杭州二手房成交比去年同期减少50% 次新房议价空间加大

　　根据杭州透明售房网统计显示，截至8月31日12时，杭州市二手房共成交862套，成交量较上月的882套减少20套，降幅为2.27%，同比去年8月1693套减少831套，同比下降49.08%。

　　成交寡淡学区房看涨

　　随着加息、限贷、限购等一系列国家政策的相继出炉，房地产市场调控效果明显，尤以新房市场表现强烈。杭城多个楼盘早已打响了促销战，不少区域中的万元内起始价楼盘更是一度引起波动，新房价格明显松动。但二手房市场依旧按兵不动，成交量持续下跌，但挂牌价却仍维持在高位，特别是学区房助涨区域挂牌价。

　　杭州我爱我家市场研究中心认为：目前二手房基本趋向于买方市场，购房者观望情绪浓厚，年内连续多次加息，投资型客户基本消失，刚需客户成为二手房市场的中坚力量。此前新盘的打折促销给二手房市场的交易确实带来不少冲击，让很多买房人的观望情绪变浓了。但新房降价的都是大户型或者偏远的地区，对于主城区内二手房市场基本上没有什么影响。另外主城区房价未降的原因，是学区房价格微涨推动整个区域的个人挂牌均价。9月开学在即，考虑到部分学校对于落户、入住等时限的要求，因此学区房此时更是炙手可热。

　　8月杭州二手房成交表现不佳，特别是第二周，成交量降至159套，创今年5月份以来的周成交最低。

　　从8月二手房挂牌量来看，整体挂牌量较上月相比有所下降，各城区挂牌量占比变化幅度较小，特别是上城区变化甚微。在市场环境较为低迷的情况下，虽然购房者的购房意愿并未下降，但下单意愿非常平淡，观望的气氛仍在蔓延，购房者寄希望于有急售、降价的房源推出，因此，普通业主的挂牌意愿也不够积极，造成挂牌量的小幅下降。

　　8月二手房各城区成交量较上月相比，均有下降，和2010年相比降幅更为明显。在政策多重的打击下，投资客已经难以活跃在二手房市场中，二手房基本停留在平稳的市场通道中。但在一手房的打折促销和政策限制等多重挤压下，刚性需求的购房意愿也受到压制，购房者长期处于观望态势，成交量长期保持在较低水平。并且七八月份也是楼市的传统淡季，成交量也难以逆势回升。

　　议价空间继续加大

　　目前虽然有部分卖家顶不住压力选择降价出售，但更多的房主则坚持观望，价格上不肯做丝毫松动。尽管周边区域中一二手房的倒挂现象比较明显，但二手房的议价空间却没有完全打开，买卖双方还是处在等待观望的状态。买方认为随着新房价格下跌，二手房迟早也会降价，所以迟迟不肯出手；卖方则依然维持着较高的心理预期，宁可转售为租也不肯“贱价”出售，由于二手房市场受“个体化”影响很大，目前状态下大多数房主并不急着出售手中的二手房，这种现象在城区内二手房交易中尤其突出。

　　相比之下，受降价风潮冲击较大的周边区域次新房，卖家就有点坐不住了。因为必须和周边的新开楼盘进行价格比较，而且5年内的次新房交易缴税成本很高，从而导致次新房的议价空间也相应加大。

　　潜在需求持续上升

　　据数据显示，刚刚过去的几周，杭州二手房成交量有所下降。但从供需比变化来看，持续上升。一些中介公司反映，近几周，杭州二手住宅新增房源量环比例不高，而客源量却大大增加，客户量增长幅度超过房源新增。因此造成近几周二手房供需比快速上升。从近几个星期的变化来看，变化情况均为如此，新增客源量已经不断上升了，且持续数周，近几周供需比进一步扩大，预示二手房市场的潜在购买力仍然较为强烈，只是观望情绪增强。

　　“限购”、“限贷”的政策频出，很大程度上限制了购房者的购买力，但需求仍然旺盛，在中心城区二手房房价居高的同时，更多购房者选择持币观望，或向周边城区的低价楼盘转移。而作为二手房房东来说，购房者的这种反应促使部分房东重新审视目前所持楼盘的定位及定价。

　　随着近期中低价位、中小户型的普通商品住宅供应量增加，新房、二手房的价格进入平稳甚至是下降通道，自住型购房的成交将有所增加。同时，个税起征点的提高，也缓解购房贷款的月供还款压力。

　　（责任编辑：单晓冰）