新政冻结近万亿资金 买家心急中介淡定银行愁苦

　　本报记者兵分四路就准备金扩容后连锁反应进行深入调查“存准”

　　□晚报记者 劳佳迪 俞佳 任文娇 报道 制图 任萍

　　第四季度，本就因季节因素“凄风楚雨”的个贷市场，因央行昨天提前亮出的货币政策底牌再度陷入“风雨飘摇”。尽管许多买房族未必深刻理解“银行9月起多缴准备金”的准确意涵，但这一专家眼中的紧缩新政背后隐含着的信贷紧上加紧的讯息却触动了他们的切身利益。

　　昨天，晚报记者兵分四路，就准备金扩容后银行、房产中介、贷款中介、购房者的连锁反应进行深入调查。有意味的是，与银行的连呼“要命”相比，房产中介的反应比较淡定。最焦头烂额的当属存在刚性需求的买房一族，而拥有雄厚资源的贷款中介的一夜走俏也反映出购房者的焦急心态。

　　【买房族】

　　首付3成陡生变故？

　　忧心

　　在走访“量跌价稳”的二手房交易市场时，记者注意到，此番银行紧缩新政的反响已经立竿见影，或许是因为刚性需求的支撑，不少购房者面对贷款行可能调高首付比例和上浮利率的预期，只得硬着头皮“从地缝里扫钱”。

　　也有买房族担忧，“连环”紧缩可能令购房成本超过预算底线，只能选择退而观望。昨天，记者在一家深耕浦东新区业务的房产中介处遇到了进退两难的邹先生。在听了他的故事之后，记者以人物素描的方式对当下购房者颇具典型性的纠结心态加以还原。

　　小邹一波三折贷款记

　　身材微胖的小邹坐在锦安东路的一家房产中介门槛上，猛抽了几根双喜“绿壳子”。零星烟灰不断掸落在他的灰色CROCS上，面带愁容的他并无半点感应。少顷，小邹穿过几个交头接耳闲聊的业务员，回到了数人围坐的小会议室。他拍了拍太太的肩膀，使出一个微妙眼神。心有灵犀般，太太起身跟他走到了室外。

　　这样的跟随，三年前也发生过。那时，太太在成都一所高校任英语老师，为了和在上海一家化学添加剂公司上班的小邹团聚，她毅然辞职，报考上海对外贸易学院的硕士生。如今毕业，有了“造人计划”的两人开始面对最实际的问题——买房。

　　“怎么办？3成首付可能不太好批了。”在室外，小邹看着太太，眼神无助。自从买房搬上议程，只拿得出50万元现金的他们卡着150万元的总房价选房。经过半年挣扎，上周北蔡地区一套62平方米的小户型终于满足了他们总价低、地段安静的需求。

　　原先想要依托中介办理的贷款设定有3成首付，已掏空了两人50万元积蓄。昨天央行出台的紧缩新政却又充满了“紧上加紧”的预期。“刚刚一些想办贷款的朋友来短信，说银行普遍把首付上调到了4成、5成，不知我们会不会有变故？”小邹的担心不无道理：按照央行要求商业银行补缴保证金为准备金的新政，相当于一次提了三次存款准备金率，房贷压缩首当其冲。

　　回到小会议室，两人开始给方桌对面的“上家”打预防针。但按照买卖合同中签订的补充协议，如果贷款失败，小邹不光损失3万元现金，45万元首付款也将无利息地借给“上家”使用，直到“上家”找到新买家并完成交易。

　　小邹又陷入了沉默。片刻之后，他看了一眼太太，随后说出了方案：如果申请3成的贷款失败，两人决定就在太太所供职的外资银行以员工身份贷款。代价是，根据该外资银行规定，商贷的同时无法享用公积金贷款。

　　看房选房千帆过尽后的极度倦怠，对变幻莫测的未来政策的毫无把握，迫使两人将这个不得已的选择作为最终的预案。“但愿一切都能顺遂吧。”小邹在回家时紧握着太太的手。

　　晚间，他们在七宝的一间出租房内接到了贷款中介的电话。也许是贷款行的预留额度尚有闲余，也可能是贷款中介的人脉深广，他们被告知明早前往该行一支行个金部签署贷款申请文件。来自中介的答复令他们稍稍放心：贷款行3成首付的政策暂时不变。

　　【房产中介】

　　本来交易就清淡哪管它放款遥遥无期

　　淡定

　　似乎是见惯了接二连三的紧缩政策，房产中介显得相对淡定。在他们看来，近期交易本就清淡无比，观望气氛甚为浓厚，而年底本就是放贷淡季，现在冻结9000亿元的新规不过是让预期提前落地，所以未必会给市场带来多大波澜。

　　刚需客户仍“笃定”

