煤老板和他的5亿爱心公寓

　　投资5亿打造奢华版爱心老年公寓，却未办理用地手续；在《2011年胡润慈善榜》位居第44名的陕西榆林煤老板刘彪，热衷的是公益，还是另有所图？

　　本报记者 杜光利 发自陕西榆林

　　黄墙红瓦的别墅群，鳞次栉比的公寓楼，整齐的草坪，通幽的曲径。显然，这里的每一寸土地，都被经过精心的规划与修整。

　　这里，是位于陕西省榆林市城东6公里处的榆阳区保榆爱心老年公寓。这一总投资达5亿元的园林式老年公寓，系榆林当地煤老板刘彪的大手笔，号称“陕西一流，全国领先，20年不落后”。7月初，一期工程正式投入运营。

　　在管护了30多年的牛家梁国有林场内，曾经长满了沙柳、沙蒿、杨树的人工林地，被大片砍伐，取而代之的，正是茁壮成长中的老年公寓建筑群。

　　自兴建之日起，保榆爱心老年公寓即遭致诸多质疑与非议。尽管刘彪近年来累计捐助善款数亿元，但他投巨资涉足利润微薄的养老服务业领域，仍被指另有图谋。而保榆爱心老年公寓项目在至今未办理任何用地手续的前提下，几年间内的圈地伐林、大兴土木之举依然一路绿灯。当地政府在其间扮演的角色，亦耐人寻味。

　　“老总说不求回报”

　　“这里完全就像是榆林煤老板们的豪华住宅区；或者就是一个高档度假村。”一个多月前，参观了保榆爱心老年公寓后，当地民政干部李涛（化名）感叹说。

　　在当地人看来，保榆爱心老年公寓给人的印象，很难与老年爱心公寓挂上钩：这里单、双层别墅群，有按三星级酒店规格装修的公寓，有恒温游泳池、中西餐厅、购物场所、电影院，甚至还有正在紧张施工的高级会所和一个超四星级的酒店。

　　“我最惊讶的是，在中国老年群体普遍贫困，养老服务市场有效需求不足，大多数市场化养老机构面临发展困境时，在总体经济不算发达、城市规模有限的榆林，搞这么一家功能超前、豪华的老年公寓，如何长期维持运营？”对养老服务产业颇有研究的李涛对此颇为费解。

　　有业内人士称，养老产业所需要的设施注重生活居住功能，而不是豪华配备设施，以尽可能降低建设和运营成本，至于高端市场，对民办机构而言，目前仍是一个很难获利的投资模式。

　　但保榆爱心老年公寓的营建者似乎并不这么认为。7月8日，保榆爱心老年公寓举行首期工程落成入住仪式，一期工程共计604张床位，其中包括12套单层别墅、56套双层别墅。当地媒体称，其建成使用，填补了榆林市社会化养老服务业的空白。

　　根据规定，凡60岁以上、身体健康且能生活自理的老人均可申请入住保榆爱心老年公寓。其单层别墅、双层别墅，每人每月3600元；普通公寓楼单人包房每月1800元，双人住房每人每月1000元。

　　一切看起来都很美好。但实际运营过程中，保榆爱心老年公寓的高端人群定位，遭遇传统观念的挑战。时代周报记者在采访时了解到，因入住率不高，别墅少有人问津，保榆爱心公寓推出体验卡优惠活动，若持有钻石卡，500元即可在双层别墅入住20天，或在公寓楼入住30天，年龄的限制，也从60周岁及以上放宽至55周岁以上。

　　在入住的老人中，榆林当地人占八成，其他来自西安、太原等地。

　　策划部一工作人员坦承，推出体验式促销价，“仍然问的多，真正掏钱住的人还是不多”。而入住的老人大多是“尝个新鲜”的短期体验者。

　　“两代人对购买养老服务的看法不一样。要么是儿女希望老人来这里享享福，但老人不接受；要么老人有这个想法，但儿女担心落下不赡养老人的坏名声。”保榆爱心老年公寓副总经理刘喜荣说。

　　“目前入住老人共计120多人，并非前期媒体报道的240人。”在一位工作人员看来，在榆林兴建这样一所高档次养老服务机构，太超前。

　　“这儿的人不是没钱，而是有钱的人不到这来，有钱人家里雇有保姆，生活条件更好；这里的收费标准，加上每人每月450元伙食费，已超出绝大多数老人的支付能力，确实有点高。”上述工作人员这样分析目前运营困境。

