8月上海二手房指数环比上升1点 外围整体下跌

　　来自上海二手房指数办公室的最新统计数据显示，8月，本市二手房指数2599点，环比上涨1点，涨幅为0.05%。 8月，随着“新沪四条”进入全面实施阶段，二手房市场出现持续微幅振动，主要表现在市中心区域涨跌互现，少数板块和区域止跌反弹，价格坚挺。

　　二手房指数办公室认为，8月是传统的市场成交淡季，加上今年政策收紧，市场观望气氛浓重。8月16日，公开市场一年央行票据利率水平意外上升近9个基点，加息预期再起；8月23日，上海银监会发出商业地产信贷风险提示并出台措施，明确叫停个人消费信贷用于购买商业用房，同时要求商用房竣工验收后才能对购房者发放商业贷款；8月26日，央行下发通知将推行存款准备金率新政，预计冻结9000亿元资金。这些信号使得淡季市场继续弱势运行。

　　中心城区涨跌互现

　　据统计，8月，新兴中心城区价格环比上涨0.19%，涨幅比7月扩大0.14个百分点，成为唯一上涨城区，拉动整体指数弱势上行。一方面，“新沪四条”堵住了外地人补税购房漏洞，另一方面，改善型业主因无法置换而减少出售原房屋。这类客户较为集中的区域近期二手房交投都不旺盛，如嘉定和青浦两区环比分别下跌0.01%和0.03%。部分区域因老工房多，凭借低总价、现买即住、可公积金贷款等优势，成为置换型客户的首选，如宝山近市区部分环比上涨0.18%。

　　4个市中心区及浦东陆家嘴板块平均下跌0.03%，跌幅比7月扩大0.02个百分点；8个传统市区平均下跌0.04%，跌幅比7月扩大0.01个百分点。 4个市中心区涨跌互现，其中，新黄浦区环比下跌0.07%，长宁区下跌0.09%；静安和徐汇两区止跌，环比分别上涨0.18%和0.02%。 8月，受未来获利空间将缩小的预期影响，市中心高端住宅业主心态出现松动，单价每平方米5万元以上的二手高端住宅议价幅度普遍在10%以上，外籍购房者和内地被限购者转买为租，部分资金充裕的投资者将目光转向公寓式酒店房，使得部分二手高档房源有价无市。浦东陆家嘴等板块部分高端二手住宅业主可接受的议价空间甚至达15%。

　　非新兴中心城区首现下跌，跌幅为 0.07%。其中，崇明环比下跌0.01%，金山下跌0.15%，因为地段较偏，本地置换和刚需购房者向交通便捷的其他郊区分流。近期，有关部门透露将于今年下半年在浦东临港新城启动100万平方米双限商品房，并将其纳入保障房体系，给该地区房价带来下行压力，8月，浦东临港新城板块价格环比下跌0.59%。

　　降价压力不断积聚

　　8月，全市128个控制点板块中，上涨72个，下跌52个，持平4个。

　　下跌板块平均跌幅为0.31%，跌幅比7月扩大0.05个百分点。其中，金山亭林板块环比下跌0.8%，嘉定南翔板块下跌0.59%，青浦赵巷板块下跌 0.43%，浦东航头板块下跌0.4%。下跌板块多数仍集中在外围区域。 “补税购房”叫停，使得外地潜在购房者严重流失，7月出现的一二手房价格倒挂现象仍在蔓延，议价空间继续拉大。如今年房源积压较为严重的嘉定城区，8月又推出300多套新房，进一步加剧房价下行的压力。因此，此前报价还比较强硬的部分二手房业主给出5%-8%的议价空间。

　　持平板块有长宁中山公园、徐汇长桥、普陀甘泉宜川和徐汇田林4个自住型板块。

　　上涨板块平均涨幅为0.31%，涨幅比7月缩小0.02个百分点。上涨板块分布较为分散，主要表现为：一是自住率低、前期投资者集中且发展前景良好的板块。这些板块内购房者普遍心态良好，看涨后市。如浦东外高桥和三林板块，8月价格环比分别上涨0.91%和0.75%。二是低总价、小面积并拥有成熟社区的板块。这些地区的二手房凭借其低总价和地段优势，受到购房者的青睐，如宝山罗店和大华板块，8月价格环比分别上涨0.9%和0.7%，长宁天山板块上涨0.69%。三是教育资源丰富的学区房板块。凭借临近交通大学和华东师大闵行校区的优势，闵行颛桥板块8月价格环比上涨0.86%。

　　8月上旬，本市新建商品房交易跌入冰点，下旬开发商陆续推盘试探市场，也对二手房市场造成一定影响。二手房指数办公室认为，政策收紧造成的购房成本增加以及一二手房价格倒挂现象等，使得二手房价格调整压力不断积聚，部分二手高端房源和外围楼盘开始有所松动。但当前的价格松动仍未达到购房者的主流预期。如果一手房继续让利促销，二手房将逐步扩大降价幅度。

　　（责任编辑：单晓冰）