工业地产致富路径 地方政府开发商各取所需

　　楼市调控促使房企将产业链延伸至工业地产，产业园区疯长的背后，地方政府与开发企业各取所需

　　记者 魏洪磊

　　与走势不确定的住宅市场相比，工业地产正在调控风暴下勃兴。

　　来自链家地产的研究报告显示，今年前8月，工业用地供应量占土地供应总量的52.1%，首次超过了住宅。

　　中国不动产研究中心(CRRC)研究报告则显示，从2005年第一次楼市调控开始，一线城市约有30%的传统房地产商转向产业园建设开发，并且趋向于成熟，甚至已经可以分门别类。比如号称为企业打造总部的总部基地模式，与专业地产开发公司合作的TCL模式，与地方政府谈判、大手笔拿地的五矿模式等。

　　“同为工业地产，但产品却出现了多元化，工业地产等同于建厂房的传统模式正在发生改变。”海尔地产董事长卢铿对《财经国家周刊》记者表示。

　　工业地产繁荣背后，是地方政府与企业的双重推手。“政府希望产业带来GDP，企业的动力更大，因为工业地产尚处于初级阶段，还能避开调控。”一位上市公司高管表示。

　　CRRC的研究报告显示，工业地产开发成本大大低于普通住宅，2010年北京住宅用地平均单价为8442.96元/平方米，工业用地平均单价为723.10元/平方米，处于“价格洼地”。

　　而这也为一些开发企业提供了套利空间。上述研究报告称，“以工业地产为名的投机现象出现，可能成为工业地产发展的最大隐忧。”

　　有业内分析人士对《财经国家周刊》记者表示，根据发达国家经验，工业地产在规模上并不比住宅及商业地产小，住宅市场的常态调控，恰好促成行业的转型。他同时强调，“工业地产的重点不在于批发土地，而在于后期运营，并最终达到资产证券化。”

　　地产新宠

　　从2010年起，部分房地产公司已开始向工业地产转向。而以海尔集团为依托的海尔地产，可谓此轮工业地产热潮中一种模式的缩影。

　　2010年12月，海尔地产董事长卢铿曾对《财经国家周刊》记者表示，海尔地产下一步要把海尔集团的资源集中，“主要体现在金融地产的启动和工业地产的协同”。

　　“海尔地产目前已拥有15个工业园区，”2011年8月11日，卢铿告诉《财经国家周刊》记者，“以后打算每年增加5个，主要根据海尔集团的需要，比如物流、海尔产品的区域覆盖等，从这些角度去选址。”

　　一位房地产分析师表示，类似海尔这样的制造企业做工业地产，拥有先天优势，“比如它原本的工厂布局不但范围广，而且还非常合理”。

　　卢铿指出，海尔地产原有一家监理公司负责厂房建设，但海尔工业地产的快速成长，令海尔地产最终成立专门的工业地产公司。

　　“海尔的工业地产跟别人不一样，因为海尔早就有工业，以前只是自己生产线的载体，以后富余的厂区都要对外出租。”卢铿说。他同时表示，由于工业地产的回报率比住宅及商业低得多，海尔做工业地产首先应利用好土地存量。

　　在卢铿看来，海尔地产与其他做工业地产的公司有所不同，别人可能当做一个产业来做，而海尔地产最主要是为了保障自己的生产线。“我们的优势是，所到之处带来大量的就业和GDP，因而容易拿到价格低廉的土地。”卢铿说。

　　与海尔地产背靠母公司工业基础而进军工业地产的模式不同，老牌房企世茂集团转战工业地产，则出于在调控下拓展产业链的考虑，也更能体现其对工业地产前景的判断。

　　世茂集团主营业务为住宅及商业地产，年均开发量超过200万平方米，其旗下住宅及商业地产开发公司均为上市公司。2011年初，世茂集团牵头成立海峡建设投资有限公司(下称“海峡建投”)，成员包括恒基兆业、新鸿基地产、台湾远雄企业团、东元集团等。