　　按照保榆爱心老年公寓的运营成本测算，二期运营后，可接纳1006人，入住率需达到80%，收支才能持平。有专家预算，超出85%略有盈余；入住100%，20年后可收回成本，这还不算折旧。

　　当地一专家表示，国内养老体系仍处于起步阶段，民办养老机构以小型和面向低端市场为主，这个“二十年不落后”顶级养老服务项目恐有需求不足、效率低下之忧。

　　尽管大多数资产处于闲置状态，但保榆爱心老年公寓副总经理刘喜荣表示，并不担心盈利压力。“老总的意思是（这个项目）不求回报，哪怕每年再贴些钱也不要紧。”

　　养老服务变形记

　　资料显示，目前仅榆阳区60周岁以上的居民已超过5万人，占总人口12%，随着榆林市百万人口中心城市建设步伐的加快，养老问题愈发凸显。

　　2008年，榆阳区拟在东郊榆麻路附近建一个区级养老服务中心，包括建一座实现全区孤寡老人集中供养率达到75%以上的中心敬老院；另外，再建一个老年公寓。“说实在一点，它的功能主要是为区离退休人员服务的。”刘喜荣说。

　　作为刘彪的侄子，刘喜荣记得一个细节，2008年，时任榆阳区区长的王成继与叔叔刘彪同在西安开会，正好住在同一个房间，王提出建一个养老服务中心，但政府拿不出钱，刘彪说：行，那我来投资。

　　56岁的刘彪，是榆林市府谷县人，府谷县保榆煤焦集团有限责任公司董事长，凭借经营煤炭，从昔日的羊倌、木匠跃升为当地闻名遐迩的“煤老板”。

　　“钱让刘彪变得很善良”，刘彪的慈善行为为他赢得了许多人的尊敬。关于刘彪近年来累计向社会捐助的善款，有报道称达4.6亿元，也有资料称为3亿元。《2011年胡润慈善榜》中，刘彪以3830万元的捐赠额排名第44位。

　　更多的人对刘彪的关注，是他斥资8000多万元，在家乡芦草畔兴建80套三层别墅式住宅，免费送给村民。

　　当地媒体记者称，去年以来，多位芦草畔村民电话投诉，反映别墅下面是采空区，大部分别墅没人敢住，而修建别墅的钱，其实是国家拨款，他补贴了一些而已。有知情者称，刘彪执意“让村民整体搬迁住新村”，是因为这样一来，村庄下面富集的煤炭资源，他就能开采了。

　　2009年4月，刘彪突然出手，在牛家梁林场所辖的国有林地中兴建榆阳区养老服务中心，在当地引起轰动。据说，刘彪有一个大设想，一期工程占地350亩，最后整个项目占地要达600亩。

　　知情者称，项目实施时，占地100亩的中心敬老院建设资金系由区政府财政投入，也有人称之为刘彪“甩包袱”，绕开最需要照顾的老人，剥离出另一个项目才是他的初衷。

　　但直到2009年8月，刘才与榆阳区政府签订合作合同，建设保榆爱心老年公寓，此项目为区级重点民生工程，占地250亩，依照一期600张床位、3万平方米，二期400张床位、2万平方米的标准设计。

　　作为一个招商引资项目和准公益性产业，榆阳区承诺负责前期的林业、土地、建设用地规划等相关手续的办理。但这些手续和相关程序，被指过于神秘、拖沓，公众难以知晓实情。

　　刘彪似乎无视行业常规，提出建造国内一流设施的老年公寓。自行组织施工的他，雷厉风行地开始打造他的新产业链。

　　在质疑与不满中，刘彪的项目引起当地村民的阻拦，甚至是集体上访。

　　尽管如此，但越来越多的工程机械依然纷至沓来。刘喜荣说，区领导对这个项目很重视，是区委书记王成继任区长时一手抓的工程，“他最少一个星期来一次”。

　　刘彪原预计总投资3亿元，又连续追加投资，尽管有不得单方改变设计、不得扩大建筑面积的限定，但一年零五个月的工期里，项目总建筑面积达到11万多平方米，远远超出5万平方米的设计标准。

