多城市一二手房均价倒挂 楼市拐点或临近

　　黄树辉

　　包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及重庆、武汉、天津、宁波、郑州、佛山等二三线城市在内的多个城市，已经频现一二手房均价倒挂现象。

　　这种曾在2008年全国范围内出现的新旧房价背离现象，在2011年下半年大有重新上演之势。而一二手房价格倒挂往往被认为是市场整体回调的先期征兆。

　　但更多的业内观点认为，国内房地产市场的刚性需求依然未获得充分释放，开发商资金链状况整体良好，楼市在短期内整体出现拐点现象仍是小概率事件。

　　价差最大时逼近万元

　　一向被视为国内楼市风向标的深圳，一二手房价格倒挂早在今年1月份就开始出现，到5至6月时的价格差最大时每平方米相差近万元。

　　由于深圳从5月份实施楼市限价政策，一二手房价格倒挂现象日趋明显。6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，目前该项目二期部分二手放盘价已达到2.5万元/平方米；招商雍景湾以3.5万元/平方米的均价开盘，而该片区同等二手房价格目前已经达到5万元/平方米。

　　6月份以来，深圳新盘价格明显低于周边同等二手房价格的项目，还包括中海康城国际、海纳时光、招商观园等多个楼盘。

　　由于价格优势明显，上述楼盘开盘当日销售率都在八成以上，部分项目甚至出现“日光盘”，其中中海地产和招商地产当日又追加了部分房源。

　　在整体房价方面，今年以来深圳二手房价格一直高于一手房。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，5至6月时达到高峰，7月份有所回落。

　　一线城市中的北京、上海及广州，同样出现一二手房价格倒挂。根据亚豪机构数据统计，8月份北京楼市将有26宗项目入市，其中13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%~15%之间。

　　根据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计，当前上海一、二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。

　　实施楼市限价政策的广州增城，一二手房价倒挂现象更为明显，其中该片区的知名大盘碧桂园凤凰城“天麓山”组团，不少单位的单价比上一组团便宜1000多元。同时，广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。

　　此外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。

　　楼市拐点仍存争议

　　广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在接受《第一财经日报》采访时表示，一二手房价格倒挂的城市在下半年和明年初将出现大规模增多现象。

　　谢逸枫认为，8月底住建部的限购扩容城市名单将公布，楼市调控有紧无松导致市场新增供应和库存巨大，市场购买力下降情况下去库存化必然受阻。开发商的资金越来越紧张，为回收资金和完成销售业绩，很多新盘价格必然低开。

　　一二手房价格倒挂现象曾在2008年时普遍存在于全国范围内，那一年在全国范围内出现了房价的第一次真正意义上的回调和拐点。

　　不过，多数业内人士分析认为，用近期多个城市出现一二手房价格倒挂，来证明楼市拐点来临尚不充分。在谢逸枫看来，短期内的一二手房价格倒挂现象，不是楼市拐点和房价大跌的信号，仅仅是受调控干预下的市场正常波动。

　　最直接的干扰因素是楼市限价政策。目前上海、深圳、广州增城、廊坊及其下属市县等地都实施了楼市限价措施，其中深圳要求部分片区房价月度环比零增长。

　　通过行政措施干预造成的房价倒挂，被认为并不具备市场的普遍意义。实际上，深圳上述低于二手房价格的新盘定价皆受到限价政策的干预，很多新盘的定价都比预期要低出10%至40%。为压缩成本和保证利润，很多开发商被迫将精装房改卖毛坯房，或降低楼盘品质和配套，直接导致售价大幅下降。

　　一二手房价格倒挂的直接影响是，二手房市场成交遭遇严重考验。多个城市二手房市场成交同比大幅萎缩，二手房中介公司经纪人数量普遍下降，天津、深圳、上海等地出现不同程度的地产中介关门停业现象。

　　新房价格的松动，则有望带动二手住宅价格出现相应下调。万科董秘谭华杰在接受记者采访时表示，通过研究深圳楼市的历史规律，每次房地产调控时二手房价格都会比一手房价格下调的幅度更大。深圳中原地产总经理李耀智(微博)预测，下半年深圳二手房价格整体上有望下降15%左右。

　　即将到来的“金九银十”被认为是开发商冲刺全年销售业绩的最后机会。中经联秘书长陈云峰(微博)认为，一二手房价格倒挂或会让今年的“金九银十”交易量回升，但房价大跌的可能性不大。