　　世茂集团给《财经国家周刊》记者的书面材料显示，海峡建投的业务为两岸城市建设、先进制造业、现代服务业等领域的投资与运营。“投建台商经济集中区，承接台湾软件业及高科技信息产业等的产业转移。”

　　“说工业地产比较笼统，严格地说是高科技产业。”世茂集团董事长许荣茂对《财经国家周刊》记者表示。

　　许荣茂眼中的商机来自“十二五”期间产业结构的升级。“传统的加工制造业，如玩具厂、服装厂和漂染厂，附加值不高，资源消耗多，环境污染大，结构需要调整。”“国家在政策上有倾斜，所以世茂就不会把全部精力放在房地产上，而是空出部分精力搞先进制造业的引进，特别是高新技术产业、信息产业。”许荣茂表示。

　　海峡建投成为世茂集团开拓工业地产的新尝试，但包括瑞士信贷在内的评级机构一度为此下调了对世茂的评级。

　　“它们担心我们对工业地产不是很擅长，这也是我们要找一些行家来合作的原因。”许荣茂表示。

　　新模式

　　与海尔集团本身拥有地产业务不同，对于其他非地产企业而言，进入工业地产，更愿意选择的是借助专业开发公司之手。另一家电巨头TCL，便携手万通进军工业地产。

　　对万通而言，与TCL的“联姻”实为必然。

　　2006年9月，国务院下发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，明确提出建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。自此，产业用地逐步摆脱行政干预，进入市场寻求价值，只是始终不够市场化。

　　“工业用地价格一直都不高，但专门投资工业地产的房地产公司在市场上却拿不到地。因为地方政府招商都是为了GDP，往往愿意把一些产业引进来。”万通控股副总经理郑沂说。

　　这样做的一个结果是，大量制造企业拿到廉价的产业用地，而专业的地产开发公司并无入场机会。

　　TCL便是如此。资料显示，其在广州、内蒙、成都、武汉、无锡等地设立了众多生产加工基地，厂房、仓库等设施建筑质量高，配套完善。长期关注TCL的分析人士透露，TCL全国土地储备在百万平方米以上。

　　巨量土地储备在手，传统产业资本涉足利润丰厚的地产开发就在所难免。

　　2010年7月30日，万通与TCL签署《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》。依协议约定，TCL将陆续向双方合资的万通新创工业资源投资公司(下称“万通新创”)注入旗下优质工业物业，万通则将提供种子资金发起基金，为万通新创进一步整合资产提供充足资金支持。

　　万通与TCL的合作被看做是“售后回租”的概念。相当于TCL把资产卖给万通，然后把资产回租回去。

　　知情人士表示，对TCL而言，土地持有超过10年，升值很多。“而且TCL认为十几年长期大量持有资产对企业是不利的，所以慢慢想做轻资产，把资产剥离出来。”

　　另外，接近TCL董事长李东生的人士表示，李东生认为公司应专注于家电主业，“从资产负债结构和企业资金集中来看，都是有好处的”。

　　而从万通的角度看，恰好有做工业地产的打算。郑沂说，与拥有大量工业用地又只打算做精主业的制造企业合作，是万通做工业地产的切入点。

　　“我们不会把厂房拆了盖房子去卖，是通过持有租金，把租金做成房地产金融产品，资产证券化，更好地与资本市场相匹配。”郑沂说。

　　这也是万通做工业地产的主要思路。即万通将土地买下后，还会出租给TCL以外的其他企业，引进其他企业的任务当然落在万通身上。“首先我们是专业房地产公司，可以控制成本，可以招租，负责园区运营管理；园区价值提升后，本身又可以做一个金融产品的基础资产，这也是我们的初衷。”

　　2009年7月，万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发。之后TCL集团回租一半面积，租期6年。经过一年运营，园区其他部分分租给了美的、速必达物流等公司，出租率从一年前的60%增长到90%。

