低价促销 只是噱头 房价:真跌还是假摔?

　　近段时间以来，新房市场的优惠促销越来越多，但细心的购房者发现：不少打出优惠的楼盘，优惠后的实际价格与之前的售价相比，却相差无几。这种房价“假摔”现象并非个案。日前，记者找了几个楼盘进行调查，真跌还是假摔，一目了然！

　　低总价的房子往往只有一套

　　

　　日前，王先生接到闲林某知名楼盘推销电话，问他：“1万元/平方米的房子，你要不要？”有这种好事情，王先生得知这一消息后，马上赶到销售中心，结果一看之下大失所望，原来所谓的1万元/平方米的房子只有一套，而且户型位置都是很不理想。一般能看上眼的房子，价格都在13000元/平方米以上。结果当然是：“乘兴而去，败兴而归！”

　　无独有偶，目前，下沙有楼盘也打出口号：139方总价139万元起，还赠送露台，在杭州能买到万元以下的房子，还是江景楼盘，感觉是天上掉馅饼了。结果，记者到现场看了才发现：这个139万的特价只针对2楼一套139平方米的房子，当记者向销售人员咨询特价消息时，对方称，其余房源成交均价则在12600元/平方米左右，也看不到江景。而且即使是这样的优惠还是限量的，只有20套，先到先买，晚了就没有了。

　　降价仅限个别房源，这样的招数普遍为杭州楼盘所采用。位于三墩知名品牌楼盘，日前也放出消息：价格从18000元/平方米降到14000元/平方米，结果记者去了才知道，原来是将精装修取消了，改卖毛坯。

　　写字楼包装成酒店式公寓

　　

　　相比之下，位于下沙的一处楼盘新推的“低价房”似乎“很给力”，起售价不到9000元/平方米，其中36平方米的房源，折后总价32万，成为这批房源中身价最低的一套，而且还是江景房。难道是开发商真“降价”了，莫非开发商真愿意做“亏本买卖”？其实，非也。

　　原来，这批房源原本属于写字楼性质，现销售商却将之包装成了酒店式公寓，土地使用年限也只剩40年不到，而且还是商用水，每月每平方米的物业费也高达2.8元，也就是说，购房者就算是“讨便宜”买下来，其后的居住成本却比普通住宅要高出一大截。

　　“0元起拍”只是广告“噱头”

　　

　　“降”的“花招”还不止这么多。余杭临平一家楼盘的消息更“惊悚”，声称房价降到了每平方米7400多，真的吗？实际情况是：开发商仅拿出一套89平方米左右的房源，参与一家网站的所谓发起“0元起拍”的摇号竞拍活动——相当于做广告！

　　究竟是谁买了房子，是不是假的？这一切都成了网友质疑的对象。

　　另外位于余杭区的某楼盘一套77平方米二居室通过电子商务平台，被网友以50万元的低价成功秒杀，更是制造了十足的“噱头”。在这种势头下，这两个楼盘销售都有了提升，当然成交价格都在9000元/平方米以上。

　　部分开发商仍存侥幸心理

　　近日，一组最新的售价比较数据披露，以上海、杭州、南京为代表的不少城市，优惠促销楼盘一直在上演“假摔”。而从某网站统计的8月优惠一览表上，我们可以看到：除了新开楼盘定价比较低以外，大部分已开楼盘都没有明显折扣，几乎没有出现95折以下的楼盘，大部分停留在98折左右。

　　据有关数据显示，成交量低位徘徊与库存持续增加，是最近一段时间浙江商品房市场的基本特征，给各大房企带来了更多的压力。尽管调控没有任何放松的迹象，但不少开发商仍然心存侥幸。假摔会不会走向真摔，或许即将到来的“金九银十”可见分晓。

　　专家预见：随着调控力度的逐渐加强，房企对政策的持续性也都有了较为清晰的判断，加上低迷的市场需求、逐日增加的供应量，下半年楼市面临巨大的调整压力，房价松动或不可避免！

　　地产论语

　　房产商“假摔”非明智之举

　　限购、限价、限贷、加息……调控步步为营，舆论高压合围。严峻的形势下，房产商再次迎来“冰川纪”，购房者则坐观以待开发商“扛不住”而大打降价牌时再出手。眼下，虽然我们看到有一系列打着限价旗号入市的楼盘，这却并非如我们所愿出现的“惊喜价”。尽管这些楼盘广告频频出现“挥泪直降”、“限价狂降”、“抛盘”、“存一抵十”等吸引眼球的词语，还附上令人“惊悚”的降价数据，但若仔细分析则不难看出，噱头多于实际。

　　据购房者反映，那些所谓的特惠特价房，大多名不副实，而是开发商的“推盘秀”，并无实质的降价行动，仅仅是将“降价”当作吸客的噱头。事实上，从今年初，就有开发商推出了所谓的“团购”、“战略合作价活动”或者直接步入“暗降态”。看房的人虽多，但实际成交量却很少，杭州平均“日不盈百”的数据即是明证。一些由促销催生的“看房热情”和“订购量”，只是一种“虚假的繁荣”。

　　政策严控，投资型、投机型购房者已经得到有效扼制。在住房成交量逐步萎缩的情况下，政府很难轻易出台更严厉的政策。由于资金链吃紧加之对后市信心不足，虽然一些开发商带头降价，但行业总体房价不会大幅下跌。价格的结构性下调，除了受到开发商推盘结构和速度的影响外，最主要的还是因为新政之后，开盘价格定得相对偏高的楼盘拿到预售许可证的难度开始加大。

　　而不少单价下滑幅度大的项目，都是之前开发商定价过高导致滞销的项目，开发商利用“促销”调低价格，看似回调，实则是对此前的定价进行修正，又或者通过少量的特价房源吸引眼球，这批房源往往充当着“鱼饵”，房价并没有实惠落地，购房者当然也不会买账。

　　今年8月初，三部门联合发文“一房一价”的补充通知规定：新建商品住房备案销售价格设置成交下限，即当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。这其实已经在技术层面将房价的“上、下浮动”进行了“锁定”。也就是说，房价无论上浮还是下浮，房产商在规定的标准范畴内“跳舞”都是可以接受的。

　　接踵而至的第四季，在售楼盘和将售新盘将接受政策和市场的双重考验。若无“明显”降价，热销楼盘将会减少。显而易见，随着限购持续，符合购房条件的目标客户将日趋减少；而限价得更细更严，将令新盘集中区域的价格“天花板”越降越低。面对楼市成交量持续在低位徘徊，资金回笼盛况不再。积极采取打折、促销等方式，快速将存货变现，不与政策“对扛”不失为部分房产商之上策。

　　限价盘是真降还是假摔？市场是最好的试金石。当然，我们也无法忽视近期部分限价盘的热销现象，这是楼盘定价被市场认可的一个佐证。在楼市跌宕之时保值物业备受青睐，地段好、定价低的限价盘更受关注，这是硬道理。但对多数楼盘而言，限价、限购、限贷之下要获热销尚有难度。在此情形下，如果你不是资金流畅的企业，项目地段不出众、周边新盘多，产品同质化等，还是降价出货来得好。在促销中扮演“假摔”角色，恐怕不是明智之举。开发商“销售为王”，还得靠价格诚意。(兰洪海)

　　（责任编辑：单晓冰）