仅消化库存就需近两年沪别墅价格恐继续下滑

　　唐文祺

　　以往被开发商视为“点金石”的别墅产品，在这一轮调控中逐渐败下阵来。数据显示，截至今年第二季度，上海别墅市场存量已高达247.2万平方米。如果以7月份10.9万平方米的成交量来看，仅就这部分存量消化便需要近两年时间。

　　21世纪不动产上海区域统计显示，2011年第二季度期间，上海全市新建别墅供应面积为77.41万平方米，环比增加99.6%、同比增加19.8%。与此同时，成交面积却在下降中，环比跌幅为28.8%至30.55万平方米，同比下降了17.6%。

　　别墅产品供应高峰的来临，导致期内出现了46.86万平方米的新增存量。21世纪不动产分析师表示，这一新增存量已接近去年全年新增存量水平的4.7倍，目前上海别墅市场的总存量已高达247.2平方米。

　　从市场实际反馈来看，如何消化这一库存量仍是问题。上海搜房网数据监控中心提供的数据称，仅在8月8日至8月14日一周时间内，上海别墅市场56套的周成交量，有45.6%的环比跌幅；成交面积11729.66平方米，更是比前一周大幅下探51.3%。

　　纵观今年上半年上海别墅市场整体情况，其成交态势只是表现平稳。据上海搜房网数据监控中心统计数据，2011年上半年上海别墅共成交2809套，共计64.7万平方米，平均月成交量达401套。成交套数和成交面积方面，与2010年1~7月同期相比，分别有17.3%和18.6%的同比跌幅。自今年1月份达到676套月成交最高峰之后，上海别墅市场月成交量多在400套左右。

　　随着供过于求的后市预期逐渐加大，7、8月间新建别墅供应量屡创新低。据21世纪不动产上海区域中心统计，7月全月及8月1~16日期间，上海别墅市场供应面积分别为8.76万平方米和3.53万平方米，仅为去年月均供应水平的57.4%和23.1%。

　　不仅如此，上海搜房网数据监控中心最新统计表明，9月份上海预计推盘10个别墅项目，较8月预开盘楼盘减少1个。这意味着，今年第三季度上海别墅市场可能成为供应最低时期。

　　上海搜房网数据监控中心分析师黄漪认为，从7、8两月的别墅市场成交情况来看，除7月底出现成交量大幅反弹之外，别墅走势一直较为平淡。而8月份的市场交投甚至一度出现大幅下滑，导致成交面积遭受“腰斩”。“投资性需求已被严厉的限购及信贷政策挤出，导致开发商面临的资金压力越来越大。”

　　可以预期的是，面临资金重压，别墅市场中将出现实质性“降价”回笼资金的促销方式。黄漪认为，预计在以价换量的促销攻势下，上海别墅市场的价格可能继续下行。

　　搜房网数据表明，2011年1~7月间，上海别墅市场曾经在今年4月一度攀升至40308元/平方米的成交高峰，随后在5月份跌至30446元/平方米，并持续下降至7月份的28772元/平方米。