三度流拍 中水大厦14年难摘烂尾帽

　　本报记者 梅岭 发自广州

　　2011年8月24日上午8点40分，广州最为繁华的金融中心—天河区林和西路旁一栋174米高的写字楼突然冒出滚滚浓烟。在四周高楼大厦林立的林和西，这桩火灾引发了诸多讨论。而“肇事者”，却是一栋与周围建筑极为不搭的烂尾楼—中水大厦。

　　近日，时代周报记者来到中水大厦，这栋已经停工14年的173米高楼自1998年后就再也没有任何改建，除去为亚运会及文明广州建设等大型活动充当户外媒体广告牌功能外，这栋身处广州寸土寸金地段的高楼仅被矮小的围墙所环绕，斑驳而乌黑的形象，与周围建筑格格不入。

　　时至今日，广州5大烂尾楼中，中诚广场已更名为佳兆业广场，成为天河区标志性建筑、合银广场历经多次拍卖后成为今天的正佳东方国际、最近在粤引发时尚热潮的万菱汇购物中心，也是由此前的烂尾楼京华广场改造而来、达镖国际中心前身则为保华广场……

　　昔日5大烂尾楼，4个都在近年内改头换面，位处广州CBD天河北商务区中心地段，距广州地标中信大厦仅50米、紧邻地铁三号线和火车东站的中水大厦却依旧没有任何动静。近日，消息指出“中水大厦即将有人接盘”，引发粤地产圈一阵骚动。然而在时代周报记者的调查过程中却被各方告知：“中水大厦短期内告别烂尾楼的可能性并不大。”

　　黄金地段的烂尾楼，该何去何从？

　　金融圈中的烂尾楼

　　“我们是主要负责搭建广告牌，这栋大楼除了政府在管就没有任何企业在管理了，而且我们一直在这里，也没有听到接下来会有开工的任何消息。”在中水大厦一楼，几位民工师傅在搭建的简易床铺上提醒时代周报记者：“没事就不要来这里了，很危险的，不知道上面什么时候会有东西砸下来。”

　　8月24日的火灾原因，则是因为花旗银行在中水大厦外部进行包楼广告焊接装置时，将撤下的王老吉广告网格点燃所致。

　　早在2006年，广州市建委就已颁布《关于限期排除中水大厦等烂尾工程安全隐患的通知》，通知中提及：“广州市区内仍有不少烂尾工地，由于多年闲置，无人管理，无论是高大的塔吊、钢井架、人货梯，还是纵横的脚手架等，均年久失修，严重锈蚀，随时都可能倒伏，危及周边住户及行人的安全。”

　　即便是在网络上搜索中水大厦，其资料也有限得可怜。但这栋与上世纪90年代由广州市晋新房地产开发有限公司兴建，由广州市建筑置业公司施工的高楼在当初也曾引起巨大轰动。时至今日，173米的高度也仍然是广州同类写字楼中的翘楚。

　　中水大厦总用地面积为4358.526平方米，总建筑面积达78008平方米，地下共四层总面积可售11038平方米，共计278个车位；楼面设计1－7层为商铺，可售面积达11162平方米；7－46层为甲级写字楼，可售面积达4735平方米。

　　无论是从其地段还是设计，中水大厦均是写字楼中较为突出的，曾在2008年负责中水大厦转让事宜的陈姓律师在其博客中提及：中水大厦项目计划总投资约6.5亿元，截至2004年12月实际投入40312万元，目前所需资金24613万元。单位最终成本达8945元/平方米。

　　而因为中水大厦此前存在挂账的应付款项7759万元，目前要想盘下这一高楼，实际总投资需达7.3亿元，实际最终成本为10014元/平方米。“当时接手这个项目的时候出了一点问题，介绍给我的人自己情况都没弄清楚，很多东西是不真实的，因此不能继续下去。”长期关注广州地区地块、烂尾楼，曾负责中水大厦的陈姓律师对时代周报记者介绍。

　　谈及未能合作成功原因时，陈律师对时代周报记者表示：“合作方之间的关系太复杂了，很难理清楚，因此从法律角度而言，中水大厦转让的操作性并不强。”而这也成为此后中水大厦拍卖被否最常提及的原因。

