左右，此轮“升级”至二三线城市，被纳入限购范围的城市几乎占全国所有城市的十分之一。“这是一个指向性，而非全局性的措施，对房地产投资投机行为打压程度更大了，房地产业的发展速度将会放缓。”中国房地产业协会研究中心总监回建强表示。

　　张大伟也认为，8月底出现的限购政策可能会压制9~10月份出现的“金九银十”的楼市。