二手难卖 中介做一手帮补

　　中介预期卖家心态松动 未来两个月或有实质性小幅降价

　　文/记者田欣

　　

　　9月份即将到来，但广州楼市依然低迷，市中心成交冷清，郊区盘也面临货量压力。昨日记者多方走访了解到，限购以来二手住宅楼价企硬，销售胶着。二手中介实行八仙过海，各出奇招，诸如“一、二手联动”、卖商铺、多做租单，务求“多元化发展”。

　　有中介认为，从8月份前半个月的情况看，业主心态已经松动，预期未来两个月会有实质性的小幅降价。

　　一、二手联动“帮补”

　　“限购后二手住宅比较难做，下半年开始多了做一、二手联动，没有一手很难开单”。

　　“时代倾城 3房变5房……”昨日在珠江新城的一家中原地产分店门口，张贴着这样的广告。中原地产天河区的区域营业经理熊剑峰介绍，最近几乎每个星期都有一、二手联动，以郊区楼盘为主，比如南沙的优山美墅、增城的时代倾城等，而这个周末他们就在推白云区的SOHO国际公寓“春庭花园”，分店里五六成经纪都去了现场带客。

　　“限购后二手住宅比较难做，下半年开始多了做一、二手联动，没有一手很难开单”，熊剑峰说，这次推的是商务公寓，不限购，“只有几十套单位，一万三千元一平方米，还带2000元精装”，他说，带10个客大约有1个客能够成交。

　　无独有偶，8月5日至8月15日，满堂红也一、二手联动独家代理发售花都嘉粤·骊雅居项目，中介报价部分低至8800元/平方米，宣称“绝对是一手楼二手价”。

　　中原地产甚至将一、二手联动的版图扩大到外市。比如6月份启动的星湖8号、时代白朗峰项目，就分别位于二线城市肇庆和中山。中原地产第二季度业绩显示，成绩卓越的区域，有近40%业绩是来自一、二手联动成交。

　　不过开发商愿意一、二手联动的盘都是本身比较难销售的楼盘，很多都在郊区，要推销也有难度。“其实就是多一个渠道吧”，熊剑峰说道。

　　这类楼盘也往往是因为开发商储客能力较差，所以才需要中介。“我们也想做（一、二手联动），但花都区中心都无盘做，开发商自己消化了”，合富置业高级营业经理温华聪表示。

　　力推小面积商场铺

　　中介指出，最近开卖的商场铺，建筑面积几平方米，总价几十万元就有交易。

　　昨日在人民北路的创兴广场前，中介举着宣传图纸揽客，商场目前正在装修，以往只租不售，不过这个月6日开始分割成小商铺出售，而销售代理正是二手中介兴业地产。

　　之前记者也在开卖当天探营，发现人气不错。“我们几乎所有同事都出来了，负责住宅的、商铺的都有”，兴业地产市场经理姚伟亮对记者表示，除了创兴广场，公司还将推出文德路上的另外一个项目，同样是翻新商场物业分割成小商铺出售。

　　中介指出，最近开卖的商场铺面积都很小，建筑面积几平方米，总价几十万元就有交易，低门槛加上高额的返租回报承诺，令商场铺热卖。

　　“现在几十万到一百万就能拥有一间商铺，这个价格都买不到楼上的住宅”，兴业地产中介部工商铺项目经理苏晓彤指出，以往成交畅旺的主要是临街商铺，这类“裙楼”商铺乏人问津，但2009年开始，裙楼商铺开始受到关注，价格也不断上升，而住宅限购后，更多资金也涌向了这类商业地产。

　　兴业地产提供的数据显示，今年上半年商铺的售价、租金均有不同程度上涨，商铺涨幅主要取决于所处商圈的成熟度以及商铺具体的位置。一般来说大部分商铺的租金和售价普遍有10%~20%的涨幅，个别优质商铺的租金和售价涨幅高达30%~50%。如越富广场某小面积铺2010年以约8.5万元/㎡的价格成交，2011年以约12万元/㎡的价格转售，涨幅高达四成以上。

　　紧贴租赁客户

　　合富置业高级营业经理温华聪说，今年以来租赁市场十分畅旺，成交上涨了一成以上。

　　昨日记者在珠江新城以客人身份咨询租房，一开口问价就几乎全店员工出动“帮忙”找房源。“买卖淡，经纪就跟得紧一些，以往不那么上心，现在就重视好多”，中原地产区域营业经理熊剑峰说道。

　　“成交低迷，经纪就在租赁客户上找突破了”，合富置业高级营业经理温华聪说，今年以来租赁市场十分畅旺，成交上涨了一成以上，“限购前每个月租单约五六十宗，现在有六七十宗”。他说，平均租金也从20元/平方米/月上涨到23元/平方米/月，上升了约15%。他认为，租金上涨跟楼价上涨有关，“现在花都区雅居乐等大型楼盘，120平方米的主流户型价格去到140万元，但租金才2500元到3500元，回报率其实很低。”

