嘉德置地摹本：集中、平衡与规模

　　荆宝洁

　　 新加坡嘉德置地总裁廖文良从来不理会那些唱空中国经济学家的言论，不管他们怎样贬低或扭曲中国。“我不会花很多时间来考虑他们的想法，他们中有很多人根本没有到过中国。”8月11日，他在新加坡嘉德置地总部的会议室对记者说。

　　 身处面积仅660平方公里的土地，面对只有450万人口的市场，没有任何资源上的优势，这常常给廖文良带来紧迫感，“别无选择，必须向海外发展，也必须更勤奋”。而中国是嘉德置地最重要的市场。

　　 截至2011年6月30日，嘉德置地集团总市值为1759.7亿人民币，是亚洲最大的房地产上市公司之一。对于评析嘉德置地业绩的分析员们，弄清嘉德置地遍及百多个城市的业务营收来源，评估嘉德置地所取得的收益是一件头疼的事。因为嘉德置地的业务遍布20个国家、超过110座城市。不仅涉足住宅，也涉足办公楼，还涉足购物中心和酒店。在嘉德置地旗下有6个信托基金和17个私募基金。仅在中国，就有10个。

　　 对于如此庞杂的业务体系，嘉德置地组织它们的原则很简单，用12个字就可以概括：“集中、平衡和壮大规模，不断发展。”

　　 中国策略

　　 廖文良1982年来到中国，30年时间里，中国市场需要什么，他很清楚：中国正经历人类史上最大规模的城市化进程。目前的城市化水平为46.6%，相当于日本在1965年的水平。城市化率每提高1%，都会增长巨大的需求。中国有全世界销售额最高的房地产市场。

　　 从1994年起，嘉德置地开始在中国投资，“有谁能告诉我，在新加坡以外的海外市场，还有哪个经济体比中国的增长速度更快，还有哪个国家能提供我们比中国更多的机会？”尽管中国的房地产市场正在经历最严酷的调控，政府正在试图令房地产市场冷却，但在廖文良看来，“中国政府如果什么都不做，我才要担心呢”。

　　 财报显示，2010年财政年，嘉德置地息税前盈利123.18亿元。在新加坡的收入为48.93亿，占总收入的40%，中国区域的业务收入占总收入的35%。澳大利亚占13%，欧洲占7%。在廖文良看来，新加坡、中国、澳大利亚是主要的市场，而欧洲和印度是辅助的市场。

　　 廖文良以36个月为一个计划周期，因为当年亚洲金融危机后，经济周期变得越来越短，突变性越来越多，他认为超过36个月的计划可能是不实际的。

　　 “我们会关注突变会什么时候发生。如果谈到接下来3年的规划，嘉德置地会继续将主要精力放在亚洲市场，并在已进入的市场扩大份额。”廖文良说。而业务上会集中于住宅、办公楼、购物商场、综合体项目、酒店等。廖文良不喜欢说出更宏远的目标，这与中国很多企业恰恰相反。

　　 嘉德置地下一步的目标是将中国区的业务收入比重的数值提高到45%。在住宅业务领域，凯德置地（嘉德置地在华全资子公司）将自行或合作开发超过14000套住宅。这意味着未来每年将有5000套住宅投入市场。在商用领域，嘉德在中国的34个大中城市拥有53个购物中心，其中38家购物中心已投入运营，未来3到5年购物中心数量将拓展到100家。在服务公寓领域，雅诗阁中国未来3到5年发展到12000个单元。

　　 凯德惠居是新的探索方向。2010年，嘉德置地在中国、越南两大市场成立新业务单位“凯德惠居”，致力于“平价商品房”的投资、开发与管理。在中国，凯德惠居是继凯德中国旗下凯德置地、凯德商用、雅诗阁中国之后的第四大业务单位。今年，4月15

　　 日，嘉德置地以3.6亿新元向控股股东淡马锡控股收购其独资子公司盛邦置业40%股权。盛邦曾在新加坡对一万个保障房家庭进行持续45年的跟踪记录。早前，凯德惠居与武汉市蔡甸区政府签订投资合作框架协议，项目的定价标准是购房者每月按揭还款额低于所在城市家庭月收入的40%。

　　 另据了解，嘉德商用板块正筹谋在港二次上市。据透露，这是因为嘉德商用有65%的资产都在中国，在香港上市，更贴近市场。另外，香港的市场很活跃，交易量大，会吸引更多的投资者。

　　 集中、平衡、扩大规模

　　 在廖文良看来，创建一家繁荣兴盛的房地产集团并没有那么困难，但要成为一家永续发展的企业，则是截然不同的一种挑战。必须自律地做出商业决策，把眼光放在一些较长远的投资项目。

　　 这意味着取舍。无论在大陆和香港，嘉德置地出售了许多感情上难以割舍的物业。今年5月18日，嘉德置地发布公告称，将以约1.526亿新元（约合7.98亿元）出售位于上海的一块住宅用地，面积14.4657万平方米。

　　 这是一笔非典型性交易。进入中国的17年里，受外资身份限制、公开市场上拿地困难的嘉德置地从来没有卖过一块地。之所以这么做，具有偶然性。廖文良称，一是地块的规划发生了改变，二是已经考虑了收益。对于拿地，他表示，整个土地收入中要保持零风险，任何可能发生风险的地都不会拿。

　　 在众多国内企业的眼里，嘉德置地实力雄厚，但投资风格却偏保守。以22亿美元（约合150亿人民币）收购东方海外全资子公司100%股权后，嘉德置地在中国几乎没有再增加更多的新项目。

　　 嘉德置地在中国专注于房地产业务，而不是娱乐业或者是制造业。投资、开发和经营购物商场，却不涉足零售业，哪怕它有再大的吸引力。一旦投入零售业，就等于是在跟自己的租户竞争。

　　 比起国内的房地产企业，嘉德置地的资产负债率一直很低。据透露，目前嘉德置地的净资产负债率不超过20%。愈演愈烈的欧债危机、美债危机，让所有的企业都感到寒意。“重要的是自己做好准备，确保度过寒冬。”廖文良说。“在中国也好，新加坡也罢，普普通通的一块地动辄数亿元，得耗上几年时间才可见收成，随时都可以叫你知难而退。你的资产负债表又究竟能承受买多少块地皮或多少栋商场？”廖文良在对员工的邮件中这样写到。

　　 这同时意味着平衡之道。“我们谨慎平衡业务的方方面面，在各种经济体、不同房地产业务种类（住宅、商场、办公楼、服务公寓和综合发展项目）、经营利润、投资收益与其他种种层面之间取得平衡。均衡配置人才和管理领袖。”廖文良进一步指出，不在一个市场做过度投资，既要达到产品的平衡也要达到业务的平衡，甚至平衡增长的能力和速度。

　　 在集中和平衡之后，同样也要保持规模。对于房地产发展来说，规模与扩展潜能对协同节约成本效益与整体增长是至关重要的。尽管廖文良称自己一点也不喜欢强者愈强、富者愈富，赢家通吃的理论，但现实社会，马太效应时时都在上演。