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新华人寿清障上市路:被指低价割让霞公府

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-06 02:09 来源: 每日经济新闻

  每经记者 张敏 叶书利 发自北京

   曾经创下北京最贵住宅纪录的“霞公府”项目的开发商,其24%的股权将被新华人寿保险股份有限公司(以下简称新华人寿)挂牌出让。

   近日,新华人寿保险股份有限公司在北京金融资产交易所、北京产权交易所、上海联合产权交易所,以21.5亿元挂牌出让其持有的北京紫金世纪置业有限责任公司 (以下简称紫金世纪)24%的股权。有业内人士认为,该挂牌价偏低。一位参与交易的知情人士透露:“根据监管层要求,新华人寿需要将房地产业务剥离,为上市扫清最后的障碍。”

   如果该笔交易顺利达成,这将是今年房地产市场的第81宗并购案,这一规模已接近去年全年84宗的数量。

  或为上市铺路

   根据挂牌信息,紫金世纪成立于2005年6月22日,注册资本25亿元。现有三个股东,持股比例为:北京饭店持股51%,丰盛世纪置业有限公司持股25%,新华人寿持股24%。

   2010年,紫金世纪账面总资产33.8976亿元,总负债8.92亿元,净资产24.97亿元。据评估机构的评估,紫金世纪评估值为89.54亿元,24%的股权对应价值为21.5亿元。

   据悉,该笔股权分为两个标的、各12%股权。

   对于此次新华人寿转让股权的原因,一位参与交易的知情人士透露:“新华人寿在此时剥离该部分资产是迫于无奈,目前新华人寿A+H股的IPO计划进入关键时期,上市计划已经得到保监会的审批通过,根据监管层要求,新华人寿需要将房地产业务剥离,为上市扫清最后的障碍。”

   据悉,股权的交割必须在本月30日之前完成。

   去年9月,保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,为险资进军房地产放开闸门,但文件同时规定,险资不得投资设立房地产开发公司,不得投资未上市房地产企业股权(项目公司除外),不得以投资股票方式控股房地产企业,并要求已投资设立或者已控股房地产企业的,应当限期撤销或者转让退出。

   据《每日经济新闻》记者了解,在9月2日举行的项目专场推介会上,已有多位投资人到场,主要为房地产公司和有意向投资房地产的机构。但截至记者发稿时,该宗交易尚未有最新进展。

  挂牌价被指偏低

   北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为,新华人寿21.5亿元的挂牌价偏低。

   资料显示,紫金世纪目前的评估值为89.54亿元。此外,该公司旗下的霞公府目前还有52套公寓住宅待售,总可售面积为24490平方米,按照已经销售的价格计算,可售住宅总金额达24.2亿元。即使粗略地将净资产与可售资产加起来,资产达113.74亿元,24%的资产价值为27.2976亿元。

   张大伟认为,造成新华人寿偏低价转让股权的原因在于,一方面,新华人寿剥离房地产业务的心比较急,另一方面,缘于楼市调控之下,被转让的标的公司紫金世纪旗下霞公府的销售难度加大,变现能力较弱。北京市房地产交易管理网上的数据显示,自去年8月14日开盘以来已近一年,但霞公府推出的74套公寓,仅销售22套,签约率仅三成。成交均价为98881元/平方米,也低于此前的挂牌价格。而“京15条”出台加强版限购令后,作为高端楼盘的霞公府的销售难度更大,变现能力更弱了。

  房企并购将愈演愈烈

   事实上,即便按照21.5亿元的评估价格成交,这也不是今年以来最大规模的交易。这宗交易之所以为人瞩目,主要原因在于紫金世纪旗下拥有北京曾经的最高单价项目——霞公府。

   据悉,紫金世纪是北京饭店二期扩建工程的项目公司。该项目位于地段极其优越的王府井地区,建设规模约为27.48万平方米,业态包括公寓、酒店式公寓和商业地产,“霞公府”便属于其公寓部分。

   根据北京市房地产交易管理网的信息,该项目于去年8月14日取得预售许可证,预售范围包括74套公寓和1046套地下公寓,其中,公寓的拟售价格为10.86万元/平方米。

   官方公布的数据还显示,在2010年第三季度商品住宅成交均价中,“霞公府”以10.791万元/平方米的价格位居榜首,随后又长期占据榜首位置。但随着“钓鱼台7号院”今年推出单价30万元的房源,才抢下了价格榜的“头把交椅”。

   为促成该笔交易,北金所常务副总裁王乃祥还强调,允许受让方分期支付交易价款,也可由多家机构联合受让。

   如果该笔交易顺利达成,这将是今年房地产市场的第81宗并购案,这一规模已接近去年全年84宗的数量。

   数据显示,今年前8月,房地产市场并购案件已经高达80宗,交易金额突破228.7亿元,均创造了历史新高。其中,交易金额已远超过去年全年165.25亿的规模。

   随着房地产调控的持续深入,房企并购案例也在逐月增多。其中,8月份发生的规模房企股权变动高达18起,累计交易总价值高达53.3亿,创下2008年以来的月度最高交易记录。此外,在8月的房地产股权转让案例中,还包括6家央企的产权转让,这被认为是央企退出房地产市场的必经步骤。

   北京中原的分析认为,随着楼市限购范围的不断扩大,调控政策力度持续趋紧,未来房企并购的趋势很可能继续加强。

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