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限贷政策执行首周 上海商业地产成交降幅近半

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-01 02:14 来源: 每日经济新闻

  每经记者 杨羚强 发自上海

  8月23日,上海银监局发出商业地产信贷风险提示,要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款,停止个人消费贷款用于购买商业用房。记者调查发现,限贷政策发布首周,上海商业地产成交量已明显锐减。

  德佑地产分析师妫万钧表示,上周商业办公楼盘成交量仅4.3万平方米,远低于7.7万平方米/周的平均水平。21世纪区域不动产研究的数据也显示,限贷之前上海商业地产8月日均成交约96套、1.48万平方米;限贷之后日均成交约为73套、6437平方米。

  在未竣工的一手商业地产项目遭遇滞销寒流之时,已竣工的二手商业地产物业也没有任何起色。多家上海二手中介公司昨日告诉《每日经济新闻》记者,上海二手商铺或许会在限贷令执行一段时间后,才能出现成交量的增长。

  商业地产受限贷款

  “有三四成左右的商业地产项目会受到影响。”信义房产分析师朱平平说,上述政策对绝大多数的甲级写字楼项目不会产生影响,因为多数甲级写字楼都已竣工。

  德佑房产统计的本周热销项目证实了上述判断。根据统计,包括中信广场、明泉银七星国际大厦、国浩长风城在内的多个写字楼项目,市场表现要好于非甲级办公楼的商业地产。

  上海网上房地产显示,截至昨日,上海的办公楼可售面积仅为396.5万平方米,而商铺可售面积已达606万平方米,商铺和办公楼的比例大致在2:3之间。这也在一定程度上说明办公楼可能更受市场欢迎。

  上海一些从事商铺开发和销售的开发商说,限贷政策带来的影响已经显现。很多商铺因为限贷政策而不能销售,那些已经成交但尚未办贷款的商业地产项目也存在一定的变数。由于限贷政策的出台,这些已经支付了首付款的预售合同,需要到房子交付时,开发商才能从银行拿到余款。而这也使得开发商的资金周转时间,被延长七八个月。

  世联地产分析师吴志辉说,造成本次限贷的根源是银根收紧。受通胀影响,宏观层面可能会继续收紧银根。在未来,银行全面停止商业地产购房贷款并非不可能。而一旦政策发生变化,商业地产也会像住宅一样,出现贷款难的问题。

  他表示,国家并不希望流入商业地产的资金过多,尤其在许多资金试图进入商业地产进行炒作的背景下。即使银根不收紧,国家的产业政策也会影响到开发贷。

  写字楼等物业或现商机

  此前有分析师认为,对未竣工商业地产项目的限贷政策,很可能会成为那些已竣工的商业地产项目,尤其是写字楼的商机。

  网上房地产数据监控显示,上海写字楼2010年1~6月份成交量69万平方米,成交均价20160元/平方;而今年1~6月份,成交面积93万平方米,成交均价25720元/平方,成交面积同比上涨34.1%,成交均价同比上涨27.6%。

  仲量联行发布今年第二季度上海房地产市场运行报告显示,由于跨国公司持续强劲的扩张需求,推动上海甲级写字楼市场平均租金环比上涨4.6%,至每平方米每天8.3元。今年上半年上海办公楼租金涨幅高达11.5%。

  与此同时,一些即将推出的“地王”项目高售价的预期,也促成在售已竣工写字楼的热销。有业内消息称,以52800元/平方米楼板价成为“地王”的北外滩航运中心规划区,写字楼起售价绝不会低于8万元/平方米。而目前周边在售的中信广场等超甲级写字楼的参考价不过68000元/平方米。

  对未竣工的商业地产项目限贷,可能反会进一步助推上海写字楼的成交热潮。朱平平等分析师均表示,商业地产的商机极有可能在近期出现。

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