城市综合体在限购下“大跃进”

　　王营

　　

　　城市综合体在限购下“大跃进”

　　

　　 本报记者 王营 北京报道

　　 相比已经有十余年历史的住宅建设历史，尽管城市综合体这一业态进入中国房地产市场时日尚浅，但由于该业态在现阶段能够同时满足政府业绩和开发商平衡风险的需求，这使得城市综合体在全国各个城市出现“遍地开花”的局面，并渐成商业地产开发主流。

　　 更值得关注的是，相较往年不同的是，近期陆续亮相的房企中报中，城市综合体对于房企的业绩支撑成为一大亮点。包括花样年、世茂、中粮，甚至恒大等开发商均表示，未来将继续在城市综合体方面发力。

　　 房企中报流露的“喜悦”

　　 近期频繁飞往北京和上海两地的SOHO中国董事长潘石屹掩盖不住自身的喜悦称，“上海的写字楼市场比北京的还火爆。”尔后，这被任志强颇有羡慕意味地表示，“又发财了？”

　　 潘石屹的这一感受并非个案。

　　 21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，7、8月期间，上海市新建办公楼成交面积为35.40万平米，已超去年3季度累积成交面积水平9.0%，保持1、2季度间的同比增长态势。新建办公楼持续供不应求下，其均价再次升至2.91万元/平米，较2011年2季度时均价水平上涨15.5%，比2010年4季度低点累积涨幅更达60.3%。

　　 沪新建办公楼持续热销同时，城市综合体项目以其独立特色，在新建办公楼成交排行中位居前列。21世纪不动产上海区域市场中心统计数据亦显示，7、8月间成交套数前5位新建办公楼项目中，有3个为城市综合体项目。

　　 就在近期，SOHO中国对外发布消息称，8月20 日，SOHO中国旗下项目城市综合体项目望京SOHO正式开始签约，当天就取得了25亿元人民币销售额的成绩，这其中购买金额5000万元以上的大客户占60%。

　　 并非SOHO中国一家独秀。一些转型商业地产的开发商也因城市综合体而在业绩上有着良好表现。内房股房企花样年（01777.HK）日前

　　 公布的2011年上半年业绩显示，上半年该集团营业收入20.05亿元，其中19.53亿元来自综合体项目，占比极高。来自龙湖地产方面的消息显示，今年上半年龙湖的商业综合体业态也已经成为其新的业绩增长点。龙湖“天街”系列商业综合体业态仅三个项目，销售额合计占全集团20%以上。

　　 包括恒大、华润、世茂、中粮、宝龙地产等开发商在内，近期均陆续表示未来将主要发力于城市综合体。相比开发商在住宅方面业绩的一片惨淡，城市综合体的成绩则表现特殊。在“2011中国城市综合体发展高峰论坛”上，北京银泰置业有限公司总经理朱晓东称，“城市综合体是未来一段时间我国地产投资开发的一个热门领域。”

　　 “这代表着开发商的发展方向的调整，正在逐步向商业地产过渡，综合体是介于纯粹的商业地产和住宅地产之间的一种产品形态，既有住宅公寓，又有写字楼和商业，在开发前期，可以销售一部分住宅公寓回笼资金，然后借助写字楼和商业来提升住宅公寓的价值，提高利润率，相比纯粹的商业地产，对开发商资金链的要求相对低一些。”亚豪机构市场总监郭毅分析称。

　　 在黎阳IN巷全球招商启动发布会上，安徽置地集团总经理王庆扬在接受记者采访时表示，限购使得对住宅市场的打击十分大，而城市综合体的业务形态更利于开发商及时“闪转腾挪”。据他透露，相比住宅，安徽一些二三线城市写字楼和商铺价格在今年涨幅很快。

　　 以城市化名义的“跃进”

　　 城市综合体，相比住宅，仅是商业地产诸多业务形态中一个小的品种，但这一“舶来品”在2011年的发展速度显得有些惊人。

　　 住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在“鄂尔多斯城市商业发展论坛暨万力太阳城招商启动盛典”称，城市建设的四大机遇促成了商业地产的大发展：一是城镇化快速推进带来的巨大需求，二是中小城市的商业基础普遍薄弱，三是政府更加重视城市建设水平和品牌，四是调控政策给商业地产发展带来了机遇。在该背景之下，城市综合体“遍地开花”。

　　 杭州提出的城市国际化战略目标是，建设20个新城，100个城市综合体；成都方面的数据则显示，截至5月底，该城市在建和立项的城市综合体已经达到88个，商业体量近千万平方米；而天津目前共有十多个在售、待售、在建、待建的城市综合体项目。而鄂尔多斯近期正在打造的阿镇万力太阳城，号称将是中国单体量最大的一座集商住、休闲、娱乐、购物、旅游观光于一体的国际五星级标准的大型城市综合体，总建设体量为110万平米。

　　 在地方政府看来，城市综合体的建设速度彰显了该城市的城市化进程以及当地人民生活水平的提高。在住宅市场频遭调控的情况下，地方政府极力鼓励开发商建设城市综合体项目。

　　 郭毅分析称，由于城市综合体能够解决就业，拉动GDP，一些三、四线城市，对于大型房企的进驻，持以积极态度。为了引进开发企业，地方政府往往会在土地成本和税费上给予一些优惠，这也成为吸引开发企业转型的助力之一。

　　 以鄂尔多斯为例，该市人均GDP及人均收入已位居全国第一，形成了巨大的消费能力。但近年来鄂尔多斯经济发展主要依赖于第二产业，第三产业对拉动GDP增长的比重远远低于全国平均水平，给未来商业的流通留下了较大的发展空间。

　　 洲联集团五合智库总经理邹毅表示，城市化对商业地产的发展具有直接的推动作用，表现在目前我国大城市商圈的进一步聚集以及分化，郊区的商圈加速形成；二三线城市的商业升级、购物中心等高级别的商业物业全面发展。

　　 但令邹毅担心的是，由于开发商和地方政府两方均过分青睐商业地产，一些二三线城市商业地产已经出现了过热现象。

　　 “在一些经济实力较强、影响力较大的二线城市，开发商为了抢占商业资源和发展先机，大举进入商业地产，短期供应，尤其是高级别的商业设施如购物中心等大幅上升，已经出现了价格和空置率同步上升的现象，代表城市有天津、杭州、苏州、成都等。一些中西部省会城市的房地产，成为其周边城市群的主要投资产品之一，以商业街和小型集中式商业为代表的商业项目成交火爆，而此类项目通常并未考虑商业的总体需求和定位，盲目性较高。”邹毅近期调研后称。