沪“买房送面积”成绝响_开发商研究“新卖点”_

　　徐健 柳九邦

　　[ 禁止“偷面积”很有可能会对整个房地产行业起到一个“净化”的作用，因为房地产在营销和产品的提升上还是有很大空间的 ]　

　　“这下可真的玩不出什么‘花样’来了。”这是上海的建筑面积“禁偷令”发布后，嘉定一楼盘的开发商代表向《第一财经日报》记者说的话。

　　“买房送面积”——这个以往在地产销售人员那里“最拿得出手”的“诱人馅饼”，已然成为“最后的晚餐”。

　　近日，上海市建设规划管理工作会议正式印发《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，进一步规范了建筑面积的计算。至此，过去受到消费者欢迎的“超大阳台”、“超大飘窗”、赠送“地下室”、“买一层送一层”等非常规营销手段将被严格禁止。

　　“送面积”房源未遭哄抢

　　最近几年，开发商利用露台不计入建筑面积、不封闭的阳台计算一半面积等相关法规“漏洞”，在户型设计时增加了不计入建筑面积和容积率的露台、飘窗，以此增加卖点。这些“偷”来的面积，还被包装成一个非常朴实且诱人的卖点——“买房送面积”。

　　“买房送面积”曾是郊区楼盘开发商最常用也最有效的营销手段之一，在楼市调控的背景下，上海多个“买房送面积”的项目，销售普遍火爆。更有开发商根据面积赠送的大小相应提高房源售价。一位不愿透露姓名的开发商如此解释这一行为：“通过钻法律法规上的漏洞，开发商和购房者各占一点便宜。”

　　新规的出台，使市场中精于套内面积“魔术”的开发商难以再“施展身手”。

　　最新规定要求，10月1日以后，阳台设计进深不超过1.8米(含)，且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按1/2面积计入容积率，否则，必须按全面积计入容积率；而飘窗台面与室内地面的高差，不应小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。有关地下室，也必须符合一定条件，其建筑面积才能不计入容积率。

　　上海同策房产咨询有限公司一位分析师指出，未来一线城市的新房住宅市场中，带有入户花园、大阳台、大飘窗、挑高空间等特点的紧凑型住宅将逐渐消失。因此预计短期市面上还有一些已经获得规划许可的“送面积”项目，将因为产品逐渐稀缺而获得差异化溢价。

　　但记者调查发现，由于“禁偷令”刚刚出台，市场中尚未出现明显反应。

　　昨日，记者致电几家“大幅送面积”的楼盘售楼处，售楼人员均表示近期销售情况确实不错，但成交量也并没有出现“井喷”的状况。“也有一些政策出台后专门跑过来看房子的顾客，但也只是少数。”一位售楼人员如是说。

　　上海宝山一项目开发商代表亦在接受本报记者采访时表示，“禁偷令”出台后，该公司旗下有“送面积”的楼盘销售情况良好，但尚未出现特别明显的增长。

　　开发商紧急酝酿新招

　　不过，记者在采访中发现，目前业内不少人士对“禁偷令”的实施效果持保留态度。

　　其实，早在今年5月，“偷面积”将被禁止的消息就在市场中不胫而走。但随着具体规定的出台，早就获悉此消息的开发商称，至今尚不能全面了解“禁偷令”的执行细节。

　　“之前得到的消息还不是很确切，现在规定虽然正式出台了，但具体的一些实施以及监管细则我们也不太清楚。”上述宝山项目开发商代表坦言，“至于是不是以往偷面积的项目就既往不咎了？说实话，也还没有很明确的说法。”

　　中房信分析师薛建雄亦认为，政策对市场的影响还存在诸多不确定性因素，要看具体的执行情况。另有业内人士指出：“政策刚出台可能执行很严格，但是如果房地产市场持续低迷，很有可能政策会有松动。”

　　不过，无论如何，对于已正式出台的文件，开发商们均不敢怠慢。据记者了解，已有不少开发商着手酝酿可以代替“送面积”的新招。

　　“今后如果这招不灵了，我们会考虑其他的一些营销手段来补偿购房者。”上述嘉定楼盘开发商代表如是说。

　　“购房者可能会获得一些新的营销手法补偿，例如送物业费、送车位，送房产税等等。”上述同策房产分析师同时指出，“随着这个政策在全国大部分城市铺开，未来小户型营销或将转向物业服务与项目配套竞争，而中大户型营销将更注重产品的装潢和绿色节能。”

　　薛建雄亦表示，禁止“偷面积”很有可能会对整个房地产行业起到一个“净化”的作用，因为房地产在营销和产品的提升上还是有很大空间的，比如，外立面可以做得更精致，房型可以做得更紧凑等等。