　　去年5月，保榆爱心老年公寓因违规建设，未办理任何审批手续，被榆林市国土资源局处罚两次，罚款265万元。但这并未影响项目的推进。

　　时代周报记者实地探访时留意到，与冷清的运营状况形成鲜明对比的是建设工地的火热气象，一个高级商务会所和一家超四星级酒店，已成为保榆爱心老年公寓的收尾工程。当被问及两者是否属于规划内的项目时，在场工作人员均不愿多谈。

　　有人估算，随着内部建设的不断扩张，保榆爱心老年公寓的建筑面积将达到13万平方米，项目总投资已增至5亿元。权威人士称，保榆爱心老年公寓是目前国内占地面积最大的民办养老服务机构。

　　公益的幌子圈地？

　　在《府谷之子刘彪》一书中，作者录有刘彪对一位政府部门朋友说的话，“主体（工程）已经完成了，现在看起来600亩的设想有点保守了。”

　　榆阳区一官员在接受时代周报记者采访时分析，作为准公益性产业，养老产业利益微薄，“保榆爱心老年公寓就算满负荷运转，也要面临管理、服务能力的挑战，赚不了钱，要收回建设成本，是一个很渺茫、太遥远的事。”

　　榆林民间贷款利息是2分至3.5分，即便按1分利息算，5亿资金一年的利息就达6000万元，用这笔钱买下两个煤矿，同样也会大赚一笔。那么，刘彪不断加码，以5亿资金进入养老产业，究竟靠什么赚钱？当地知情者透露，刘彪手下负责榆林项目的负责人，曾向周围朋友讲过，保榆爱心老年公寓实际上就是一个房地产开发项目。

　　“最好的监督，莫过于内行监督内行。”在榆林市多位地产界人士看来，保榆爱心老年公寓看重的并非养老服务带来的利润，而是该项目所占用的土地的升值空间。

　　在保榆爱心老年公寓的周边，铺展开来的是由榆阳区精心打造的“一区六园”产业经济新格局。昔日连路都不通的榆林市东沙，正成为开发热土。据传，在此动工、开建的项目超过百亿规模，这里的商业用地成交价达到每亩三百万元左右，而且地价仍在节节攀升。

　　从某种程度上来说，这里正兴起一轮不容错过的新“圈地运动”。2010年5月，国土资源部公布的依法严肃查处的9起土地违法典型案件中，榆林市榆阳区麻黄梁工业集中区违法征、占地案赫然在列。违法用地的主要事实是5家入驻企业未批先建，榆阳区有10名官员因此受到处分。

　　“土地能带来巨额利润，这也是保榆爱心老年公寓追求大规模建设的主要原因。”当地一地产界人士说，其目前占有的250亩土地，保守估算也价值五六亿元。

　　榆林市国土资源局榆阳分局一副局长称，虽然没有办理土地使用审批手续，但因为保榆爱心老年公寓是区招商引资项目，就先让它建着。现在，土地手续报批下来了，落实到去年和今年的供地计划中，已具备“招拍挂”出让方式供地条件，“实施‘招拍挂’的提案，已在7月份交到区政府”。

　　已投入运营的养老产业项目，所占的土地为何还要组织“招拍挂”？这名副局长称：还是要靠市场配置，挂牌竞价拍卖，但必须还要让刘彪买去。

　　榆阳区另外一名官员给时代周报记者的说法是，给刘彪的土地成交价估计不低于基准地价，而榆麻路的基准地价仅为每亩22万元。

　　榆林市一地产商道出他理解的奥秘，一些顶着很好听的帽子的项目，未批先建，然后塞进自己想好的一套内容，最后项目竣工，才和政府协商一个标准，补办土地出让手续，变成商业经营土地。这样一来，即可规避“招拍挂”的市场竞争过程，达到偷梁换柱、低价谋取土地资源的目的。而这里面，“关系项目”居多。

　　时代周报记者调查得知，在榆林，因目前建设项目用地指标严重不足，以“搞社会慈善”名义圈地，是一个较为常见的手法。

　　“养老产业用地变成商业经营土地，假如刘彪为自己预留腾挪转换空间，假如作为大善人的他在养老产业中支撑不下去，法律没有给他强制性的社会责任，老年公寓改变经营方式，变成其他别的项目都是无可厚非的，但这样一来，尴尬的是中国养老体系的起步阶段。”一当地媒体从业者评价。

　　“肯定会有一些违法用地。在保障发展和纠正违法之间，我们的工作压力很大。”当地国土资源部门的官员曾向媒体坦陈。

　　走入公众视野的保榆爱心老年公寓，依然处于被市场和公众考验的时期。