限贷政策执行首周 上海商业地产成交降幅近半

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。记者调查发现，限贷政策发布首周，上海商业地产成交量已明显锐减。

　　德佑地产分析师妫万钧表示，上周商业办公楼盘成交量仅4.3万平方米，远低于7.7万平方米/周的平均水平。21世纪区域不动产研究的数据也显示，限贷之前上海商业地产8月日均成交约96套、1.48万平方米；限贷之后日均成交约为73套、6437平方米。

　　在未竣工的一手商业地产项目遭遇滞销寒流之时，已竣工的二手商业地产物业也没有任何起色。多家上海二手中介公司昨日告诉《每日经济新闻》记者，上海二手商铺或许会在限贷令执行一段时间后，才能出现成交量的增长。

　　商业地产受限贷款

　　“有三四成左右的商业地产项目会受到影响。”信义房产分析师朱平平说，上述政策对绝大多数的甲级写字楼项目不会产生影响，因为多数甲级写字楼都已竣工。

　　德佑房产统计的本周热销项目证实了上述判断。根据统计，包括中信广场、明泉银七星国际大厦、国浩长风城在内的多个写字楼项目，市场表现要好于非甲级办公楼的商业地产。

　　上海网上房地产显示，截至昨日，上海的办公楼可售面积仅为396.5万平方米，而商铺可售面积已达606万平方米，商铺和办公楼的比例大致在2：3之间。这也在一定程度上说明办公楼可能更受市场欢迎。

　　上海一些从事商铺开发和销售的开发商说，限贷政策带来的影响已经显现。很多商铺因为限贷政策而不能销售，那些已经成交但尚未办贷款的商业地产项目也存在一定的变数。由于限贷政策的出台，这些已经支付了首付款的预售合同，需要到房子交付时，开发商才能从银行拿到余款。而这也使得开发商的资金周转时间，被延长七八个月。

　　世联地产分析师吴志辉说，造成本次限贷的根源是银根收紧。受通胀影响，宏观层面可能会继续收紧银根。在未来，银行全面停止商业地产购房贷款并非不可能。而一旦政策发生变化，商业地产也会像住宅一样，出现贷款难的问题。

　　他表示，国家并不希望流入商业地产的资金过多，尤其在许多资金试图进入商业地产进行炒作的背景下。即使银根不收紧，国家的产业政策也会影响到开发贷。

　　写字楼等物业或现商机

　　此前有分析师认为，对未竣工商业地产项目的限贷政策，很可能会成为那些已竣工的商业地产项目，尤其是写字楼的商机。

　　网上房地产数据监控显示，上海写字楼2010年1~6月份成交量69万平方米，成交均价20160元/平方；而今年1~6月份，成交面积93万平方米，成交均价25720元/平方，成交面积同比上涨34.1%，成交均价同比上涨27.6%。

　　仲量联行发布今年第二季度上海房地产市场运行报告显示，由于跨国公司持续强劲的扩张需求，推动上海甲级写字楼市场平均租金环比上涨4.6%，至每平方米每天8.3元。今年上半年上海办公楼租金涨幅高达11.5%。

　　与此同时，一些即将推出的“地王”项目高售价的预期，也促成在售已竣工写字楼的热销。有业内消息称，以52800元/平方米楼板价成为“地王”的北外滩航运中心规划区，写字楼起售价绝不会低于8万元/平方米。而目前周边在售的中信广场等超甲级写字楼的参考价不过68000元/平方米。

　　对未竣工的商业地产项目限贷，可能反会进一步助推上海写字楼的成交热潮。朱平平等分析师均表示，商业地产的商机极有可能在近期出现。