新世界海口拿地6年才动工 开发周期超11年

　　每经记者 徐学成 发自广州

　　今年博鳌房地产论坛上，阳光100董事长易小迪(微博)曾明言，开发利润的2/3以上来自于土地升值。那些闲置土地长，开发周期慢的项目，显然因为土地升值而获利不菲。此前机构的统计显示，闲置时间长达几十年的土地，目前的土地价值已是当初地价的数十倍甚至上百倍。但是采用上述开发模式的地产商，未必会成为大赢家。

　　新世界中国 (以下简称新世界)海口“美丽沙”项目在2005年拿地，2011年开工，最晚一期工程直到2016年才动工，开发周期至少需要11年。虽然，外界预期该楼盘的获利不菲，但缓慢的开发模式却让新世界为此付出巨大代价。在内地房企崇尚快速扩张的背景下，进入内地的香港房企却显得较为保守，过分强调土地增值带来的收益，而忽略了充分利用财务杠杆去获取更多的市场份额。

　　“美丽沙”开发周期超11年

　　日前，相关媒体报道，经过6年的“开发”，位于海南海口的新世界美丽沙项目土地刚刚得到平整，而根据去年4月30日新世界中国地产公司取得的 “美丽沙项目控制性详细规划成果批复文本”(以下简称《规划》)，该项目一期工程A标段的启动时间应是2010年4月30日。据《每日经济新闻》记者获得的资料，该项目的前期土地平整工作应该早在获得土地的两年之内就完成。

　　该《规划》显示，美丽沙项目位于海甸岛西部，占地约225.6公顷。该项目将分3期进行，其中第一期工程A标段的建设任务是 “别墅/小高层/公园”，启动时间是2010年4月30日。第三期建设任务则为 “豪华别墅/超高层公寓”，启动时间为2016年6月30日。据此判断，该项目整体竣工时间将在2016之后。而新世界中国2010年年报则显示，该项目的一期工程竣工时间为2012年。

　　记者了解到，2005年10月21日，在当时被称为“海南最大宗土地”的“美丽沙”用地拍卖尘埃落定，新世界中国以18亿元，平均每亩54.5万元的价格竞得面积逾3307亩的海口美丽沙的使用权。

　　这也就意味着，如果以今年作为该项目的正式动工时间，新世界美丽沙项目的土地至少已经闲置了近6年，而到其全部开发完毕，则需要至少11年的时间。时至今日，保守估计的11年开发周期已近一半，该项目用地上还是未见片砖片瓦。

　　正因如此，对美丽沙项目的质疑声，这些年来一直不绝于耳。去年12月，就有一名网友在海南地产门户网站——地产海南上发布了一篇名为 “海口美丽沙 规划是鬼话”的帖子，其大意是不满美丽沙多变的规划。

　　新世界中国(海口)有限公司总经理刘力群在回应“囤地”质疑时曾表示，2006年5月份该项目的规划已经提交相关专家进行第一次审查，由于涉及到一个搬迁问题，花费了较长时间与相关部门进行沟通，至2010年4月份《规划》通过，已过去近4年。

　　囤地嫌疑早有前科

　　尽管开发进度缓慢确实存在刘力群所说的规划修改的原因，但对新世界在内地囤地的质疑也并非空穴来风。

　　去年9月份，记者即对新世界在广州白云区一项目涉嫌囤地进行过报道。新世界2006年拿下了位于广州白云区的种猪场地块，但直到去年9月份，该地块仍是荒草一片，未见有动工开发迹象。

　　与此对应的是，临近该项目的新世界某楼盘的售价也从2006年的3000多元/平方米，涨到15000多元/平方米，4年间楼价涨了4倍。地产专家韩世同就曾表示，按照该项目的情况来看，确实属于囤地。

　　以新世界获取美丽沙项目的成本来看，总价18.08亿元，合每平方米仅820元。据相关统计，2005年，海口市商品房销售均价仅为2532元／平方米，而截至今年上半年，这一数据已升至8537元/平方米，涨逾两倍。

　　如果不是想坐拥土地升值，美丽沙项目何以需要超过10年的开发周期？

　　同样位于海南的雅居乐清水湾项目也许具备一定的参考性，从2007年拿地到2009年3月底首个项目公开发售，雅居乐仅用了两年左右的时间。据公开资料，这个占地逾15000亩，投资逾200亿元的项目开发周期也不过10年。

　　与其相比，占地3000余亩，投资不过百亿的新世界美丽沙项目的开发进度实在无法不让人产生怀疑。

　　“蜗牛”式开发导致“掉队”？

　　在业内人士看来，新世界一直奉行的土地市场“联动开发”模式一直饱受质疑，因为这一模式导致的直接问题就是开发周期过长，开发进度缓慢，从而引发外界对其 “囤地”的质疑。

　　记者了解到，早在1993年，新世界中国就与北京市政府签订了崇文区旧城改造计划，这一工程让新世界耗资百亿，但直到去年底，该工程仍未完工。但新世界似乎偏爱“旧城改造”，其在天津、沈阳以及济南等多个城市都有旧城改造项目。在新世界看来，土地联动的开发模式是其在大城市的一贯做法，虽然开发周期长，但可以获得更长久的回报。

　　不过，也有业内人士对其产生了质疑，虽然这一模式可以使新世界把更多的精力专注于某个项目，但由于投资周期过长带来的风险也不容忽视。此外，这也容易导致新世界失去很多“扩张”的机会。

　　新世界中国2010年年报显示，去年全年公司在内地的销售总额仅为102亿元，而同期恒大、碧桂园、保利的销售额已分别高达504.2亿元、329亿元和662亿元。此外，从市场布局来看，截至2010年，恒大在全国布局的城市数量已达到62个，保利仅去年一年即新进入12个城市。相比之下，新世界中国仅在10余个城市布局的规模显得较为“寒酸”。

　　与上述3家房企相比，具备一套成熟的管理体制和发展模式，进入内地市场已20年的新世界中国理应取得更大的发展规模，为何却被这些“后辈”甩在了后面？

　　相关分析指出，由于内地和香港的房地产处在不同的发展阶段，在内地崇尚快速扩张的背景下，进入内地的港商却显得较为保守，过分强调土地增值带来的收益，而忽略了充分利用财务杠杆去获取更多的市场份额。这从新世界中国的发展现状中可见一斑。

　　在内地住宅市场调控局势日益严峻的情况下，以价换量、快速回笼资金已经成为大部分房企的避险之选。在这种情况下，尽管在香港拥有30年的从业经验，具备一定的品牌效应，但如果新世界中国不能尽快地适应内地市场的变化，并及时调整策略，想要在争夺日益激烈的内地市场上分一杯羹，将是一件十分困难的事情。