　　往年来说，租赁旺季主要在三、四月，但现在非旺季租金却还在上涨。熊剑峰认为，这有两方面原因，一是CPI上涨，二是限购后买不了房的客人转为租房。

　　租金不停地上涨，是否存在中介抬价的情况？业内人士就表示不会，“市场旺，可能会稍微抬高一些价格，但市场淡抬高了反而做不成生意。”一家中介公司经理表示。

　　预计郊区小降

　　中心区仍难动

　　文/记者田欣

　　

　　满堂红研究部高级经理周峰认为，下半年包括限购、限贷在内的房地产市场调控政策不会放松，楼市的投资投机性需求将被持续遏制。此外，由于流动性收缩的影响，商业银行房贷额度紧张，刚性需求的购房门槛可能会有一定提高，对楼市产生利空影响。

　　周峰称，楼市的利好因素在于，由于通货膨胀的压力，市民持有现金的意愿降低，有资金实力、有购房资格的购房者的入市意愿仍然强烈，刚性需求将成为楼市的有力支撑。

　　预计郊区会低10%

　　他认为，总体来看下半年的前两三个月，即8、9、10月，广州楼市仍会呈现比较胶着的状态，呈现“成交量低位徘徊，房价高位震荡”的调整态势。在此期间，二手楼市在上半年已经形成的价格松动趋势将逐渐落到实处，演变成业主实质性的小幅降价行为，“预计郊区会低10%，中心区难以动摇，不过也不排除炒家出货会低3%~5%左右”。

　　第四季成交量或升

　　周峰指，8月份前半个月成交量与7月份差不多，已经筑底，业主心态开始松动，相信未来两个月业主会有实质的让利降价，因为之前业主先放高价，其实不低于底线价。

　　他更加预计，到第四季度，随着一手楼市供应旺季到来，开发商的推货、促销行为将会活跃置业者的入市气氛。受此影响，二手楼市的成交量也将连带回升。

　　高价盘扎堆“金九银十”

　　本报讯 （记者赖伟行） 传统楼市的销售旺季被称为“金九银十”，虽然今年的销售情况究竟是金银还是铜铁还有待定论，但开发商已经开始纷纷“抢跑”。昨日，外围区域不少楼盘正式开盘，或推出大型促销活动。

　　楼盘看客寥寥无几

　　记者昨日来到位于宏发广场的楼巴集中地，发现前来登车看楼的市民寥寥无几。在通往南沙某楼盘的一辆大型楼巴上，更只坐着一名买家。

　　由于目前中心城区的供应还未开始正式发力，所以抢跑的楼盘主要集中在外围。昨日，番禺某超级大型楼盘就举办了周末亲子活动，销售人员为了吸引买家，在工作日还打电话给之前做过预登记的客户。

　　不过，记者昨日来到楼盘位于马场的销售体验中心，虽然已是接近中午时间，但真正在咨询的买家寥寥无几。销售人员告诉记者，现在楼盘78m2小户型的单位已经基本卖得差不多了，主力在售90多平方米的单位，折后大概13000元-14000元/平方米左右。

　　“折扣和半年之前没有多大差别啊，也看不出来有降价，就是现在这些中等户型都把装修翻新了，收楼的时候就不用那么担心。”市民赵小姐希望买第二套房，让自己手上的储蓄保值，所以她从这个大型楼盘最开始开盘到现在一直都在关心它的走向。然而这个楼盘的价格基本变化不大，这让她比较失望。

　　中心六区有望放量

　　事实上，上半年广州楼市楼价保持平稳。不过，这种情况在近期正在悄悄发生改变，中心六区的供应量有望逐步增加，有可能影响均价。本报记者留意近期楼盘的推广动态就发现，广州中心区中，特别是黄埔区和海珠区中心地段等长期缺货的板块今年都将有较大量新货推出，白云区的金沙洲、白云大道地段供应亦充足。有业内人士分析，这些中心区板块新货推售的再度活跃，可能在一定程度缓解中心区供应不足的矛盾。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江透露，下半年中心六区新货量增加，加上番禺区大学城、市桥、华南板块等板块新推出的高档楼盘要出货，未来整个广州楼市1.5万元/平方米以上的商品住宅成交将会增加，结构性地影响到全市均价。

　　供应量大 价格或让步

　　国际物业顾问机构戴德梁行展望年底前广州楼市的发展就指出，随着部分开发商资金开始紧张以及新物业大面积放量，住宅物业价格将有可能松动，但中心城区受供需关系紧张的影响，价格持续高位震荡的情况短期内将难以改变。

　　房地产专家吴定金表示，在供求关系偏向买方的情况下，开发商特别是供货量大的，还是要在价格上有所让步。

　　广州10区主流洋房目前价格区间（单位：元/平方米）

　　越秀 30000-40000

　　荔湾 18000-30000

　　海珠 20000-26000

　　天河 23000-35000

　　白云 15000-25000

　　黄埔 14000-16000

　　番禺 10000-28000

　　花都 4500-15000

　　南沙 7000-10000

　　萝岗 6000-14000

　　（数据来源：合富辉煌市场研究部）