REITs成为QDII新蓝海

　　贾华斐

　　继基金公司陆续发行投资海外黄金的QDII产品并首战告捷之后，行业内又掀起了一个投资海外房地产的小高潮。此次的投资标的不是海外房地产股票，而是房地产信托基金（REITs）。

　　两家基金公司短兵相接，5月19日，鹏华基金和诺安基金同时上报了投资海外REITs的产品，并且于8月9日同时获批。此外，嘉实基金7月29日也上报了此类产品，正在排队。

　　与投资黄金信托基金的QDII完全受到黄金价格影响不同，由于投资REITs的QDII产品可选标的较多，基金经理的资产配置对产品的业绩会造成一定影响。

　　中金公司分析师白宏炜介绍，REITs的收益90%来自分红，与租金关系较大，在目前通胀上行的环境下，租金收入是向好的。

　　诺安收益不动产基金拟任基金经理朱富林介绍，由于租金的合同签署期限较长，与股票相比，REITs的波动率较低，比较类似于固定收益类产品。

　　在过去的35年里，美国房地产协会发布的富时美国权益性REITs指数的年化收益率为13.98%。但是这并不意味着此类产品就没有风险，2008年，该指数的收益率为-37.36%。而且，不同REITs间的收益有所差异，对基金经理的主动管理能力提出要求。

　　朱富林介绍，REITs根据资产的不同，同样分为强周期和弱周期两种，在不同的周期有不同的表现。如商场等受经济影响较大的物业具有较明显的周期性，医院、养老院等则周期性较弱。2008年的危机由房地产行业开始，之后的3年内，REITs反弹较多，有些具体收益高达30%。他认为，未来几年的增长可能会陷入缓慢，他更看好一些弱周期的REITs。

　　作为一种信托产品，REITs管理人的水平差异也会导致业绩不一。此外，随着人民币升值的趋势，投向不同地区的QDII都将面临汇率风险，譬如，如果美元表现疲软的话，投资美国市场的QDII将遭受损失。

　　值得注意的是，在2009年之前，央行、证监会和银监会都曾研究发行REITs，并在2009年引发过一次全行业的讨论热潮，但随着房地产调控的来临，国内发行REITs重新变得“遥遥无期”。

　　“发行REITs面临很多问题，譬如，采用契约制还是合伙制，基金投房地产也不符合《基金法》的规定，怎么收税，由谁监管，都存在很多争议。”一家大型券商的人士告诉记者。物业和房地产价值需要评估，但在中国目前的环境下，评估的公允度还不够，如何保证整个过程公平有效也是一个难题。此外，REITs的年化收益率高于债券的一个很大原因是享有免税或减税的政策，如果国内希望实现这点的话，势必要进行针对该产品的税收政策改革。“未来三到五年内可能都不会出炉。”上述券商人士表示。

　　不过，业内人士分析，基金公司先出海去投资REITs，可以为将来国内发行REITs积累经验。