　　浦东川沙，这一地区历来的购房主力都是首次在沪置业的“新上海人”，刚需主力，总价不高，所以该区域在限购、限贷的数次收紧中受到的影响并不大。

　　“央行最新规定冻结资金9000亿元，这个消息我们已经听说，也会对首次来店里的客户说，一来算是‘预防针’，让他们有房贷紧缩的准备，二来也希望借这个说法促进观望客户的成交。”中原地产川沙分行李经理告诉记者。

　　“不过，去年调控以来刚需客户所受影响不大，仍是三成首付为主，因此认定这次新规也不见得有太大影响。刚需客户还是很‘笃定’，观望的依旧观望。”她对记者强调。

　　她还给记者详细介绍了当地购房者贷款买房的普遍情况。她介绍称，即使是少数首套仍然实行基准利率、三成首付的商业银行，审批和放款速度也极慢，产证出来后还要等一个月以上，为后面的流程带来不少麻烦。“由于现在一些新规定出来，补税单这样的‘包装’已经没法做了。”

　　贷款客户已成“小众”

　　记者走访沪上多家房地产中介公司还发现，尽管“9000亿保证金存款”的通知尚未完全发酵，但房贷收紧的紧箍咒早已笼罩在冷清的二手房市场之上。

　　“要买房？是一次性付款还是贷款？”得知记者需要商业贷款，热情搭讪的中介人员脸上露出了一丝失望，不过紧接着，他就细细询问了记者的情况，第几套？贷过款没有？单位性质？甚至连信用卡有无逾期不还都问了个清楚。最后，他还明确告诉记者，现在贷款不容易，即使是首套房，也只能保守估计首付四成。

　　在普陀区中远两湾城内的一家中原地产门店，区域经理告诉记者，现在中介二手房成交分外冷清，而贷款购房者更成了小众。“购房者中，或者是一次性付款，或者是公积金贷款，商业贷款非常少，而且很多都是‘神通广大’的客户自己联系，并不通过我们中介。”

　　中原地产国权分行鲍经理也向记者表示，该区域购房者多是出于置换和刚需目的，也是以一次性付款为主，很少见贷款客户，如今房贷收紧，放款周期大大拉长，有的银行甚至已经暂停了房贷业务。

　　【银行】

　　想贷款先买理财产品

　　发力

　　关于此次央行扩大存基准数的消息，是由《人民日报》30日发文证实。但早在26日，晚报记者收到的一条手机短信就已初现端倪。

　　“根据央行最新通知，商业银行将通过分类、分期和按比例的方式补缴保证金为存款准备金，预计回笼资金总量在9000亿左右。 ”沪上一家股份制银行零售部门负责人转发给记者的短信显示，早在当天傍晚，央行存准新政在业内已是公开的秘密。

　　商业银行已提前预知

　　“这对银行间市场资金面的影响很大，不能说是摧毁性的，但也要了银行的命，可以看做是国家通过提高存准金来压缩放贷资金的一种延伸，这次等于一次提了3次存款准备金率，力度不小啊。 ”上述负责人接受记者采访时连连喟叹。

　　按照央行的“分步走”计划，包括该行在内的股份制银行都应在9月15日、10月15日、11月15日、12月15日、1月15日和2月15日将保证金存款余额的15%、30%、45%、60%、80%和100%计入一般存款；而国有银行的宽限期更紧，工、农、中、建、交及邮储银行应在9月5日、10月5日和11月5日将保证金存款余额的20%、60%和100%计入一般存款。

　　宏观调控预期从紧的背景下，任何政策上的风吹草动都会让商业银行噤若寒蝉，而提前预知的银行也提前酝酿着应对之策。作为被紧缩新政推倒的第一块“骨牌”，银行房贷市场遭遇首当其中的收紧预期：“拿到房贷有多难”在记者走访时被证实“没有最难，只能更难”，诸多银行都火速跟进了更新版的房贷审批压缩措施。

　　多数首付至少4成

　　时晴时雨的上海天气令人难摸规律，而银行界的应对措施如出一辙。记者走访的多家银行均表示，首套房首付比例现在为4成，且没有利率优惠。而首付仍为3成的银行，或是资信审批更加严格，或是贷款利率有所上浮；二套及以上房贷基本贷不出。

　　华夏银行杨浦支行的一位工作人员对记者表示，首套首付比例为4成，贷款利率至少为基准，首套房即使向总行提交利率优惠申请，能否获批还不一定，也可以说，贷款利率优惠概率几近为零，而二套以上基本贷不出。

　　位于控江路上的建行的一位工作人员也表示，“现在首套房首付为3成，但是也要看客户资信，贷款获批的客户也要做好排长队的准备。”同样坚持首套首付3成的还有深圳发展银行，但深圳发展银行杨浦支行的一位客户经理告诉记者，现在银行的首套首付还是3成，但是利率要上浮10%。

