限贷是对商业地产投资热的校正

　　回建强

　　本周，一则上海银监局发出商业地产信贷风险提示的消息搅动了处于调控关键期的楼市。上海银监局要求严格管理商业地产信贷，明确叫停个人消费贷款购买商业用房；要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收，成为现房后，才能对买房人发放贷款。上海实际上是对商业地产贷款做出了“一禁一限”的规定。如何看待上海银监局的新动向呢？笔者认为有三点值得关注。

　　首先，上海的动作在全国有示范效应。上海作为我国房地产市场发展较为成熟的区域，商业地产市场发达，也是各大商业地产开发公司必争之地。上海商业地产的动向，如政策法规，地方经验，投资动态，甚至建筑设计都可能对全国市场带来影响。上海对商业地产购房贷款进行“一禁一限”的规定，并形成示范效应，全国一线城市和商业地产发展快的热点城市可能跟进。

　　其次，商业地产限贷措施影响有限，不宜过度解读。随着住宅限购政策的实施，开发企业和投资者纷纷向商业地产转移，形成“一哄而上”的过热局面。一些研究机构包括行业组织在给政府的政策建议中也呼呼要注意商业地产、旅游地产、养老地产等房地产子市场的健康发展。要考虑产业的市场容量，人才、资金、土地的限制性因素。提醒企业要理性发展。此次，上海银监局率先在购房信贷方面做出风险提示，也是出于对商业地产健康稳定发展的考虑。但对商业地产的所谓限贷，不能与住宅市场的限购、限贷和限价政策相提并论。

　　商业地产有着自身的发展规律，与住宅的民生属性相比有着本质的区别。商业地产投资对一般民众而言，有着巨大的资金、专业门槛。另一方面，商业地产的规划、投资、建设、运营对开发企业也有着巨大的进入门槛。因此，商业地产的开发是相当市场化和专业化的领域。从这个角度看，政府也没必要动用行政措施去干预商业地产的正常运营。社会也不必对此次风险提示和相应的限贷措施进行过度解读。更不涉及到房地产宏观调控政策进一步扩展、转向的问题。

　　再次，限贷有利于商业地产的稳定发展。限贷的后果当然会对商业地产市场投资有影响，限制了投资者的金融杠杆。对开发商而言，其资金来源会受到影响，在“其他资金”中，预收款、定金、首付款等是主要构成。现房销售后，开发商资金周转更加困难，开发周期将拉长。对于主营销售型商业地产的企业而言，压力巨大；对于租赁型商业地产企业，则影响不大。

　　如果从商业地产长远发展的角度看，这次上海对商业地产的限贷是有积极意义的，是对当前住宅限购后商业地产投资热潮的一个校正。采取一定的金融信贷限制措施，在一定程度上为商业地产投资和开发降温。提醒投资者和开发企业，商业地产投资有风险，进入需谨慎。另外，叫停消费贷进入商业地产，也是从金融稳定的角度考虑。由于消费贷的规模并不大，这对正常的商业地产投资影响不大。

　　综合来看，商业地产是房地产业未来的优先发展领域，方向没错，但发展方式还需调整。商业地产可以承接一定量的社会投资需求，但并不能解决因住宅限购而产生的过剩投资需求。目前国内商业地产的快速升温并非是市场自然发展到一定阶段后的结果，而是在国内不动产投资热情高涨和住宅产业严重受限的共同作用下的非理性增长。上海银监局的新规确有必要，值得肯定。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）