　　“这个模式不是在炒地，也不是投机，而是国外已经形成的很成熟的产业模式。”郑沂说。

　　按照西方模式，工业地产为商业地产的一个分支，其做成的金融衍生品已经非常成熟。在美国REITs(房地产投资信托基金)产品的市场份额排名中，写字楼、零售与工业地产都曾各领风骚。

　　对于以美国地产模式为师的万通而言，这无疑是一个美妙的未来。郑沂表示，万通控股下一步动作是收购一些工业资产包，每年的租金收入预计达到1亿元。“打算做成基金形式，成熟后谋求上市或做成REITs产品。”

　　工业地产隐忧

　　地产调控的趋紧是房企转向工业地产的大背景，而政策对产业园区建设的许可则是另一推手。

　　中国不动产研究中心(CRRC)报告分析说，中国的产业园正在迎来一次最好的机遇。动力来自地方政府的投资热情——相关资料显示，至2010年末，国家级高新区增加了13家，已达到70家之多；国家经济开发区新增44家，总数超过100家。产业园区数量呈飙升之态。

　　产业园的扩张带来了工业地产的商机，但繁荣背后潜藏隐患。中国不动产研究中心(CRRC)专项课题组的调研显示，产业园园

　　区开发重房产、轻产业现象不可忽视。“部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成‘鬼城’。”

　　此外，更为严重的是，以工业地产之名投机迹象显现。 “由于工业土地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。”参与调研的一位专家表示，从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，工业地产成为热钱和游资的新避风港。

　　《财经国家周刊》记者得到的一份报告显示，在浙江、山西及广东地区，均有资金开始炒作工业园区地皮。在广东顺德，当地农商行也专门开设了为“商品厂房”办理抵押按揭的业务。

　　卢铿对《财经国家周刊》记者分析，目前工业用地变为商业开发用地分几种情况。

　　一种是由于地方政府的内在需求。“比如原有的工业用地在郊区，伴随城市发展，已经处于城市中央，地方政府本身希望能够把土地变性，符合城市规划、也能把土地价值最大化体现。”

　　另一种是开发商占主导，借机将土地变性。“工业投资的风险非常大，很多企业并不愿意在配套上耗费太多成本。将自有的工业用地变性，则成为一个投机取巧的方式。”卢铿说。

　　此外，工业用地价格不均衡也是诱因之一。CRRC报告显示，一线城市由于工业用地稀缺性逐渐显现，工业用地价格普遍大幅上涨，仅广州微降4.9%。而二线城市为吸引更多投资，工业用地价格普遍有所下调。“在激烈的招商竞争中，较不发达地区不得不祭出土地作为吸引企业的筹码，这也显示了当前工业用地招拍挂与协议出让并存的制度问题。”上述参与调研的专家表示。工业用地的低成本，甚至促成了非地产企业的入场。

　　如宣称“除了棺材什么都做”的台湾电子代工公司富士康，正将自己的业务触角伸向地产开发，而工业地产成为最好的过渡。

　　知情人士透露，富士康涉足地产开发，所依靠的正是其遍布各地的工业园区。富士康的做法是不经过“招拍挂”程序，低价拿下土地，然后，依托工业园，以工业项目捆绑住宅、商业地产，进行商业运作。

　　据媒体披露，2007年富士康与武汉高新区管委会签订投资协议后，其旗下公司以接近底价的价格拿下了距工业园5公里的两幅土地，楼面地价分别为790元/平方米和560元/平方米，项目总建筑面积约12.3万平方米。《财经国家周刊》记者在郑州调查时同样发现，富士康在其产业园区附近，以招标形式低价获得公租房用地，并被允许拿出部分做商业地产开发。

　　接近国土资源部的分析人士表示，中央政策对产业园区的许可，加速了众多新区规划上马，“对新兴的工业地产来说，必须找准模式，不能跟风而上”。

　　(本刊实习记者张乐对本文亦有贡献)