佣金下调或逼中小经纪公司“退市”

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　　【记者陆昀30日北京报道】房地产经纪佣金一直以来就是市场定价，而日前北京市发改委会同市住建委联合下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》和《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》，自2011年8月31日起，对一些房地产经纪行业的不规范行为采取了更严格的禁止规定，并将房地产经纪行业佣金下调至最高2%。

　　对佣金制定上限，显然是房地产市场调控进一步推进的体现。链家地产副总裁林倩认为，今年第三轮调控开启后，政策开始向民生保障倾斜。当前调低中介费，对于买房的交易成本负担有所减轻，如同商品房市场的“一房一价”政策一样，对上限成本的干预，让刚需消费能力得到一定的必要保护。

　　实际上在二手房市场清淡的背景下，市场这只手已经迫使房产中介减少佣金。记者从21世纪不动产宣武门店了解到，该店虽然佣金比例定在3%，但具体操作过程中都有不同程度的打折，实际佣金比例是浮动的，大约在1.5%至2.3%之间，与政策调整过后的比例相仿。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，我国房地产经纪行业尚在发展培育过程之中，目前又正当调控最严厉的时期，政府的初衷是减少购房者的成本，以推动成交，活跃二手房市场，所以政府限制佣金的措施是可以理解的。然而，与现在所占80%以上的房地产交易税费相比，降低的佣金部分占整个交易成本的比重很小。以一套300万的房产为例，政策生效后，消费者可以节省2.5万元资金。可以预见，这项举措对刺激成交的作用有限。由于目前正处于房地产市场的景气下行周期，该政策对整个二手房市场的影响较为有限，北京二手房市场将继续保持低位运行的状态。但这项行政调控政策对当下的北京房地产中介行业来说并非无关紧要。由于中介行业本身发展并不平衡，该规定对一些佣金率较高的房地产经纪公司将产生一定冲击。

　　中介费下调后，整个经纪行业的利润将出现下降。根据链家地产市场研究部统计，7月北京二手房网上签约8579套，套均总价204万元，当前北京的中介委托比例接近80%，照此计算，仅1个月经纪行业的利润将减少7000万左右。

　　今年2月北京出台了最为严厉的限购令后，北京二手房成交量已下降60%以上，至今仍在低位运行。现在又限定佣金上限，虽然这对于有实力的品牌经纪公司的影响较为有限，但一些中小经纪公司将面临严峻考验。林倩认为，当前宏观调控对市场成交影响明显，很多经纪公司生存形势已经十分严峻，费率调低会进一步刺激其生存压力加大，各经纪公司的客户群体、成交类型以及费率构成都有所差异，费率调低且差异性收费后，对于转型及战略调整较难的经纪公司影响更大，不排除有企业选择退出市场。