　　屡次拍卖无人敢接盘

　　2010年年底，广东泰新拍卖有限公司、广州新华拍卖行有限公司等四家拍卖行联合拍卖中水大厦项目，但最终不了了之。广东泰新拍卖有限公司负责此项目的王先生对时代周报记者表示：“后期我们并不了解，去年年底的拍卖没有人想买所以就收回去了，当时咨询的人并不多，底价多少我们不知道，但是反馈回来的信息主要是价格的问题，并且牵涉中水大厦其中的关系太过复杂，因此很多公司就打退堂鼓了。”

　　2011年3月，广东坤源拍卖有限公司、惠州市百利达拍卖有限公司等四家拍卖行再次对中水大厦进行拍卖，但最终再次流拍。广东坤源拍卖有限公司负责此项目的何先生对时代周报记者表示：“我们现在都还在等委托方的消息，3月份的拍卖最终是暂停的，有人来询问，但结果并没有成功。”而另一参与拍卖的业内人士则直言对时代周报记者称：“数次拍卖都不成功的原因，还是归结到以前的关系太复杂，没人敢接所致。”

　　今年7月，中水大厦再次传出拍卖消息，一家北京拍卖公司贴出的招商公告，其中提及：中水大厦位于广州天河区78000平方米再建商业楼，主体框架结构已完成，标点参考价为标的参考价100000万元。

　　随即市场传出消息：烂尾多年的中水大厦传出有新东家，其买入成本价已超过1.3万元/平方米。预计若明后年上市成功，销售均价也将超过4万元/平方米。这一消息一度令市场对广州东站商圈楼价信心再次大增。

　　但当时代周报记者致电负责中水大厦委托方时，其负责人庄小姐对时代周报记者匆忙表示：“目前中水大厦还没有人接手，其他问题我不方便回答。”这意味着，这栋烂尾14年的楼房，仍将继续斑驳而格格不入地耸立于金融圈中。

　　至今未见盘活迹象

　　“一般而言，写字楼都是出租的，卖的很少，一般如果是公寓形式的写字楼的话，买楼的可能性有，但如果是纯写字楼的话只能出租，林和西那段基本都是出租的，最高的租金是280元/平方米，而卖的话，不可能卖到4万元/平方米这么贵，公寓写字楼都卖不到那么贵。并且现在纯写字楼不会有人买的。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江对时代周报记者表示。

　　而牵涉中水大厦其中的关系到底有多复杂？“很复杂，14年多了，很多债权人之间的关系理也理不清，数次拍卖、转让、质押等手续后，很难有一家企业能把它盘活。”上述业内人士对时代周报记者表示。

　　资料显示：中水大厦建设单位为广州市晋新房地产开发有限公司，但其官网已经无法打开，其办公室电话也呈现无人接听的状况。而施工单位广州市建筑置业公司则已没有一条关于中水大厦的新消息。在2005年广东省法院提供的相关企业名单中，广州市晋新房地产开发有限公司以2.5亿元巨额欠款高居榜首。

　　2009年，中国东方资产管理公司发布《关于广州市晋新房地产开发有限公司债权资产的处置公告》，其中晋新房地产开发公司为债务人，连同其保证人中国华水水电开发总公司承担清偿责任，查封物中则包括中水大厦及其他，诉讼已胜诉，正在部分执行中。

　　两年多时间过去，当时代周报记者致电中国东方资产管理公司时，却被其广州办事处告知：“关于中水大厦的相关事宜我们不清楚，不方便发表任何评论，请致电我们总公司。”“这栋楼现在没人管的，除了当广告牌外，我们就没发现有什么作用。”正在中水大厦进行广告牌维护的工人对时代周报记者表示。

　　有业内人士曾表示：一个烂尾楼盘能否翻身，需要三个条件：一为该项目基本市场条件评估，二是资金及债务状况，三是操盘的水准。而其中最为关键的因素是翻身的决心大小。而目前看来，这栋占据广州寸土寸金地段的烂尾楼，至今还未能让市场看到盘活的迹象。