0.5%引发的震颤：北京部分中介或被迫退场荆宝洁

　　

　　本报记者荆宝洁北京报道

　　接到中介费下调的消息时，我爱我家副总裁胡景晖正在跟深圳的同行聚会，同行颇为担心北京的示范效应，有一天也会传染到深圳。

　　8月28日，北京市于发布《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，宣布自2011年8月31日起，北京市二手房中介费标准统一下调0.5%，最高计费为2%，最低计费只有0.5%。

　　消息来得很突然，没有任何心理准备。“市发改委也没有跟行业协会商量。”胡景晖说。

　　准备买二手房的人发微博(http://weibo.com)“拍手称快”，但经纪人普遍感到沮丧。在市场如此低迷的时刻，降低费率，就像再往伤口上撒一把盐。

　　迫降的交易费

　　在8月28日出台的《通知》中，北京市的二手房中介费按照房源总价分为4档征收：住宅成交总额在500万元及以下、500万元以上至2000万元及以下、2000万元以上至5000万元及以下、5000万元以上，买卖经纪服务收费标准均下调0.5%，分别为成交总额的2%、1.5%、1%和0.5%，费用由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定。

　　同时，对三项业务量较大、实际收费较高的衍生服务费用，也首次明确收费标准：代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住有关手续最高服务收费标准分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗。

　　北京市发改委收费处介绍，“2%”遵循市场比较原则制定，从国际看，欧洲大部分城市标准为2%左右，香港也是2%，虽然也有纽约、东京、台北等城市是5%到6%，但从内地来看，2%和2%以下是比较多的。调研发现，北京实际收费的水平，也在2%上下，目前不少中介1%、1.5%就可以成交。

　　但中介们似乎并不这么看。中介费限价，被中介机构视为政府干预房价的表现形式之一。市场化的交易行为，由政府直接限价，业内有不同看法。据21世纪不动产分析师粟日介绍，在一些发达国家，如美国，早期佣金比例也是由政府控制的，政府担心行业不规范，担心中介商损害民众利益，采用政府直接定价的方式管理中介市场。但后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是放开了对佣金的限制。这也是房地产市场包括房地产经纪行业发展的路径。现在欧美国家中介费普遍较高。

　　费率和服务之间总是存在矛盾。据胡景晖透露，在市发改委下调费率之前，中介甚至希望调高费率。这些年来，房地产中介的社会地位逐步提高，中介们也在寻求社会的认同感。“现在招聘的人才层次越来越高，从高中生、大专生到本科毕业的学生，甚至一些海归也加入了中介行业。”胡景晖说。但他不知道下调的费率和不明朗的预期将会把行业带向何方。

　　疯涨的房价成为购房者沉重的负担，佣金比例下调的确有利于消费者。以一套300万的房产为例，政策生效后，消费者可以节省2.5万元佣金。但据粟日介绍，整个房地产交易成本中，税费占80%以上。以北京一套400万元的两居室为例，如果交易时不满5年，那么契税占3%，营业税占5.5%，个税占1%，这些税费占总交易成本的9.5%。佣金下调0.5%，减少的交易成本十分微小，对刺激成交的作用有限。另外，如果一个业主想省佣金，在通讯与网络发达的现在，完全可以自己找买家，但要交的税费是免不了的。

　　直面生存危机

　　尽管各家中介都纷纷表示将遵照新规，但深深的忧虑已经掩藏不住。

　　粟日认为，总体而言，政府的初衷是减少购房者的成本，以推动成交，活跃二手房市场，但由于目前正处于房地产市场的景气下行周期，该政策的刺激作用较为有限，北京二手房市场将继续保持低位运行的状态。他表示，房地产经纪佣金一直是市场定价，如今北京市突然出台政策，对佣金制定上限，其实是这一轮房地产调控转变为行政调控为主的一种表现。这项行政调控政策对当下的北京房地产中介行业来说并非无关紧要。

　　今年2月出台的北京市限购令是全国最严厉的，北京二手房成交量已下降60%以上，如此低迷的成交量，已让整个行业举步维艰，现在又限定佣金上限，一些中小经纪公司将面临严峻考验，部分小公司的生存危机将加剧。

　　根据链家地产市场研究部统计，7月北京二手房网上签约8579套，套均总价204万元，当前北京的中介委托比例接近80%，照此计算，仅1个月经纪行业的利润将减少7000万左右。北京7月二手房零成交的经纪公司达到1270家。市场冷清再加费率下调，打击不小。

　　链家地产副总裁林倩认为，当前宏观调控对市场成交影响明显，很多经纪公司生存形势已十分严峻，费率调低令其生存压力加大。同时，各经纪公司的客户群体、成交类型以及费率构成都有所差异，费率调低且差异性收费后，对于转型及战略调整较难的经纪公司影响更大。这两个方面都不排除有企业选择退出市场。

　　但粟日认为，降低佣金对于有实力的品牌经纪公司的影响较为有限。有些经纪公司虽然佣金比例定在3%，但实际佣金比例是浮动的，大约在1.5%至2.3%之间，与政策调整过后的比例相仿。“不打折，客户就不跟你做生意，就这么简单。”一位经纪人如是说。

　　胡景晖表示，从企业自身发展的角度来讲，降低费率后，只有通过加强内部管理来减少运营成本。林倩认为，面对利润的下降，企业将不得不更注重业绩。另外，尤其是大型中介需要在转型服务与业绩之间寻求平衡。