　　“就算是首套房，也得排队。”当记者以购房者身份前去咨询，位于控江路的工商银行凤城路支行一位客户经理告诉记者：“现在只有首套房还贷得出，其他二套及以上房贷想都不要想。就算是首套房，也要排队，现在大多数银行都是这个情况。”至于审批过后，多久才能放款，上述工作人员并不能确定大致时间范围，该工作人员只是反复强调“肯定比中小银行快，中小银行估计要排到明年了”。

　　房贷搭售理财产品

　　值得一提的是，就记者排摸的情况看，部分外资银行还有少量难得的“9折利率”，但却非毫无条件的福利。据悉，这些银行在审批时会考量很多的指标，比如购房者是否持有这家银行的金卡、有没有买过他们的理财产品等等，有的客户也因此在办理房贷的过程中 “顺便”办理了额外的业务。

　　而在中资银行内部，虽然有不少已将贷款门槛限定为最多4成，对于银行认可的VIP客户，仍有网开一面的余地。德佑地产武定店的龚经理向记者透露，不只是外资银行，每家银行都有自己的一套考核标准。“

　　比如说工行的星级标准，通常来看，6-7星的客户首套可以贷到六七成。”龚经理表示，如何得出多少星他也不是很明白，存款、固定银行流水都是考核的指标，企业法人证明、资产证明等等还可以加分，“至于是否再购买理财产品以增加申请的筹码，银行的信贷专员与客户之间可能就此类问题进行沟通。”

　　“客户来店，我们都会讲明情况。”龚经理介绍，“如果你是银行认定的VIP客户，首套房可以争取七成贷款，银行评估后可能会适当调整到6.5成、6.8成这样相近的比例；但如果不是VIP，一般保守估计贷到六成。”

　　“抓大放小”板子到底打疼了谁

　　工行的客户经理还向记者透露了这样一个情况，“有客户贷款800万来买房。 ”此外，也有客户拿几套房做抵押。这似乎意味着，只要有房产抵押、贷款额度足够大，还是可以贷得出款。

　　另有申康房产中介一家门店的店长对记者透露，目前附近的工行等贷款行仍会向中介 “邀单”。“这礼拜还有一个支行行长问我，是否手头有贷款额度比较大的单子，希望我向他们推荐。 ”

　　“抓大放小”，似乎进入到这样一个怪圈：缺钱的人借不到钱，有房有钱的人可以继续在楼市随意盘活。那么，楼市调控，这一拳究竟打到了谁的身上？

　　“不过，2009年推荐单子给银行，中介是有返利的，如果是50万元的单子，就给我们500元意思意思。 ”这位店长告诉记者，现在这样的返利早已没有了。

　　【贷款中介】

　　不必问公司姓名

　　硬气

　　和房产中介普遍反映生意清淡判然的是，贷款中介的业务相当火爆。据业内人士观察，在“房贷难”背景下，90%的购房者都选择了通过贷款公司为媒，提高申请贷款的成功率。

　　不过，就记者调查到的情况看，尽管普遍收费不算太高，仍有不少不靠谱的骗子公司利用购房者难贷款的心态，肆意横行其中。

　　贷款中介成“救命稻草”

　　“你只要认我个人品牌就行了，公司名字不必问。 ”这个“牛光闪闪”的回答，来自某贷款公司的业务员小顾。在记者反复询问下，他仍咬紧牙关不肯透露公司名称。

　　据熟识他的一位房产中介季小姐介绍，小顾已是区域内中介圈中的小红人。“这几年我们公司客户的贷款基本都是找他做，今年贷款难，光上个月我手里就有10个单子是找他做的。 ”

　　按照记者打听到的 “中介服务费”，小顾每单收取600元，可谓薄利多销。仅仅从季小姐手里，上月他就净入6000元。 “小顾主要是带我走流程，今天我在贷款行签的申请文件就有30多份，准备的材料很复杂，如果让我自己来处理，至少要3天，他带我走一遍，只要40分钟，省了不少麻烦。 ”小顾手头的一名客户告诉记者。

　　不过，贷款中介自我宣传最大的优势还不是单纯的流程简化，而是可以提升申请贷款的成功率。“贷款中介的功能主要是利用自己的人脉资源。”一家房产中介业务员孟先生对记者表示，“现在如果你一个人去银行个金部申请，可能成功率很低，但如果通过贷款中介，他们对银行相关部门和流程熟门熟路，直接会将你引荐给成功可能性最大的银行。 ”

　　曾委托中介办理过150万元商业房贷的陆小姐告诉记者，贷款中介相当神通广大。“我第一次打电话到贷款中介业务员那里咨询，我只报出了姓名和户口所在地，他就能查出我的工作单位、部门和信用卡还款资信，初步对我能否贷款、贷款金额做一个判断，如没有和银行的密切联系，不可能查得到，也不可能清楚银行的审核模式。 ”